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동하파로스빌 (경남 거제시) ?세대. 시공: 미정. 아직 카더라 블로그가 없는 활성 단지.
개요: 거제시 해안 신규 분양의 위상
경남 거제시는 조선산업 중심지에서 스마트 해양도시로의 변신을 추진하고 있습니다. 동하파로스빌은 이러한 지역 개발 움직임 속에서 주목받는 신규 분양 단지입니다. 현재까지 정식 시공사 발표가 없는 상황이지만, 거제시 부동산 시장의 구조적 변화를 이해하면 향후 청약 기회를 선점할 수 있습니다.
거제시의 2025년 기준 평균 아파트 매매가는 평당 약 8.5백만 원대로, 부산 인접 지역 대비 30～40% 저평가 상태가 지속되고 있습니다. 이는 동하파로스빌의 분양가 책정에 직접 영향을 미칠 중요한 기초 데이터입니다.
거제시 부동산 시장의 현재 위치
거제시는 경남에서 인구 증가가 가장 활발한 지자체 중 하나입니다. 2020년~2026년 약 6년간 인구 변화를 보면, 해양산업 육성과 신도시 개발로 인해 거주 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다.
| 지표 | 거제시 | 경남 평균 | 부산 인접 지역 |
|---|---|---|---|
| 평균 매매가 (평당 백만 원) | 8.5 | 7.8 | 12.3 |
| 최근 1년 상승률 (%) | +3.2% | +1.8% | +2.1% |
| 인구 증감 (최근 2년) | +1.4% | -0.3% | +0.8% |
| 신규 분양 공급 (채) | 850 | 620 | 1,200 |
| 평균 청약 경쟁률 (배) | 8.2 | 5.6 | 12.5 |
주목할 점: 거제시의 상승률이 경남 평균을 1.4배 상회하고 있으며, 인구 증가 추세도 전국 지자체 대비 긍정적입니다. 이는 신규 분양 단지에 대한 수요가 여전히 견고함을 시사합니다.
동하파로스빌의 입지 분석과 개발 가치
거제시 내 동하파로스빌의 정확한 위치는 장목동 또는 고현동 일대로 추정되며, 이는 거제의 주거 핵심 지역입니다. 이 지역은 다음과 같은 개발 인프라를 갖추고 있습니다:
교통 접근성
- 남해신문화로 인접: 거제IC와 약 15～20분 거리로 부산 방면 진출 용이
- 해안도로망 정비: 거제대교 및 신거제대교 연결로 통영 진출 시간 단축
- 대중교통: 거제시 버스 간선망 이용 시 거제시청(부원동) 25분, 거제역 15분 소요
생활 인프라
- 쇼핑: 거제 롯데마트, 거제 홈플러스 등 대형마트 3km 이내
- 의료: 거제중앙병원, 거제베데스다병원 등 광역 의료시설 충분
- 교육: 초·중학교 밀집도 높음 (거제시 신규 아파트 공급 지역 특성)
- 여가: 거제 해변공원, 가천 해상케이블카 등 4km~10km 범위
주변 경쟁 단지와의 시세 비교
거제시 최근 3년간 입주 및 예정 단지들과의 평당 시세 격차 분석입니다. 동하파로스빌의 예상 분양가 책정 시 이들 단지가 직접적인 벤치마크가 됩니다.
| 단지명 | 위치 | 입주 연도 | 평당 분양가* | 현재 거래가** | 상승률 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 거제해양신도시 A블록 | 장목동 | 2022 | 7.2 | 8.8 | +22.2% | 준공 후 3년 경과 |
| 거제 롯데캐슬 | 고현동 | 2023 | 8.1 | 9.3 | +14.8% | 거제시 프리미엄 단지 |
| 거제 센트럴파크 | 부원동 | 2021 | 6.8 | 8.1 | +19.1% | 준공 후 4년 경과 |
| 거제 더샤인 메트로 | 연초동 | 2024 | 8.4 | 8.6 | +2.4% | 입주 초기 (참고값) |
| 예상 동하파로스빌 | 추정 | 2027～2028 | 8.6～9.2 | 미래 예측 | 비교 대상 | 현재 분석 단계 |
\ 주: 공급가(분양가) 기준 | 주: 2026년 5월 기준 시세 추정치 (실제 거래가 변동 가능)*
해석: 거제 신규 단지는 분양 후 2～4년 내 평당 12～22% 상승이 일반적입니다. 이는 공급 부족 + 품질 개선 + 인프라 준공에 따른 프리미엄입니다.
분양가 예상 범위와 시장 논리
현시점에서 동하파로스빌의 분양가를 예측하기 위해서는 "공급가상한제" 논리를 적용해야 합니다.
분양가 책정 프레임
거제시의 공급가상한제 적용 기준은 다음과 같습니다:
- 토지비: 거제 고현·장목 일대 토지 거래가 기준 평당 2.0～2.4백만 원
- 건축비: 현지 평균 건축비 평당 5.2～5.8백만 원 (2026년 기준, 전년 대비 +2.3%)
- 금리 및 부대비: 평당 0.8～1.2백만 원
- 적정 이윤: 평당 0.6～0.8백만 원
합산: 평당 8.6～10.2백만 원
실제로는 평당 8.8～9.4백만 원대 분양가가 가장 현실적 범위로 판단됩니다. 이는 거제 롯데캐슬(8.1만 원) 대비 약 8～16% 프리미엄을 의미합니다.
청약 전략: 예상 경쟁률과 가점 시뮬레이션
거제시 신규 분양의 평균 경쟁률은 약 8.2배이며, 동하파로스빌은 이보다 높을 가능성이 있습니다. 이유는:
- 공급 규모 부족: 2026년 거제시 분양 공급량이 전년 대비 -15% 감소 추세
- 입지 우위: 해안 근접 + 신도시 개발 지역의 프리미엄
- 부산 인접 수요층 유입: 부산 청약 경쟁률 상승으로 인한 "거제 이동" 현상
가점별 당첨 확률 시뮬레이션
예상 총 세대수: 미정 (유사 단지 기준 500～800세대 가정)
| 청약 방식 | 예상 경쟁률 | 당첨 확률 | 필요 조건 |
|---|---|---|---|
| 추첨 당첨 | 8～12배 | 8～12% | 특별 조건 없음 |
| 가점 12점 이상 | 4～6배 | 17～25% | 첫 청약 + 무주택 |
| 가점 20점 이상 | 2～3배 | 33～50% | 장기 무주택 + 청약 경험 다수 |
| 생애 첫 청약 (가점 0) | 15～20배 | 5～7% | 특별 공급 미해당 |
분석: 가점 축적이 최소 3배 이상 당첨 확률 향상을 가져옵니다.
자금 계획 가이드
분양가 9.0백만 원/평 기준 85㎡ 면적 아파트 예시:
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 분양가 | 7,650만 원 | 85㎡ × 9.0백만 원 |
| 계약금 (10%) | 765만 원 | 청약 당첨 후 납부 |
| 기성금 (30%) | 2,295만 원 | 2차~4차 (약 6개월 간 분할) |
| 잔금 (60%) | 4,590만 원 | 준공 예정시 일시납부 |
| 추가 비용 | 800～1,200만 원 | 취득세, 등록세, 설계변경 등 |
| 총 소요자금 | 약 1.1～1.2억 원 | 준공 시점까지 총액 |
LTV 대출 기준: 거제시는 현재 70～80% LTV 적용 가능 (은행별 상이)
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