부산 수영구 남천동 삼익비치가 47년 만에 재건축 본궤도에 올랐습니다. 3,060세대 초대형 단지, 광안대교 앞 마지막 오션프론트 구축. 2025년 말 조합설립 완료라는 결정적 이정표를 넘어, 이제 시장의 시선은 "언제 어떤 단계가 터지는가"로 옮겨갔습니다. Stage 3(안전진단·사업시행인가 준비)을 지나 Stage 4(관리처분·이주)는 1～2년 이내, 일반분양은 2028～2029년, 완공은 2032년 전후로 그려집니다. 이 글에서는 각 단계별로 일정·의사결정 포인트·시세 영향을 정리합니다.
재건축 7단계 한 장 요약
| Stage | 단계 | 기간 | 핵심 의사결정 | 삼익비치 현황 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 추진위 구성 | 6～12개월 | 재건축 동의 확보 | ✅ 완료 |
| 2 | 조합 설립 | 12～24개월 | 조합원 명부·정관 확정 | ✅ 완료 |
| 3 | 안전진단·사업시행인가 | 12～18개월 | 세대수·평형·시공사 윤곽 | ← 현재 (2026) |
| 4 | 관리처분·이주 | 18～24개월 | 분담금 확정·이주 시작 | ~2027 |
| 5 | 철거·착공 | 12～18개월 | 시공 계약·기공식 | ~2028 |
| 6 | 일반분양 | 3～6개월 | 청약·계약 | ~2028～2029 |
| 7 | 준공·입주 | 30～36개월 | 입주·하자 점검 | ~2032 |
Stage 1～2 (완료) — 지금까지의 궤적
추진위 구성 → 조합 설립까지 수년이 걸렸습니다. 1979년 준공 후 40년 넘는 세월, 2010년대부터 재건축 논의는 있었지만 조합원 동의 확보·정관 확정에 난항. 결정적으로 2025년 조합설립인가가 떨어지면서 "진짜 간다"는 확정 신호가 시장에 퍼졌고, 그 결과 2025년 실거래 225건 폭증이 일어났습니다.
Stage 3 (현재) — 1～2년 내 결정될 것들
이 단계는 재건축 전체에서 가장 많은 변수가 확정되는 구간입니다.
3-1. 안전진단 통과
- 건축물 노후도·구조안전성 점수
- E등급(위험) 확정 시 재건축 승인 가속
- 삼익비치는 1979년 준공 47년차로 통과 가능성 높음
3-2. 사업시행인가
- 부산시 도시계획국 심의
- 용적률·세대수 상한 확정 (현행 3,060 → 목표 4,000+)
- 일반분양 물량 산정 (500～800세대 예상)
3-3. 시공사 선정 입찰
- 현대건설·GS건설·삼성물산 3강 전망
- 공사비 평당 약 750～900만원 시장가 (2026년 기준)
- 시공사 확정 → 공사비 규모 → 조합원 분담금 역산
3-4. 감정평가·종전자산평가
- 각 조합원 보유 자산 가치 산정
- 분담금 기준이 되는 핵심 수치
- 평가 결과에 따라 조합원별 부담 편차 발생
Stage 3 시세 영향: 이 구간 동안 실거래가 진폭이 커집니다. 시공사 선정 뉴스·분담금 윤곽 공개 시점마다 +5～10% 스텝 상승 반복 예상. 삼익비치 실거래가 분석에서 최근 거래 패턴 확인 가능.
Stage 4 — 관리처분·이주 (~2027)
재건축에서 가장 민감한 구간. 실거주 세대는 여기서 실제 퇴거해야 합니다.
4-1. 관리처분 총회
- 조합원별 분담금 최종 확정
- 평형 선택·배정
- 이주비 대출 조건 확정 (통상 주택가격 40～60%)
4-2. 이주
- 세대별 이주 시기 공지 (보통 6～12개월 윈도우)
- 임시 주거지 확보 필요
- 전세 거주자는 계약 만료 + 퇴거 리스크
Stage 4 시세 영향: 입주권(매매) 프리미엄 최고점. 이후 거래 자체가 줄어듭니다(이주 완료 후 실물 소멸).
Stage 5 — 철거·착공 (~2028)
- 기존 건물 철거 (6～12개월)
- 신축 착공·기공식
- 공사 기간 30～36개월 예상
이 단계에서는 눈에 보이는 물리적 변화가 있어 주변 단지 시세에 인플루언스 방출. 주변 신축 단지들이 동반 상승 압력을 받습니다. 수영구 15개 단지 영향권 시세
Stage 6 — 일반분양 (~2028～2029)
6-1. 분양 조건 (예상)
- 부산 수영구 1순위 지역 거주자 우선
- 분양가상한제 미적용 가능성 높음 (부산 조정대상지역 해제)
- 예상 분양가: 평당 5,500～7,500만원
- 일반분양 물량: 500～800세대
6-2. 청약 경쟁률 (추정)
광안리 신축 최근 청약 참고:
- 더샵남천프레스티지 (2022): 수십 대 1
- 힐스테이트남천더퍼스트 (2023): 수십~백 대 1
→ 삼익비치는 규모·조망·브랜드로 50:1～100:1 예상
6-3. 건설주 동향
시공사 확정 주가 반응 주목:
Stage 7 — 준공·입주 (~2032)
- 준공 검사 → 입주자 사전점검 → 입주
- 신축 등기·보존등기·이전등기
- 실거주 관점 리뷰·시세 확립
중요 일정 체크리스트 (Node 저장용)
| 시점 | 이벤트 | 매수자 할 일 |
|---|---|---|
| 2026 상반기 | 안전진단 결과 공개 | 통과 시 +5～10% 상승 기대 매수 시점 |
| 2026 하반기 | 사업시행인가 | 분담금 윤곽 확정, 자금 계획 재검토 |
| 2027 전반 | 시공사 확정 | 건설주 동반 주목, 추가 상승 기대 |
| 2027 후반 | 관리처분 총회 | 실거주 이주 준비 시작 |
| 2028 | 철거·착공 | 입주권 프리미엄 피크 |
| 2028～2029 | 일반분양 | 청약 신청 |
| 2032 | 준공·입주 | 실물 등기 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 안전진단은 언제 통과되나요?
2026년 상반기 결과 공개 가능성. 1979년 준공 47년차로 통과 가능성 높음. E등급 확정 시 재건축 가속.
Q2. 지금 Stage 3에서 매수하면 다음 단계까지 얼마나 기다려야 하나요?
Stage 4(관리처분·이주) 진입까지 1～2년. 그 안에 시공사 선정·분담금 윤곽·사업시행인가 3개 이벤트 모두 지나갑니다.
Q3. 이주는 강제인가요?
관리처분 총회 의결 후 이주 시기 공지.조합원은 반드시 이주해야 하며, 전세 거주자는 계약 만료 + 퇴거 리스크 있습니다.
Q4. 완공이 2032년이면 너무 멀지 않나요?
6～8년 대기는 재건축 평균. 대신 그 기간 동안 단계별 이벤트(시공사 선정, 일반분양 등)마다 시세 스텝 상승 발생합니다.
Q5. 일정이 지연될 가능성은?
도시정비사업 평균 30～50% 지연 사례. 삼익비치도 변수(조합 내부 갈등·부산시 심의·자재비 급등) 발생 시 1～2년 추가 지연 가능성.
관련 글
참고자료
- 부산광역시 도시계획국 · 정비사업 고시
- 국토교통부 · 도시및주거환경정비법 시행령
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 시세 추적
본 일정은 추정치이며, 실제 인허가·조합 의결에 따라 변동될 수 있습니다.
