3줄 요약
- 1304세대 규모의 울산 남구 B-07 재개발 정비사업이 HDC현대산업개발의 시공으로 진행 중입니다.
- 분양가는 모집공고 후 확정될 예정이며, 현재 정확한 시세 정보는 공개되지 않았습니다.
- 울산 남구 일대 아파트 실거래 중위가는 3억 8,950만원(2026년 5월~9월 집계, 1000건 이상)으로 중추적 주거지 수준을 형성하고 있습니다.
🏠 핵심 요약 | 울산 남구 B-07 재개발 · 울산 남구 B-07 재개발 분양일정 · 울산 남구 B-07 재개발 분양가
울산 남구 B-07 재개발 (BP70 현장 허브 발행 2회차)
현장 개요
울산 남구 B-07 재개달은 울산광역시 남구 일대에서 추진되는 대규모 정비사업입니다. 1304세대라는 상당한 규모의 공급은 울산 남구 주택시장에 의미 있는 영향을 미칠 수 있는 프로젝트입니다. HDC현대산업개발이 시공을 담당하며, 정비사업의 표준적인 일정과 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다. 이 현장은 기존 노후 주거지의 재정비를 통해 지역 주거 환경 고도화를 목표로 합니다.
공급 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 현장명 | 울산 남구 B-07 재개발 |
| 세대수 | 1,304세대 |
| 시공사 | HDC현대산업개발 |
| 위치 | 울산광역시 남구 |
| 사업 성격 | 정비사업(재개발) |
| 분양가 | 미정(모집공고 후 확정) |
| 예상 분양 일정 | 미공개 |
| 입주 예정 | 미공개 |
울산 남구 주택시장 기초 현황
울산 남구는 울산광역시의 주요 주거지로, 해운대 인근의 동해선 개발과 남구 자체의 도시 재정비 사업들이 동시에 진행되고 있는 지역입니다. 2026년 5월부터 9월 사이 1000건 이상의 실거래 집계에서 중위가는 3억 8,950만원으로, 울산 내에서도 중상 수준의 주거지역 특성을 보여줍니다. 최저가 3,500만원에서 최고가 16억 8,000만원까지의 폭넓은 거래가 이루어지고 있어, 다양한 평형대와 입지의 주택들이 혼재된 지역임을 알 수 있습니다.
이러한 시장 환경에서 1304세대 규모의 신규 공급은 지역 내 주택 선택폭을 크게 확대할 수 있는 요인입니다. 정비사업을 통한 재개발은 단순 공급 증가를 넘어 지역의 주거 환경 질 향상, 기반시설 확충, 그리고 노후 주택의 현대화를 동시에 추진하는 특징을 가집니다.
정비사업의 역할과 특성
울산 남구 B-07 재개발이 추진되는 배경에는 노후 주거지의 기능 개선과 거주자 삶의 질 향상이라는 정책 목표가 있습니다. 정비사업은 단순히 새로운 주택을 짓는 것이 아니라, 기존 지역 공동체를 유지하면서 주거 환경을 근본적으로 개선하는 사업입니다.
재개발 정비사업의 특징:
- 토지 집합화: 소규모 필지들을 통합하여 효율적인 대규모 개발이 가능
- 조합원 중심: 기존 지역 주민(토지·건물 소유자)이 주요 추진 주체
- 시공사 선정: 사업성과 시공 능력을 갖춘 건설사가 협력하여 사업 추진
- 조합원분양과 일반분양: 기존 주민과 신규 입주자 모두를 위한 공급 구조
HDC현대산업개발은 국내 주요 건설사로, 대규모 정비사업과 아파트 시공에서 풍부한 경험을 보유하고 있습니다. 이는 공사 품질과 일정 관리 측면에서 긍정적 신호입니다.
분양가 결정 방식과 시기
정비사업 분양가는 사업성 검토, 지역 시세, 건설비 등을 종합 고려하여 결정됩니다. 현재 울산 남구 B-07 재개발의 정확한 분양가는 공개되지 않았으며, 모집공고 시점에 공식 발표될 예정입니다. 이는 정상적인 사업 절차입니다.
분양가 형성에 영향을 미치는 요소:
- 지역 실거래가: 울산 남구의 중위가 3억 8,950만원이 기준점 역할
- 평형대별 차등: 소형(60㎡ 이하), 중형(85㎡ 이하), 대형(102㎡ 초과) 등 면적별로 다른 가격 정책
- 입지 프리미엄: 역세권, 상권 근접도,조망 등에 따른 가점
- 건설비 변동: 자재값, 노임, 금리 환경 등 거시 경제 요인
- 조합원분양 우대: 기존 주민에 대한 특혜 가격 책정
분양가가 미공개인 현 시점에서 추정치나 가정 금액을 계산하는 것은 오도의 우려가 있으므로, 모집공고 이후 공식 정보를 신뢰하는 것이 필수입니다.
청약 자격 및 전략 가이드
울산 남구는 투기과열지구·조정대상지역 지정이 없는 비규제지역입니다. 따라서 청약 자격과 규제가 상대적으로 완화된 조건이 적용됩니다.
청약 순위 체계 (2026년 9월 15일 기준)
현행 민영주택 청약은 1순위와 2순위 두 단계로 운영됩니다(2015년 3순위 폐지).
1순위 자격 (비규제지역 울산 남구):
- 청약통장 가입 6개월 이상 경과
- 예치기준금액 납입
- 주민등록상 세대주 (단, 혼인으로 인한 예외 있음)
- 과거 5년 이내 당첨자 세대 아님
- 2주택 이상 소유 세대 아님
2순위 자격:
- 1순위에 해당하지 않는 모든 청약통장 가입자
- 순위 경쟁 시 추첨제 적용
예치금 기준 (2026년 9월 15일 기준)
B-07 재개발의 면적 구성이 확정되지 않았으나, 일반적인 중대형 정비사업 기준:
| 평형대 | 울산광역시 (비규제) 예치금 |
|---|---|
| 85㎡ 이하 | 250만원 |
| 102㎡ 이하 | 400만원 |
| 135㎡ 이하 | 700만원 |
| 135㎡ 초과 | 1,000만원 |
울산은 수도권과 부산을 제외한 광역시이므로 중간 수준의 예치금이 요구됩니다.
가점제 vs. 추첨제
비규제지역에서 면적별로 다른 선정 방식이 적용됩니다:
- 60㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨 60%
- 60㎡ 초과 85㎡ 이하: 가점제 비율 지자체 결정 (최대 40%)
- 85㎡ 초과: 추첨제 100%
가점제 총점은 84점(무주택기간 최대 32점 + 부양가족 최대 35점 + 통장가입 최대 17점)입니다.
자금 계획 시 고려사항
주담대 조건 (비규제지역, 울산 남구):
- LTV(Loan-to-Value) 제한 없음 또는 최대 70%
- 차주단위 DSR(Debt Service Ratio) 은행권 40% / 제2금융권 50%
- 중도금 대출: HUG 보증 60% 이내, 인당 한도 없음(집단취급승인일 2023-03-20 이후 사업장)
취득세 (울산광역시):
- 6억원 이하 취득 시 1%
- 6억원 초과 9억원 이하 시 구간별 2～3%
- 9억원 초과 시 3%
전매제한: 비규제지역 울산 남구는 일반 민간택지로 분류되어 **전매제한 없음(-)**입니다(공공택지가 아닌 민간택지 기준).
시공사 HDC현대산업개발의 역량
HDC현대산업개발은 국내 주요 대형 건설사로, 정비사업·공동주택 개발·기반시설 건설 분야에서 광범위한 프로젝트 경험을 가지고 있습니다.
시공사 선정 시 확인하는 요소:
- 과거 준공 사례: 정비사업 완공 실적, 품질 평판
- 재무 건전성: 과다 차입, 연쇄 부도 위험 없음
- 하자 관리 체계: 입주 후 보수·유지보수 대응 능력
- 기술 역량: 대규모 공사 관리, 공정 단축 노하우
HDC현대산업개발의 선정은 정비사업 추진 위원회와 조합의 엄격한 심사 과정을 거친 결과로, 일정 수준 이상의 사업성과 시공 능력이 확보되었음을 의미합니다.
입주 일정과 사업 추진 단계
정비사업의 일반적인 추진 일정(참고용, 개별 사업에 따라 변동):
- 사업 구역 지정 → 조합 설립: 1～2년
- 기본·실시설계: 1～1.5년
- 이주 및 건물 철거: 1～1.5년
- 신축 공사: 2～3년
- 입주 및 준공: 사업 특성에 따라
B-07 재개발의 정확한 입주 예정일은 현재 미공개 상태이며,조합과 시공사가 확정하는 시점에 공식 발표될 예정입니다. 일반적으로 모집공고 시점에서 입주 예정월을 명시합니다.
같은 권역 청약 동향
울산 남구를 포함한 울산광역시 남구 권역의 최근 아파트 거래 동향:
- 실거래 중위가: 3억 8,950만원 (2026년 5월~9월, 1000건 이상)
- 최저가: 3,500만원 (노후 소형 주택)
- 최고가: 16억 8,000만원 (대형 또는 강남 선호 입지)
- 거래량: 월평균 200건 이상으로 상당한 유동성 존재
이는 울산 남구가 충분한 유동성을 갖춘 성숙 주택시장임을 보여줍니다. B-07 재개발의 신규 공급은 이러한 시장 내에서 추가적인 선택지를 제공할 것으로 예상됩니다.
투자 vs. 거주 판단 포인트
거주 목적 청약 시 체크리스트
✓ 현 주택 소유 여부(1순위 vs. 2순위 자격 확인)
✓ 청약통장 가입 기간(비규제지역 6개월 경과 필수)
✓ 예치금 납입 현황(평형대별 기준금 충족)
✓ 세대주 등록 여부 및 당첨 제한 확인
✓ 자금 준비 상황(계약금, 중도금, 잔금 일정)
✓ 직주근처 여부(출퇴근 거리, 자녀 학군 등)
투자 목적 청약 시 체크리스트
✓ 장기 가치 상승 가능성(지역 발전 계획)
✓ 전매제한 기간(비규제지역은 제한 없음)
✓ 임대수익률(평형대별 월세 상황)
✓ 거래량과 유동성(매각 난이도)
✓ 금리·세금·유지비 등 보유 비용
✓ 재당첨 제한(비규제 민영주택은 재당첨 제외)
위험 요소 및 고려사항
정비사업 특유의 리스크
- 사업 지연 위험: 조합 갈등, 보상 협상, 행정 절차 지연으로 일정 연장
- 추가 납부금 발생: 건설비 상승 시 조합원의 추가 부담금 발생 가능성
- 조합원분양 vs. 일반분양 가격차: 조합원(기존 주민)은 우대가격, 신규 입주자는 정가 적용 가능
- 하자 이슈: 대규모 신축 아파트 준공 초기의 하자 발생 및 보수 과정
시장 리스크
- 금리 변동: 취급 금융사의 대출 기준 강화, 금리 인상 시 부담 증가
- 지역 인구 감소: 울산광역시의 인구 구조 변화에 따른 장기 수요 부진
- 신규 경쟁 공급: B-07과 동시기 울산 남구 내 다른 정비사업 분양 시 경쟁 심화
카더라의 관련 정보
울산 남구의 다른 재개발·재건축 뉴스를 통해 지역 개발 흐름을 파악할 수 있습니다.
울산광역시 아파트 실거래 동향에서 시장 시세와 거래 특성을 확인하시기 바랍니다.
민영주택 청약 절차 및 팁을 참고하여 청약 준비를 단계적으로 진행하세요.
전망 시나리오
긍정적 시나리오
울산 남구의 꾸준한 주거 수요와 노후 지역의 재정비라는 정책 당위성이 결합할 경우, B-07 재개발은 지역 내 선호 단지로 자리 잡을 가능성이 있습니다. HDC현대산업개발의 안정적 시공 능력과 1304세대의 충분한 공급 규모는 거주자의 다양한 평형대 선택을 가능하게 합니다. 향후 입주 후 해당 지역의 기반시설(도로, 공원, 상업시설) 개선이 실현될 경우 장기적 자산 가치 안정성을 기대할 수 있습니다.
중립적 시나리오
분양가 결정 이후, 울산 남구 기존 주택 시세와의 가격대 형성이 적절한 수준에서 이루어진다면, B-07은 시장의 주변적 공급으로 소화될 것으로 예상됩니다. 비규제지역 특성상 전매제한이 없어 거래 유동성이 충분하면, 투자자와 거주자 모두에게 선택지를 제공할 수 있습니다. 다만 울산광역시의 장기 인구·경제 전망과 해당 지역의 직무 기회 등에 따라 수요 폭이 결정됩니다.
부정적 시나리오
분양가가 지역 시세(중위가 3억 8,950만원)보다 과도하게 책정될 경우 분양 부진 위험이 존재합니다. 또한 사업 추진 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 비용 발생이 조합원과 신규 입주자의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 국내 저출산·노령화 추세와 울산의 산업 구조 변화가 지속될 경우 장기적 수요 부진 가능성도 배제할 수 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 울산 남구 B-07 재개발의 시공사는 어디인가요?
A. 울산 남구 B-07 재개발의 시공사는 HDC현대산업개발입니다. HDC현대산업개발은 국내 주요 대형 건설사로, 정비사업과 대규모 공동주택 개발에서 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.
Q. 울산 남구 B-07 재개발 분양가는 얼마인가요?
A. 분양가는 현재 미공개 상태이며, 모집공고 시점에 공식적으로 발표될 예정입니다. 울산 남구 일대 아파트 실거래 중위가가 3억 8,950만원(2026년 5월~9월 기준)인 점을 참고하여 분양가 범위를 예상할 수 있습니다.
Q. 울산 남구 B-07 재개발은 몇 세대를 공급하나요?
A. 울산 남구 B-07 재개발은 총 1,304세대를 공급합니다. 대규모 정비사업으로, 다양한 평형대와 주택 유형을 포함하여 거주자의 선택폭을 넓힐 수 있습니다.
Q. 울산 남구 B-07 재개발 분양 일정은 언제인가요?
A. 정확한 분양 일정은 아직 공개되지 않았습니다. 모집공고 공식 발표 시점에 분양 시기와 청약 일정이 함께 안내될 예정입니다.
Q. 청약 자격이 없으면 분양받을 수 없나요?
A. 민영주택 청약은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 1순위 자격이 없더라도 2순위로 청약 가능하며, 이 경우 추첨제를 통해 당첨 기회를 얻을 수 있습니다. 다만 2순위는 1순위보다 경쟁이 더 심합니다.
Q. 울산 남구는 투기과열지구나 조정대상지역인가요?
A. 울산 남구를 포함한 울산광역시 전역은 투기과열지구와 조정대상지역 지정이 없는 비규제지역입니다. 따라서 1순위 청약 자격 요건이 완화되어 있으며(청약통장 6개월 경과), 전매제한도 적용되지 않습니다.
Q. 중도금 대출을 받을 수 있나요?
A. 중도금 대출은 HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)의 보증을 통해 가능합니다. 집단취급승인일 2023년 3월 20일 이후 사업장의 경우 인당 한도 제한 없이 분양가 60% 이내에서 보증받을 수 있습니다.
Q. B-07 재개발 입주 예정일은 언제인가요?
A. 입주 예정일은 현재 공개되지 않았습니다. 정비사업의 특성상 사업 추진 단계, 건설 기간, 선순환적 일정 진행에 따라 결정되며, 모집공고 또는 착공 공고 시 공식 공시됩니다.
결론
울산 남구 B-07 재개발은 1304세대 규모의 대형 정비사업으로, 노후 지역의 재정비를 통한 주거 환경 고도화를 목표합니다. 시공사 HDC현대산업개발의 안정적 역량과 비규제지역의 상대적으로 완화된 청약 조건이 결합하여, 거주자와 투자자 모두에게 관심 대상이 될 수 있습니다.
분양가는 모집공고 후 확정될 예정이며, 울산 남구의 실거래 중위가(3억 8,950만원, 2026년 5월~9월)를 참고하여 시장 적정성을 판단할 수 있습니다. 청약 준비 과정에서 1순위 자격 요건(청약통장 6개월 경과, 250만원 이상 예치금), 예상 자금 규모, 입주 시기 등을 미리 정리하는 것이 효율적입니다.
이 정보는 공식 발표 전 수집된 것으로 변동될 수 있습니다. 정확한 분양 조건과 청약 절차는 모집공고 공식 문서를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.