지금부터 2～3년 후, 삼익비치 일반분양이 시작될 때 무슨 일이 벌어질까.조합원 우선 배정 후 남는 500～800세대, 평당 5,500～7,500만원 예상, 경쟁률 50～100:1. 이 글은 Stage 6이 시작되기 전 선제 분석입니다. 청약 대기자는 지금부터 자격·가점을 준비해야 합니다. GS건설 그랑자이 브랜드 수주 유력 반영.
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🏗️ 팩트: 삼익비치 3,060 → 4,000+세대 · 1979년 준공 · Stage 3 · GS건설 그랑자이 수주 유력 (공식 확정 전)
예상 분양 조건
| 항목 | 추정 값 |
|---|---|
| 일반분양 물량 | 500～800세대 (조합원 배정 후 잔여) |
| 예상 분양가 | 평당 5,500～7,500만원 |
| 분양가상한제 | 미적용 가능성 높음 |
| 청약 시기 | 2028～2029 |
| 청약 자격 | 부산 수영구 1순위 거주자 우선 |
| 당첨자 발표 | 청약 후 약 2주 |
| 계약금 | 10% (2～3억 수준) |
| 중도금 | 60% (6～9억, 대출 가능) |
| 잔금 | 30% (입주 시) |
예상 분양가 계산 근거
기반 데이터
- 남천자이 (2023 신축): 평당 5,307만원
- 힐스테이트남천더퍼스트 (2023): 평당 3,382만원 (+41.4%)
- 테넌바움294 (2023): 평당 4,899만원
- 더샵남천프레스티지 (2022): 평당 4,138만원 (+31.2%)
프리미엄 가산
- 광안대교 직접 조망 +10～20%
- 3,060 → 4,000세대 대규모 브랜드 +5～10%
- GS 그랑자이 하이엔드 브랜드 +8～15%
- 2028～2029 시장 인플레 +10～20%
예상 분양가 범위
- 최저: 평당 5,500만원 (보수)
- 중앙: 평당 6,500만원 (중립)
- 최고: 평당 7,500만원 (낙관, 오션뷰 세대)
평형별 예상 분양가
| 평형 | 중립 시나리오 (6,500만원) | 낙관 (7,500만원) |
|---|---|---|
| 59㎡ (25평) | 16.3억 | 18.8억 |
| 74㎡ (31평) | 20.2억 | 23.3억 |
| 84㎡ (34평) | 22.1억 | 25.5억 |
| 115㎡ (47평) | 30.6억 | 35.3억 |
청약 경쟁률 추정
참고 — 광안리 최근 청약
- 더샵남천프레스티지 (2022): 수십 대 1
- 힐스테이트남천더퍼스트 (2023): 수십~백 대 1
- 남천자이 (2023): 높은 경쟁률
삼익비치 예상
- 평균 경쟁률 50:1～100:1
- 오션뷰 세대 300:1+
- 청약 가점 커트라인 65점+ 예상
청약 가점 시나리오 3종 — "나는 당첨 가능한가?"
광안 최근 신축 + 하이엔드 브랜드 조합이라 가점 하한이 예상보다 높을 수 있습니다. 카더라는 세 가지 가족 유형으로 시뮬레이션합니다.
시나리오 A — 무주택 신혼부부 (가점 40～50점)
- 구성: 30대 초반 부부 + 신생아 1명 · 부산 수영구 1년 거주 · 청약통장 3년
- 가점 요소: 무주택 5년 미만(10) + 부양가족 1명(15) + 청약통장 3년(5) + 거주 1년(0) ≈ 35～45점
- 당첨 가능성: 일반공급 경쟁률 기준 거의 불가능. 대신 신혼부부 특별공급 우선 노려야. 특공 배정 물량 10～15% 기대.
- 전략: 수영구 2년+ 거주 기간 맞추고 특별공급 조건 충족 집중.
시나리오 B — 40대 4인 가족 (가점 60～70점)
- 구성: 40대 부부 + 자녀 2명 · 부산 수영구 5년 거주 · 청약통장 10년
- 가점 요소: 무주택 10년+(20) + 부양가족 3명(25) + 청약통장 10년(11) + 거주 5년(5) ≈ 60～65점
- 당첨 가능성: 중립 세대(비오션·중층) 경쟁 가능. 오션뷰 대형은 커트라인 70+ 예상이라 어려움.
- 전략: 실거주 의지 + 중형 평형 타겟. 청약 한 번에 승부.
시나리오 C — 50대 장기 무주택 (가점 75점+)
- 구성: 50대 부부 + 부양가족 4명 · 부산 수영구 10년+ 거주 · 청약통장 20년
- 가점 요소: 무주택 15년+(32) + 부양가족 4명(30) + 청약통장 15년+(17) ≈ 75～84점
- 당첨 가능성: 오션뷰 대형 세대까지 가능. 평형·동·층 선택 폭 넓음.
- 전략: 원하는 평형 타겟팅. 광안대교 조망 1급 세대 집중.
자금 계획 — 단계별 로드맵
1단계 (청약 전, 2027～2028)
- 계약금 자기자금 3억 확보 (84㎡ 기준 22억 × 10% = 2.2억 + 여유)
- 청약통장 예치금 점검 (부산 600만원 이상)
- 신용 점수 관리 (대출 심사 대비)
- 기존 부동산 정리 여부 결정
2단계 (청약 당첨, 2028～2029)
- 계약금 10% 즉시 납부 (2.2억 ~ 3.5억)
- 중도금 대출 승인 심사 (DSR 40% 이하 확인)
- 원천징수 소득 증명 6개월치 준비
- 직장 재직증명 제출
3단계 (중도금 납부, 2029～2031)
- 중도금 60% 분할 납부 (6회차 × 2.2억 = 13.2억 중 10%씩)
- 대출금리 변동 모니터링 → 고정금리 전환 검토
- 중도금 무이자 지원(조합원) vs 일반분양자 이자 부담 차이 확인
4단계 (잔금·입주, 2032+)
- 잔금 30% 납부 (6.6억 ~ 7.5억)
- 기존 주택 매도 → 잔금 충당 또는 담보대출 전환
- 취득세 (3.5%) + 부동산 중개수수료 (0.9% 내외)
- 이사비·인테리어 추가 2,000만~1억
총 필요 자금 요약 (84㎡ · 22억 기준)
- 자기자금: 6억+ (계약금 + 중도금 일부)
- 대출: 11～12억 (중도금 + 잔금 담보 전환)
- 세금·부대비용: 1.5～2억
청약 대기자 지금 해야 할 5가지
① 청약통장 확인
- 부산 1순위 자격 유지
- 납입 24회 이상
- 가점 확인 → 내 청약 가점 계산하기
② 자금 계획 수립
- 계약금 2～3억 자기자금 확보
- 중도금 대출 한도 확인
- 잔금 입주 시 전세·매매 조합
③ 거주지 요건
- 부산 수영구 2년 이상 거주 유지
- 1순위 지역 거주자 우선 배정
④ 무주택 세대주 유지
- 기존 주택 처분 여부 결정
- 조정대상지역 규제 확인
⑤ 정보 수집
- 카더라 전국 청약 일정 보기 북마크
- 조합 공지 정기 체크
리스크
| 리스크 | 영향 |
|---|---|
| 분양 지연 | 2028 → 2029, 2030 연기 가능 |
| 분양가상한제 재도입 | 분양가 -10～20% (매수자 유리) |
| 경쟁률 폭증 | 당첨 확률 급감 |
| 중도금 대출 규제 | 자금 계획 재검토 필요 |
| GS 그랑자이 수주 불발 | 브랜드 프리미엄 -8～15%, 분양가 하향 |
FAQ
Q1. 일반분양 언제 시작?
2028～2029 예상. Stage 6 진입 시점. 지연 가능성 상존.
Q2. 1순위 자격은?
부산 수영구 2년+ 거주, 청약통장 24회+ 납입, 무주택 세대주 등.
Q3. 가점 커트라인은?
광안리 최근 청약 기준 65～75점 수준 예상. 초 인기 세대는 70점+ 가능.
Q4. 계약금·중도금 조달은?
계약금 10% 자기자금. 중도금 60% 대출 가능 (단 DSR 규제). 잔금 30% 입주 시.
Q5. 당첨 후 전매 가능?
분양권 전매 제한 여부는 분양 시점 규제 확인 필요.조정대상지역 여부 영향.
Q6. 특별공급 물량은?
신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 특공이 통상 전체 30～40% 배정. 일반공급 전에 특공으로 도전이 유리.
Q7. GS 그랑자이 미확정이면 분양가 어떻게?
시공사 입찰·수주 협상 결과에 따라 평당 500～1,000만원 변동 가능. 그랑자이 확정 시 +8～15% 프리미엄 반영, 미확정 시 평균 자이 수준.
Q8. 중도금 무이자는?
조합원 혜택. 일반분양자는 시중 대출 이자 부담. 분양 시점 금리에 따라 총 이자 1～3억 차이 가능.
Q9. 수도권 거주자도 청약 가능?
부산 수영구 1순위 거주자 우선 배정 후 잔여 물량만 타 지역 가능. 수도권 거주자는 수영구 2년+ 거주 이전 필요.
Q10. 오션뷰 세대 특별 분양?
물량 중 오션뷰 라인은 별도 당첨자 선호도 차이. 가점 높은 1순위 지역 거주자가 우선. 공식 분양 공고 시 동·호수별 배정표 확인.
관련 글
참고자료
- 카더라 apt_subscriptions 데이터
- 청약홈 (청약자격 공식)
- 국토교통부 청약 제도
- 도시 및 주거환경정비법 제74조
본 분석은 선제 추정이며, 실제 분양 조건은 2028～2029 시점에 확정됩니다.
