실거주·비거주 세부담 양극화 | 2026년 11월 부동산 세제개편안 분석

2026년 11월 부동산 세제개편, 실거주·비거주 양극화의 현실

정부가 추진 중인 2026년 부동산 세제개편안은 실거주 여부에 따라 세부담이 정반대로 움직이는 구조를 갖고 있습니다. 국회 예산정책처(2026년 11월 3일 발간)가 분석한 바에 따르면, 이러한 이원적 세제는 정책의 핵심 목표인 "주택 매도 유도"와 충돌하며 오히려 "매물 잠김(동결효과)"을 초래할 수 있다는 우려가 제기됩니다. 보유세와 거래세가 동시에 강화되면서 다주택자와 비거주자들이 처분 대신 보유, 증여, 상속을 선택할 가능성이 높아지고 있습니다.

💡 핵심 요약 | 양도소득세 · 종합부동산세
실거주 아니면 ‘세금 폭탄’…꼬이는 부동산 세제개편안 셈법

종합부동산세 개편, 세수 추정치 초과

국회 예산정책처가 공개한 분석 자료에 따르면 종합부동산세(종부세) 개편으로 2027년부터 2031년까지 5년간 총 12조 6000억원의 세수 증가가 예상됩니다. 이는 정부 추정치 11조 원을 1조 6000억원 상회하는 수치로, 예상보다 세수 증가폭이 큽니다. 연평균으로는 2조 5000억원의 세수 증가를 의미합니다.

종부세 개편의 핵심은 기본공제 인상입니다. 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 2억 원 인상되었습니다. 시가 20억 원(공시가 약 13억 8000만 원) 수준의 1주택자는 이로 인해 세부담이 경감되지만, 그 이상의 고가주택과 비거주 주택, 다주택자는 세부담이 급증합니다.

시가 30억 원대의 비거주 1주택자는 현재 211만 4000원에서 262만 1000원으로 약 51만 원 증가합니다. 더 극단적인 사례는 다주택자입니다. 같은 가격대의 2주택자는 세금이 318만 원에서 668만 3000원으로 2배 이상 뛰어오르게 됩니다.

양도소득세 개편, "고가주택 처분 부담 급증"

거래세 영역에서도 개편이 광범위합니다. 기존의 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 전환되고, 10억 원의 공제 한도가 새로 신설됩니다. 이는 실거주 기간이 짧은 고가주택 소유자에게 특히 부담이 됩니다.

양도소득세의 실거주 요건 강화는 "보유 기간 + 거주 기간"의 이중 충족을 요구하기 시작한다는 의미입니다. 예를 들어, 10억 원대 고가주택을 2년 보유했지만 1년만 실거주한 경우, 기존에는 상당한 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나 개편 후에는 거주 기간이 1년으로 한정되고 10억 원 한도 초과분은 공제받지 못합니다.

"보유세 ↑ + 거래세 ↑" 역설, 매물 잠김 우려

국회 예산정책처는 이번 개편안이 OECD 등 국제기구의 권고와 상충된다고 지적했습니다. 국제기준에서는 "보유세를 강화하되 거래세·자본이득세는 완화하라"는 것이 표준입니다. 그러나 한국의 2026년 개편안은 보유세(종부세)와 거래세(양도세) 모두를 동시에 강화하고 있습니다.

예산정책처 관계자는 "종부세 강화로 보유 비용을 높여 매도를 유도하려 했으나 양도세 개편으로 처분 부담도 함께 높아졌다"고 설명했습니다. 결과적으로:

• 보유 비용 증가 → 팔고 싶은 심리
• 거래 비용 증가 → 팔고 싶지 않은 심리

이 두 가지가 충돌합니다. 다주택자와 비거주자의 합리적 선택은 "파는 대신 계속 보유하거나 상속·증여로 회피"하는 것입니다. 실제로 세금 폭탄을 피하려는 유인이 강해지면, 주택 거래량은 감소하고 매물이 시장에서 사라지는 "동결효과"가 나타날 수 있습니다.

국회·학계, 팽팽한 의견 대립

국회 기획재정위원회가 2026년 11월 3일 개최한 세제개편안 공청회에서는 전문가들의 평가가 격렬하게 대립했습니다.

비판 측: 김우철 한국재정학회장은 "재정 전환분을 제외하면 순세수 증가분 2조 3000억원 중 93%가 부동산 세제에서만 나온다"며 정책이 부동산에만 편중되어 있다고 지적했습니다. 또한 "거주 여부만으로 비거주 1주택자에게 징벌적 과세를 하는 것은 공정과세 원칙에 어긋난다"고 비판했습니다.

부동산경제연구소 김인만 소장도 "다주택자와 비거주자들이 늘어날 세금에 대비해 전세를 월세로 전환하고 가격을 올려 무주택자들의 아우성이 크다"고 지적했습니다. 즉, 보유세 부담을 임대료로 전가하면 전월세 시장이 경색되고 무주택자의 주거 부담이 증가한다는 우려입니다.

찬성 측: 한국조세재정연구원 오종현 본부장은 "주택 수 대신 가액을 기준으로 과세하는 것은 담세력에 따른 과세 원칙에 부합한다"고 맞섰습니다. 부자에게 더 많이 거두는 것이 공평하다는 논리입니다. 한양대 강성훈 교수는 "방향성엔 공감하면서도 보유세 부담이 임대료를 통해 임차인에게 전가될 수 있으므로 전월세 시장 영향을 지속 점검해야 한다"고 제언했습니다.

세수 증가의 대부분이 부동산에 집중

국회 예산정책처 분석에 따르면, 2026년 세법개정안 전체의 순세수 증가분은 약 2조 3000억 원입니다. 이 중 93%인 약 2조 1000억 원 이상이 부동산 세제 강화에서 비롯됩니다. 나머지 7%는 조세 제도의 다른 부분(예: 국제세제, 소득세 조정 등)에서 나옵니다.

이는 2026년 정부의 재정 재구조화가 부동산 세제에 극도로 의존하고 있다는 의미입니다. 만약 부동산 시장이 크게 위축되면 예상 세수에 미달할 가능성도 높습니다.

3가지 시나리오 전망

[긍정 시나리오] "세제 고도화로 주택 공급 정상화"

정부가 의도한 대로 보유세와 거래세 강화가 고가주택 매매를 활성화하고, 비거주자들이 주택을 처분한다면 시장에 적정량의 매물이 풀릴 수 있습니다. 동시에 다주택자의 의무적 감축으로 주택 시장의 과열이 진정되고, 보유 비용 증가로 임대료 인상 압력이 완화될 수 있습니다. 무주택자에게는 매물 증가와 가격 안정화 기회가 제공됩니다. 다만 이는 "다주택자와 비거주자가 순순히 세금을 감수하고 처분한다"는 가정이 전제되어야 합니다.

[중립 시나리오] "부분적 조정 후 시장 안정화"

국회가 개편안의 일부 조항을 수정하거나 완화하여 보유세와 거래세의 극단적 충돌을 완화한다면, 시장은 새로운 균형점을 찾을 가능성이 높습니다. 이 과정에서 고가주택 거래는 부분적으로 증가하겠지만 전월세 시장은 소폭 경색될 수 있습니다. 세수는 정부 추정치(11조 원)와 예산정책처 추정치(12조 6000억 원) 사이에서 결정될 것입니다.

[부정 시나리오] "매물 잠김과 보유 회피로 시장 경색"

다주택자와 비거주자들이 세금 부담을 피하기 위해 보유를 지속하거나 증여·상속으로 회피한다면, 시장에 공급되는 매물은 급감합니다. 결과적으로 주택 거래량은 저점을 기록하고, 매물 부족으로 오히려 가격이 오를 수 있습니다. 보유세 부담 증가는 월세 인상으로 전가되어 무주택 세입자의 부담이 증가합니다. 세수도 매물 부족과 거래 축소로 예상치에 미달할 가능성이 높습니다.

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