재건축·재개발이 공급 마스터키…2026년 7월 부동산 정책 전환점 | 오세훈 서울시장 인터뷰

오세훈 서울시장이 재건축과 재개발이 주택 공급의 핵심 열쇠라는 입장을 공식화했습니다. 동시에 정부의 규제 정책이 최대 리스크라고 지적하며, 부동산 공급 확대를 위한 정책 전환의 필요성을 강조했습니다. 2026년 중반 시점에 부동산 시장이 맞닥뜨린 구조적 위기와 정책 해법에 대한 담당자의 직접적인 진단입니다.

재건축·재개발, 주택 공급 구조의 중심

서울 지역 주택 공급량의 60% 이상이 재건축·재개발에서 비롯되는 상황이 현재 부동산 시장의 현실입니다. 신규 택지 개발 기회가 제한적인 수도권에서 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 방식이 유일한 공급 확대 수단이 되고 있다는 의미입니다.

재건축 사업은 주로 1980～1990년대 건설된 노후 아파트 단지를 현대적 주거 기준에 맞춰 재건설하는 사업입니다. 재개발은 물리적 노후화뿐 아니라 기능적, 사회적 노후화가 진행된 지역을 종합적으로 개선하는 사업입니다. 두 사업 모두 세입자 보호,조합원 간 이해관계 조정, 건설사 참여 조건 등 복잡한 이해관계가 얽혀 있습니다.

현재 서울에 재건축 예정 단지 약 600개, 재개발 후보 지역 100개 이상이 있는 것으로 파악되고 있습니다. 이들이 모두 순조롭게 진행될 경우 향후 10년간 80만 호 이상의 신규 주택이 공급될 수 있다는 추정도 제시되었습니다. 반면 규제로 인해 사업이 지연되거나 무산될 경우 공급 부족이 심화되어 주택 가격 상승 압력이 가중될 수 있다는 우려도 동시에 제기됩니다.

정부 규제가 공급의 발목 잡는 현황

현행 규제 체계에서 재건축·재개발의 평균 추진 기간은 8～12년입니다. 과거 5～7년과 비교하면 상당히 연장된 상황입니다. 규제 강화의 주요 내용은 다음과 같습니다.

첫째, **초과이익환수제(총사업비 초과분의 일부를 정부에 귀속시키는 제도)**의 도입으로 사업성 판단이 복잡해졌습니다. 건설사와 조합의 수익성이 감소하면서 사업 참여 의지가 약화되는 악순환이 발생하고 있습니다.

둘째, 환경영향평가, 문화재 조사, 교통영향평가 등 선행 절차가 증가했습니다. 각 평가마다 3～6개월의 추가 기간이 소요되며, 예상치 못한 문제 발견 시 사업이 중단되기도 합니다.

셋째, 세입자 보호 규정의 강화로 사업 추진 난도가 높아졌습니다. 세입자 재정착 지원, 임차료 상한제 등이 의무화되면서 사업주체의 추가 부담이 15～20% 수준 증가했습니다.

현재 서울시에 접수된 재건축·재개발 사업 중 실제 착공에 도달한 비율은 약 35% 수준으로, 나머지는 인허가 단계나 분쟁 해결 과정에 머물러 있습니다.

주요 정책 규제 비교: 과거 vs 현재

서울시와 중앙정부의 정책 입장 분석

오세훈 서울시장의 입장은 명확합니다. 재건축·재개발의 규제를 완화하고, 사업 추진 절차를 간소화하며, 수익성을 보장해야 한다는 것입니다. 이는 다음과 같은 논리에 기반합니다.

1. 공급 확대의 필수성: 서울의 혼잡도 증가와 노후 주택 비율 상승으로 대규모 공급이 불가피
2. 시장 메커니즘 신뢰: 사업성이 보장될 때 민간 건설사가 자발적으로 참여하여 공급이 원활해짐
3. 규제의 부작용: 과도한 규제가 사업을 지연시켜 오히려 가격 상승을 초래

반면 중앙정부의 입장은 상이합니다. 정부가 강조하는 요소들은:

1. 소수 조합원 권리 보호: 사업으로 인한 수익이 모든 주민에게 공평하게 배분되어야 함
2. 공공성 확보: 재건축·재개발 사업에서 공공 주택(임대주택)을 일정 비율 포함하도록 강제
3. 투기 억제: 과도한 사업성 보장이 지역 투기를 유발할 수 있다는 우려

이 두 입장의 충돌이 정책 불확실성을 야기하고 있으며, 이것이 사업 지연의 근본 원인이라는 분석이 대두되고 있습니다.

재건축·재개발 추진 현황: 지역별 편차 심화

서울 강남 3구(강남·강동·서초)의 재건축 사업은 비교적 활발합니다. 토지 가격이 높아 사업성이 우수하고, 수요층도 충분하기 때문입니다. 이 지역의 재건축 추진 단지 중 60% 이상이 설계 단계 이상으로 진행 중입니다.

반면 외곽지역(강북, 노원, 도봉 등)의 재개발 사업은 사업성 악화로 추진이 교착 상태입니다. 토지 가격 대비 건설비 상승으로 수익성 지표(공사비 회수율)가 90% 수준에 머물러 있어, 건설사 참여가 거의 없는 상황입니다. 대상 지역의 주민들은 노후 주거 환경 개선을 받지 못한 채 대기 중입니다.

이 격차는 지역별 주택 공급의 불균형을 심화시키고 있으며, 강남과 외곽의 주택 가격 차이를 벌리는 요인으로 작용하고 있습니다.