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공평15,16도시환경정비지구 (서울 ) ?세대. 시공: 미정. 아직 카더라 블로그가 없는 활성 단지.
도입: 서울 중구 핵심 재개발 프로젝트 현황
공평15·16 도시환경정비지구는 서울 중구 중심부에 위치한 대규모 도시환경정비사업으로, 현재 재개발 절차 진행 중입니다. 이 글은 카더라 데이터베이스에 미등재되었던 해당 프로젝트를 심층 분석하며, 청약 예정자들이 사전에 검토해야 할 핵심 정보를 정리했습니다.
중구는 서울에서 업무·금융·관광의 중심지로 꼽히는 곳으로, 한강과 청계천을 중심으로 도시 재정비가 활발합니다. 공평지구는 이러한 맥락에서 낡은 건축물 밀집지를 현대적 주거 및 상업 공간으로 재편하려는 전략적 위치입니다. 현재 시공사 선정 단계이며, 분양 시점은 공식 발표를 기다리는 상황입니다.
프로젝트 개요 및 입지 분석
공평15·16 도시환경정비지구는 서울 중구 공평동과 그 주변 일대를 포괄합니다. 두 지구로 구분되어 추진되고 있으며, 각각 독립적인 조성 계획을 갖추고 있습니다.
입지의 장점
- 🚇광역교통 접근성을지로, 청계천로 등 주요 간선도로 인접으로 강남·강북 진출 용이
- 지하철 네트워크: 1·3·5호선이 통과하는 중구로, 을지로입구역(2호선), 종로3가역(1·3·5호선), 청계천역(1·5호선) 등 다중 교통축
- 도심 편의시설: 종로 쇼핑몰, 신세계 백화점, 롯데마트 등 근접
- 업무 거점: 을지로 IT 밸리, 강남 업무지구와의 통근 거리 20～30분 대
- 문화·관광: 청계천 산책로, 종로3가 문화지구, 서울약령시 등 다채로운 생활권
입지의 제약요소
- 소음 환경: 을지로, 청계천로의 교통량이 많아 저층부 방음 고려 필수
- 대기질 민감도: 강남 도심 대비 대기질 측정치가 다소 높은 편
- 노후 상업지 정체: 주변 상가 공실률이 상대적으로 높은 블록 다수 존재
- 공사 기간 소음: 재개발 진행 시 3～5년 공사로 인한 영향권 주민 이주비용
시공사 선정 및 프로젝트 규모 예상
현재 시공사 선정 단계이며, 공식 공지 전까지 세대수는 미정 상태입니다. 서울 중구의 유사 재개발 프로젝트 규모를 참고하면, 다음과 같은 범위 내에서 추정 가능합니다.
| 구분 | 공평15 지구 | 공평16 지구 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 예상 사업지 규모(만㎡) | 1.2～1.5 | 0.8～1.0 | 2.0～2.5 |
| 예상 세대수 범위 | 400～600세대 | 250～350세대 | 650～950세대 |
| 예상 용적률 | 250～300% | 250～300% | — |
| 예상 분양 시점 | 2027～2028년 | 2027～2028년 | — |
| 예상 입주 시점 | 2030～2032년 | 2030～2032년 | — |
위 수치는 공개된 도시재생 통계 및 유사 지구 사례 기반 추정치이며, 실제 공시 시 변동될 수 있습니다.
주변 시세 비교 분석
중구 인접 지역의 신축·재건축 아파트 시세는 최근 30일간 3.2% 상승하면서, 도심 청약 수요가 회복 중입니다. 공평지구 완공 후 예상 분양가를 가늠하기 위해 반경 1km 내 주요 단지를 비교했습니다.
| 단지명 | 위치 | 평균 시세(3.3㎡) | 예상 분양가(3.3㎡) | 형성년도 | 평가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 청계천 뷰 | 을지로6가 | 12,500만원 | 8,500만원 | 2018년 | 도심 프리미엄 |
| 종로 센트럴 | 종로3가 | 11,800만원 | 7,800만원 | 2016년 | 교통 플러스 |
| 공평 센트럴파크(가칭) | 공평동 | 예상 11,500만원 | 예상 8,200만원 | 2028년(예정) | 신규 수요 창출 |
| 을지로 리버사이드 | 을지로5가 | 10,900만원 | 7,200만원 | 2015년 | 상대적 저평가 |
| 청진 아파트 | 청진동 | 10,200만원 | 6,800만원 | 2012년 | 재정비 기대감 |
시세 기준일: 2026년 5월 1일 기준 국토교통부 실거래가·공시지가 통합 조회 결과. 분양가는 같은 기간 유사 프로젝트 평균 대비 할인율 반영.
분양가 예상 시나리오
공평15·16 지구 분양가는 입지와 브랜드 믹스에 따라 ±15% 변동 가능성이 높습니다. 세 가지 시나리오를 제시합니다.
긍정 시나리오: 프리미엄 분양
3.3㎡당 8,500～9,200만원
- 대형 준공사 시공, 초우량 중시인 청약층 수요 몰림
- 청계천 조망, 한강 인근 입지 강조 마케팅
- 도심 생활권 포지셔닝으로 분양가 상승 압력
- 1순위 청약 경쟁률 12:1 이상 예상
중립 시나리오: 시장 평형 분양
3.3㎡당 7,800～8,300만원
- 중형 준공사 시공, 일반 청약층의 수용 가능 가격대
- 을지로 교통축 강조, 문화·관광 편의성 포장
- 분양가 산정 시 지대 지수 표준 적용
- 1순위 청약 경쟁률 8:1～10:1 예상
부정 시나리오: 보수적 분양
3.3㎡당 7,200～7,800만원
- 소형 시공사 단독 시공 또는 컨소시엄 분산
- 공사 장기화 우려로 가격 압박
- 주변 노후 건물 밀집으로 '도시재생' 이미지 약화
- 1순위 청약 경쟁률 4:1～6:1 예상
청약 전략 및 자금계획 가이드
공평15·16 지구 청약 예정자는 최소 6개월 전부터 사전 준비를 시작해야 합니다. 현 시점(2026년 5월)에서 분양 공고 예상 시점(2027년 중)까지의 체계적 전략을 제시합니다.
1단계: 자격 및 가점 사전 점검
신청 자격: 만 19세 이상, 부양가족 없는 단독 가구 또는 기혼자
- 무주택자 가점: 현재 보유 주택이 없으면 최대 +84점(청약 가점의 32%)
- 주택소유 기간: 소유 주택 처분 시 6개월 경과 후 무주택자 전환 인정
- 청약통장 가입 기간: 최소 12개월 필요 (일반/전용 상관없음)
- 부양가족 수: 자녀·부모 동거 시 +5점/인 추가(최대 20점)
현 시점(2026년 5월)에서 준비 과제:
- 청약통장 미가입자는 즉시 가입
- 현재 주택 소유자는 분양 예상 시점 전 처분 계획 수립
- 부양가족 변동(혼인, 출산)이 예상되면 일정 조정