청약 가점제란?
청약 가점제는 민영주택 일반공급에서 동일 순위 내 경쟁이 발생했을 때, 신청자의 조건을 점수화하여 총점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 주택공급에 관한 규칙 제28조 및 별표1에 의거하여 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점) 세 가지 항목으로 구성되며, 총 84점 만점입니다.
가점 항목별 산정 기준 (2026년)
1. 무주택기간 (만점 32점)
무주택기간은 청약신청자 및 배우자를 기준으로 산정합니다. 만 30세부터 산정이 시작되며, 만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 계산합니다. 만 30세 미만의 미혼자는 무주택기간이 인정되지 않아 0점을 받게 됩니다.
| 무주택기간 | 점수 | 무주택기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 8년~9년 | 18점 |
| 1년~2년 | 4점 | 9년~10년 | 20점 |
| 2년~3년 | 6점 | 10년~11년 | 22점 |
| 3년~4년 | 8점 | 11년~12년 | 24점 |
| 4년~5년 | 10점 | 12년~13년 | 26점 |
| 5년~6년 | 12점 | 13년~14년 | 28점 |
| 6년~7년 | 14점 | 14년~15년 | 30점 |
| 7년~8년 | 16점 | 15년 이상 | 32점 |
2. 부양가족 수 (만점 35점)
부양가족은 입주자모집공고일 현재 청약통장 가입자의 주민등록등본에 등재된 세대원 중 본인을 제외한 배우자, 직계존속(3년 이상 동일 등본 등재, 무주택), 직계비속(미혼 자녀), 미혼 형제자매(부모 사망 시)가 해당됩니다. 0명 5점, 1명당 5점씩 추가되어 최대 6명 이상 35점입니다.
3. 청약통장 가입기간 (만점 17점)
주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금의 최초 가입일 기준으로 산정합니다. 6개월 미만 1점부터 시작하여 15년 이상이면 만점 17점입니다. 2026년부터는 배우자의 청약통장 가입기간도 50%까지 인정되며, 최대 3점까지 합산 가능합니다(본인과 배우자 합산 최대 17점).
청약 가점 올리는 방법
무주택기간은 시간이 지나면 자동으로 쌓이므로, 주택을 매수하지 않고 유지하는 것이 핵심입니다. 부양가족 점수를 높이려면 부모님(직계존속)을 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재하고, 가족 전원이 무주택 상태를 유지해야 합니다. 청약통장은 해지하지 않고 유지만 하면 매년 1점씩 자동 가산됩니다.
가점제 vs 추첨제 — 어떤 전략이 유리할까?
민영주택 85㎡ 이하는 가점제 100%(투기과열지구) 또는 75%(조정대상지역)가 적용됩니다. 85㎡ 초과는 추첨제 40% 이상이 적용되므로, 가점이 낮은 경우 85㎡ 초과 물량의 추첨제를 노리는 것이 효과적입니다. 공공분양은 가점제가 아닌 소득·자산 기준으로 선정되므로, 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀) 자격을 먼저 확인하는 것을 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 청약 가점 만점은 몇 점인가요?
청약 가점 만점은 84점입니다. 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 통장기간 17점으로 구성됩니다. 실질적으로 4인 가족(배우자 + 자녀 2명) 기준 도달 가능한 최고 점수는 약 69~72점 수준입니다.
Q. 만 30세 미만 미혼인데 청약 가능한가요?
가능합니다. 다만 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 0점이 적용되어 가점이 낮습니다. 이 경우 85㎡ 초과 추첨제나 생애최초 특별공급을 활용하는 것이 유리합니다.
Q. 배우자 청약통장도 합산되나요?
네, 2024년부터 배우자의 청약통장 가입기간이 50%까지 인정되며, 최대 3점까지 합산됩니다. 단, 본인과 배우자의 합산 점수는 최대 17점(만점)을 초과할 수 없습니다.
Q. 부양가족에 누가 포함되나요?
배우자(분리세대 포함), 직계존속(3년 이상 동일 등본, 무주택), 미혼 직계비속(자녀), 미혼 형제자매(부모 사망 시)가 포함됩니다. 손자·손녀는 원칙적으로 제외되지만, 부모가 사망한 경우 예외적으로 인정됩니다.
Q. 오피스텔 소유자도 무주택자인가요?
네, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되므로 주택으로 간주되지 않습니다. 오피스텔을 소유하고 있어도 청약에서는 무주택자로 인정됩니다.
Q. 가점을 잘못 입력하면 어떻게 되나요?
가점을 잘못 입력하여 당첨된 경우, 당첨 취소는 물론 최대 1년간 다른 청약을 신청할 수 없는 불이익이 발생합니다. 국토교통부 자료에 따르면 부적격 당첨 중 46.3%가 가점 입력 오류로 인한 것이므로, 반드시 정확하게 입력해야 합니다.
Q. 청약 당첨 후 통장은 어떻게 되나요?
청약에 당첨되면 사용한 통장은 효력을 상실합니다. 재당첨 제한(수도권 과밀억제권역 5년, 투기과열지구 10년)이 적용되며, 새로운 청약통장을 개설하여 처음부터 가입기간을 다시 쌓아야 합니다.
Q. 분양권도 주택으로 보나요?
네, 분양권 및 입주권은 주택으로 간주됩니다. 분양권을 보유한 세대원이 있으면 무주택 세대 구성원 자격을 상실하게 됩니다. 단, 상속 후 3개월 이내에 지분을 처분하는 경우는 예외적으로 무주택으로 인정됩니다.