전월세 상한제는 2020년 7월 30일 시행된 임대차보호법 개정안의 핵심 제도로, 재계약 시 임대료 인상폭을 연 5% 이내로 제한합니다. 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 계산법과 예외사항이 있어 정확한 이해가 필요합니다. 특히 전세에서 월세 전환, 관리비 처리 등 실무에서 빈번하게 발생하는 이슈들을 미리 파악해두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이번 포스트에서는 전월세 상한제의 구체적인 적용법부터 실제 계산 사례까지 상세히 알아보겠습니다.
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Q. 전세에서 월세로 전환할 때도 5% 제한이 적용되나요?
네, 적용됩니다. 기존 전세금을 전월세전환율로 월세화한 금액 기준으로 5% 이내에서만 인상 가능합니다. 다만 임차인의 동의 없이는 일방적인 전환이 불가능하며, 임차인이 거부할 경우 기존 전세 조건으로 재계약해야 합니다.
Q. 관리비가 크게 오른 경우 임대료에 반영할 수 있나요?
관리비는 5% 제한과 별개로 실비 정산됩니다. 다만 "관리비 포함" 임대료로 계약된 경우, 관리비 인상분을 임대료에서 분리하여 별도 청구하거나, 다음 재계약 시 관리비 별도 조건으로 변경하는 것이 일반적입니다.
Q. 고가주택 기준 9억원은 언제 시점을 기준으로 하나요?
계약 체결 시점의 공시가격을 기준으로 합니다. 기존 계약 당시에는 9억원 이하였지만 재계약 시점에 9억원을 초과한 경우, 해당 재계약부터는 상한제 적용 대상에서 제외됩니다. 반대의 경우도 동일하게 적용됩니다.
Q. 5% 인상을 여러 해에 걸쳐 나누어 적용할 수 있나요?
5% 제한은 연단위 기준이므로 매년 최대 5%까지 인상 가능합니다. 예를 들어 1년차에 3% 인상했다면, 2년차에는 새로운 5% 한도가 적용되어 추가 인상이 가능합니다. 다만 1년 내에서는 5%를 초과할 수 없습니다.
데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원, 카더라 자체 수집 데이터 | 기준일: 2026-04-25
