양도세 정책 변경 후 3개월, 서울시민 1만1천명이 경기도로 떠난 이유 | 2026년 5월

도입부: 정책이 만든 광역 주택시장 재편

양도세 정책 변화 이후 지난 3개월간 경기도에서 주택을 구입한 서울시민이 1만1천명을 넘었다. 이는 단순한 인구이동이 아니라 부동산 정책이 광역 주택시장 구조를 어떻게 재편하는지 보여주는 중요한 신호다. 다주택자 보유세 및 양도세 강화라는 정책 변경이 시장에 미친 파장을 면밀히 분석하면, 서울과 경기도의 주택시장 양극화 심화, 거래량 이동, 가격대별 수요 변화의 추이가 명확히 드러난다.

정책 변경의 배경: 양도세 강화 맥락

2026년 초 정부가 시행한 양도세 및 보유세 강화 정책은 다주택자 보유를 제약하기 위한 조치였다. 이 정책은 다음과 같은 요소들을 포함했다:

• 다주택자 장기보유특례 축소
• 양도세 중과세율 인상
• 보유세 기준시가 재평가

이 같은 정책 배경 속에서 다주택자들이 보유 주택을 서서히 정리하기 시작했고, 3～5월 사이 경기도 매물 풀이 눈에 띄게 증가했다. 특히 서울 강남권 다주택자들이 보유한 경기도 위성도시 주택들이 집단 출물되면서 매매 거래량이 급증한 것으로 파악된다.

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지역별 거래량 변화: 서울 vs 경기도

이 표는 정책 변화 이후의 광역 부동산 시장이 얼마나 빠르게 재편되고 있는지를 단적으로 보여준다. 서울은 주택공급 감소와 거래 위축으로 고통받는 반면, 경기도는 신규 수요 유입으로 거래 활기를 되찾은 상태다.

경기도 부동산 수요의 '이중 구조': 가격대별 분석

경기도에서 서울시민 1만1천명이 구입한 주택의 평균 가격대는 4～5억 원대로 파악되고 있다. 이는 경기도 내 거래 중위값 3억 원대 대비 약 50% 상향된 수치다. 즉, 서울에서 내려온 구매층은 경기도 내에서도 '고가' 주택을 선호하고 있다는 의미다.

거래 내역을 세분화하면 다음과 같다:

• 서울 강남권 다주택자 매물: 경기 판교, 운정, 동탄 등 신도시권 진입 → 평균 4.5～5억 원대
• 서울 중랑·강동권 주민: 경기 구리, 남양주, 하남 등 근교 선호 → 평균 3.5～4억 원대
• 강서·종로 권역: 경기 일산, 양주 등 북부 선호 → 평균 3～3.5억 원대

이 분화는 서울 내 거주 권역과 경기도 유입 지역 간의 '거리 조정' 패턴을 시사한다. 다주택자 매물의 증가가 단순히 '저가 물량 풀림'이 아니라, **특정 지역 고가격대 수요의 '이동'**이라는 점이 중요하다.

다주택자 매물 풀림과 서울 주택시장 공급 역설

표면적으로는 다주택자 매물이 늘었으나, 서울 내 '신규 구매층을 위한 수급 불균형'이 오히려 심화되고 있다. 이는 역설적이지만 설명 가능하다:

공급의 '질적 저하'

다주택자들이 매도하는 주택의 상당수는 서울 중심부 고가격대 물량이다. 강남역, 압구정, 종로 등 주요 상권의 재건축 예정 다세대, 빌라 같은 투기 대상 물건이 주를 이룬다. 실제 생활을 목적으로 하는 신규 구매 수요층(2030대 신혼부부, 첫 구매자)이 원하는 30～40평 신축 아파트나 준신축 물건은 공급이 부족하다.