송도더샵그린워크3차(17-1블럭) 실거래가 리포트

연수구 송도동에 자리 잡은 송도더샵그린워크3차(17-1블럭)는 준공 11년차 아파트 단지로, 안정적인 주거 수요와 꾸준한 거래 이력을 보유하고 있습니다. 이 글에서는 최근 실거래 데이터를 바탕으로 현황 분석, 입지 평가, 투자 시 주의사항을 체계적으로 살펴보겠습니다.

단지 개요 및 시장 지위

송도더샵그린워크3차(17-1블럭)는 2015년 준공되어 약 11년간 관리되어 온 중소규모 아파트 단지입니다. 준공 후 충분한 시간이 경과하면서 단지 내 생활 인프라가 안정화되었고, 주변 교육 환경과 교통망도 완전히 정착된 상태입니다.

기본 정보 요약

연수구는 인천 지역 중에서도 상대적으로 교육 수준이 높고 신도시 특성을 갖춘 지역으로, 가족 단위 입주자들이 집중되어 있습니다. 이러한 배경에서 송도더샵그린워크3차의 실거주 만족도는 상당히 높은 편이며, 이는 활발한 거래 물량으로도 나타나고 있습니다.

실거래 시세 분석 및 평가

최근 시세 현황을 살펴보면, 송도더샵그린워크3차(17-1블럭)의 평균 매매가는 7만원대 초반에 형성되어 있습니다. 평당 기준으로는 3,038만원/평 수준으로, 인천 지역 평균 대비 안정적인 위치를 유지하고 있습니다.

시세 현황 상세

실거래 사례를 통한 분석

2025년 최근 매매 기록을 보면:

• 12월 30일: 69.91㎡ 21층 → 73,500만원
• 12월 9일: 69.91㎡ 9층 → 72,500만원
• 11월 1일: 84.72㎡ 8층 → 81,700만원
• 10월 25일: 84.73㎡ 16층 → 77,000만원
• 10월 21일: 84.73㎡ 15층 → 74,400만원

연 53건의 거래 중 최고가는 98,500만원(대형 평면), 최저가는 60,000만원(소형 평면)으로 형성되어 있으며, 평면 구성과 층수에 따른 가격 차이가 명확히 드러납니다. 최근 거래가 0.0%의 변동률을 기록한 것은 현재 시장이 횡보 상태임을 시사합니다.

전세 시장의 신호

전세 시세는 매매 대비 95.0%의 높은 전세가율을 기록하고 있습니다.

전세가율이 95%에 근접한다는 것은 갭투자 기회가 제한적이라는 의미이지만, 동시에 단지의 거주 매력도가 높다는 신호이기도 합니다. 최근 전세 거래 기록을 보면:

• 3월 31일: 84.73㎡ 전세 보증금 33,425만원
• 3월 7일: 84.73㎡ 전세 보증금 46,000만원
• 2월 4일: 84.73㎡ 월세 보증금 3,000만원 + 월 200만원
• 12월 31일: 69.91㎡ 전세 보증금 41,000만원

월세보다는 전세 수요가 주도적이며, 이는 카더라 청약 가점 계산기를 통해 자신의 청약 자격을 미리 확인해 보는 것도 좋은 대비책이 될 수 있습니다.

입지·생활 환경 검증

연수구 송도동의 위치적 가치를 분석해보겠습니다.

교육 인프라

송도더샵그린워크3차가 위치한 지역은 인천 지역 내 상위급 학군으로 분류됩니다. 초등학교·중학교·고등학교가 반경 1km 이내 집중되어 있으며, 학원 밀집도도 높습니다. 특히 영어, 수학 전문 학원과 예술·체육 학원이 다양하게 분포하고 있어 학령기 자녀가 있는 가족에게 유리한 환경입니다.

대중교통 접근성

송도동은 신도시 특성상 버스 네트워크가 체계적이며, 수인분당선 연결로 서울 접근성도 뛰어납니다. 인천국제공항, 서울 강남·강북 지역으로의 이동이 상대적으로 용이합니다.

생활 편의시설

아파트 인근에는 대형마트(이마트, 홈플러스 등), 병원·약국, 공원(센트럴 파크, 시민공원), 문화시설(영상미디어센터) 등이 갖춰져 있습니다. 배달 인프라도 충분하며, 음식점 밀집도도 높아 주거 편의성이 우수합니다.

녹지 환경

단지 자체가 소규모이면서 주변 공원과 녹지가 풍부하여, 쾌적한 외부 환경을 누릴 수 있습니다. 산책로, 자전거길 등이 정비되어 있어 생활 품질을 높여줍니다.

투자 각도에서의 강점과 약점

강점 분석

① 유동성 확보

연 53건의 매매 거래와 110건의 전월세 거래는 충분한 시장 유동성을 의미합니다. 급하게 처분해야 할 상황에서도 상대적으로 빠른 거래 체결이 가능합니다.

② 실거주 수요층의 안정성

전세가율 95%, 월세 대비 전세 수요 우세, 교육 인프라의 우수성 등은 중장기 거주 목적의 입주자가 지속적으로 유입될 것임을 시사합니다. 이는 단기 변동성보다는 중장기 가치 보존에 유리합니다.

③ 신도시 지역의 생활 편의성

송도는 계획된 신도시로서 도시 기반시설이 체계적이고, 앞으로의 개발 계획도 구체적입니다. 부동산 블로그에서 확인할 수 있듯이, 인천 지역의 재개발·재건축 뉴스도 증가하고 있습니다.

약점 및 주의사항

① 가격 상승 모멘텀 부재

1년 가격 변동률 0.0%는 긍정적으로는 안정성, 부정적으로는 성장성 부족을 의미합니다. 단기 차익을 노린 투자자에게는 매력도가 낮습니다.

② 소규모 단지의 관리비 리스크

세대수가 적으면 관리비 부담이 상대적으로 높아질 수 있습니다. 실제 입주 전에 관리비 내역서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

③ 금리·정책 변수

현재의 기준금리, DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 취득세 정책 등이 변동하면 시장 수급에 영향을 미칠 수 있습니다. 실거래가 조회 페이지에서 주기적으로 시세 동향을 파악하는 것이 필수입니다.

④ 레버리지 전략의 제약

전세가율이 높으면 자기자본 비율이 높아져야 하므로, 소액 투자자의 레버리지 활용이 제한될 수 있습니다.

투자 의사결정을 위한 체크리스트

매매 검토 단계

□ 최소 6개월 이상의 실거래가 추이 분석
□ 동일 면적·층수·향 기준 시세 비교
□ 등기부등본 열람 (소유권 확인, 근저당 설정 현황)
□ 건축물대장 확인 (검사일자, 기울기, 누수 여부)
□ 관리비 내역서 확인 (3년 추이, 적립금 현황)
□ 하자 이력 조회 (집단 소송, 보수 기록)
□ 직접 현장 방문 (누수, 결로, 단열, 소음, 일조권)
□ 취득세 계산 (1주택/다주택 여부에 따른 세율)
□ DSR·LTV 대출 규제 확인 (은행별 상이)
□ 이웃 주민과 대화 (생활 만족도, 문제점)

전세·월세 검토 단계

□ 전세보증보험 가입 가능 여부 (보증금 상한선 확인)
□ 임대인의 세금 체납 여부 (등기부 공고)
□ 근저당권의 순위와 금액 (역전세 리스크)
□ 임차인 보험료 부담 (보증금 하락 시 손실 가능)
□ 하자 점검 및 시설 상태 (입주 직전 재점검)
□ 인수 및 인도 조건 (명도, 청소, 기존 물품)

정책·세금 환경의 변수 이해

주택담보대출 규제

현재 금융권에서 적용 중인 주요 규제: