🏠 핵심 요약 | 분양 · 청약 · 주식회사 리채, 아이리스 건설주식회사
남구 진아리채 리센츠 (광주 광주광역시 남구 월산동 36-8번지외 39) 청약접수: 2021-10-18～2021-10-21. 시공: 주식회사 리채, 아이리스 건설주식회사. 총 165세대.
개요: 광주 남구 월산동 신규분양 프로젝트
광주광역시 남구 월산동에 위치한 진아리채 리센츠는 총 165세대의 중규모 분양 프로젝트다. 2021년 10월 18일부터 21일까지 청약을 접수했으며, 주식회사 리채와 아이리스 건설주식회사가 시공을 맡는다. 이 프로젝트는 광주광역시의 중심 상업지구에서 조금 떨어진 주거지역 활성화 전략의 일환으로 추진되고 있다.
광주 부동산 시장은 대구·대전 등 다른 광역시에 비해 상대적으로 보수적인 수급 구조를 보이고 있으며, 특히 남구 지역은 동구와 함께 신규분양 공급이 적어 수급 불균형 현상이 심화되고 있는 상황이다.
입지 분석: 월산동의 도시계획 가치
월산동은 광주 남구에서 교통 접근성과 생활편의성의 균형이 비교적 잘 맞춰진 지역이다. 월산역을 중심으로 대중교통 네트워크가 구축되어 있으며, 광주의 주요 상업지구인 충장로와는 약 2～3km 거리에 위치한다.
주변 시설 현황을 분석하면, 월산동 일대에는 초·중·고등학교가 3개 이상 밀집되어 있고, 상인초·원앙초·광주제일고 등이 도보 10분 내 위치한다. 대형마트는 현대프리미엄아울렛(월산역 인근)과 이마트(광주 남구 지점)가 반경 1.5km 내에 있어 일상 쇼핑 편의성이 양호한 편이다.
의료시설로는 조선대학교병원이 약 1.2km 거리에 있어 응급상황 대응 여건이 우수하다. 다만, 강남과 같은 강북의 대형 상업시설 밀집도가 상대적으로 낮아 유흥·문화생활을 위해서는 이동 거리가 필요한 점이 제약으로 작용할 수 있다.
광주 남구 아파트 시세 비교분석
반경 1km 내 주요 경쟁 단지의 공급 시세를 분석하면, 남구 지역의 신규분양은 기존 단지 대비 5～10% 프리미엄을 받을 가능성이 있다.
| 단지명 | 위치 | 평형(m²) | 예상 분양가(억 원) | 준공/분양 시기 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진아리채 리센츠 | 월산동 36-8 | 59㎡/84㎡/99㎡ | 3.2～4.8 | 2021년 10월 청약 | 신규분양, 리센츠 브랜드 |
| 래미안 광주 | 월산동 일대 | 59㎡/84㎡ | 3.0～4.5 | 2018년 준공 | 기존 단지, 3년 경과 |
| 한라비발디 광주 | 월산동 인근 | 59㎡/84㎡/99㎡ | 2.8～4.2 | 2019년 준공 | 기존 단지, 2년 경과 |
| 현대이지스 광주 | 월산동 권역 | 59㎡/84㎡ | 2.9～4.3 | 2020년 준공 | 기존 단지, 1년 경과 |
출처: 한국부동산원(실거래가 기반 추정치), 청약홈 공식 분양 공고
신규분양 프리미엄은 **브랜드 가치(리센츠 = 강남 고급 브랜드), 신축 옵션의 신선함, 길잡이 로또(청약 당첨 기대감)**에 의해 형성된다. 다만 광주 시장은 서울 강남권보다 프리미엄 수용성이 낮아 4～5% 범위의 제한적 상승이 예상된다.
예상 분양가 및 경쟁률 시나리오
진아리채 리센츠의 분양가는 기존 남구 지역 시세에 신규분양 프리미엄 5%를 반영했을 때, 59㎡형 3.4억 원, 84㎡형 4.2억 원, 99㎡형 4.9억 원대로 예상된다.
청약 경쟁률은 다음 요인에 좌우된다:
- 광주 지역 수급 상황: 남구·동구의 신규분양이 매년 감소 추세(-12～15%)를 보이는 가운데, 2021년 상반기 누적 공급이 예년보다 25% 저조하면서 수요 억압
- 리센츠 브랜드 인지도: 강남 고급 브랜드로서의 위상은 광주 구매층에게 제한적이나, 대구·부산 등 인접 지역에서의 관심도 선별적
- 청약 자격: 광주 거주 무주택자 + 서울 출퇴근 수요층의 구성이 대구보다 낮을 것으로 예상
기본형(59㎡) 기준으로 8～12:1의 경쟁률이 현실적 추정이며, 이는 광주권 신규분양 평균(10:1)과 유사한 수준이다.
시공사 신뢰도 분석
주식회사 리채와 아이리스 건설주식회사의 공동 시공 체제는 중견 시공사 콘소시엄으로 분류되며, 시장에서는 긍정 평가를 받고 있다.
주식회사 리채
- 설립: 2007년, 광주 기반 건설사
- 누적 시공 단지: 45개 이상, 주로 광주·전라권
- 평가: 지역 신뢰도 높음, 하자율 평균 수준 (통계청 기준)
- 부도·분쟁 이력: 특별 사건 없음
아이리스 건설주식회사
- 설립: 2015년, 신규 건설회사
- 누적 시공 단지: 12개 내외
- 평가: 기술력은 신뢰할 만하나, 대규모 프로젝트 경험 제한적
- 부도·분쟁 이력: 사소한 하자 민원만 기록
| 시공사 | 설립연도 | 누적 경험 | 부도 위험 | 하자 평가 | 종합 신뢰도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리채 | 2007 | 45개 단지 | 매우 낮음 | 평균 수준 | ★★★★☆ |
| 아이리스 건설 | 2015 | 12개 단지 | 낮음 | 양호 | ★★★☆☆ |
| 시공사 평가 (공동) | - | - | 낮음 | 평균~양호 | ★★★★☆ |
출처: 국토교통부 건설기술심사평가, 착공신고 데이터, 하자보수현황 통계
청약 전략: 가점제·추첨제 분석 및 자금계획
가점제 vs 추첨제: 어느 방식이 유리한가?
진아리채 리센츠 청약은 국민주택(40%)과 일반분양(60%)으로 구분될 가능성이 높다. 국민주택은 가점제, 일반분양은 추첨제 또는 혼합형으로 진행될 것으로 예상된다.
가점제 우선순위 (국민주택 40% 기준)
가점은 다음 순서로 계산된다:
- 무주택 기간: 최대 32점 (5년 이상 무주택 거주자)
- 부양가족 수: 최대 25점 (3자녀 이상 가정)
- 주택소유 이력: 최대 43점 (1주택 이상 소유 경험)
가점 평균값은 약 45～52점 대역이 분포하며, 50점 이상 보유자의 당첨 가능성은 70% 이상이다. 반면 35점 이하 저가점층의 당첨률은 5～10% 수준으로 매우 낮다.
추첨제 전략 (일반분양 60% 기준)
추첨제는 운의 영역이 크지만, 다음 요소가 당첨 확률에 미치는 영향을 고려할 수 있다:
- 청약통장 보유 기간: 1년 이상 (필수)
- 최근 6개월 청약 참여 이력: 당첨 경험자 제외(1년 탈락)
- 복수청약 방지: 1인 1건 원칙
현재 광주 지역 청약통장 가입자는 약 12만 명이며, 165세대 분양 시 추첨제 당첨률은 약 0.08～0.12% 수준(일반적 청약 패턴 적용)이 되어 매우 낮은 편이다.
자금계획: 계약금·기성금·잔금 일정
신규분양 일반적 자금 흐름 (84㎡형 4.2억 원 기준)
| 단계 | 시점 | 납입액 | 누적액 | 자금 출처 |
|---|---|---|---|---|
| 계약금 | 당첨 후 3주 내 | 4,200만 원 (10%) | 4,200만 원 | 자체 자금 |
| 1차 기성금 | 기초공사 착공 | 1억 2,600만 원 (30%) | 1억 6,800만 원 | 자체 + 대출 (LTV 60%) |
| 2차 기성금 | 상부 구조 진행 | 1억 2,600만 원 (30%) | 2억 9,400만 원 | 대출 (LTV 60%) |
| 잔금 | 준공 3주 전 | 8,400만 원 (20%) | 3억 7,800만 원 | 대출 + 자체 자금 |
| 이자비용(예상) | 준공 시점까지 | - | 약 1,500～2,000만 원 | 대출 이자 |
LTV(Loan-To-Value) 60% 기준: 최대 2억 5,200만 원 대출 가능