핵심 요약 | 부산 재개발 최대어 중 하나인 복산1구역(동래구 칠산동)이 2026년 7월 GS건설과의 시공계약을 해지했습니다. '동래 자이 더 헤리티지'라는 이름으로 알려졌던 이 현장이 지금 어디에 서 있고, 수요자는 무엇을 지켜봐야 하는지 정리합니다.
사업개요 — 동래구 최대, 사업비 1조원+
복산1구역은 부산 동래구 칠산동 246번지 일대, 구역면적 약 39.9만㎡로 동래구 최대 규모의 재개발입니다. ([위치 지도 보기](https://map.kakao.com/link/search/부산 동래구 칠산동 246)) 마안산을 배경으로 지하 5층~지상 32층, 74개동, 약 4,300세대(용적률 축소·세대 조정 후)가 계획되어 있고 사업비만 1조원이 넘는 '부산 재개발 대어'입니다.
17년의 타임라인, 그리고 해지
- 2008.7 조합설립
- 2015 GS건설 시공사 선정
- 2024 사업시행인가 — 조합설립 17년 만
- 2026.7.7 조합, GS건설 시공계약 해지 결정 (선정 11년 만)
해지의 표면적 원인은 일반분양가 이견입니다. GS건설은 미분양 우려로 분양가 인하를 요구했고,조합은 사업성 확보를 위해 높은 분양가를 원했습니다. 다행히 대여금 반환 선에서 원만한 해지로 정리됐고,조합은 새로운 하이엔드 시공사를 선정한다는 방침입니다. 2026년 8월 현재 새 시공사는 아직 선정되지 않았습니다.
이게 복산1만의 문제가 아니라는 것
부산 상급지에서 1군 건설사가 발을 빼는 흐름이 이어지고 있습니다. 해운대 우동1구역(삼호가든, 아크로)의 DL이앤씨 해지, 광안5구역 입찰 유찰 등 — 지방 건설경기 불황과 공사비 급등이 겹치며 건설사가 "확실한 사업장"만 골라 가는 시대가 됐습니다. 복산1의 해지는 개별 사업장의 실패라기보다 이 구조적 흐름의 한 장면으로 읽는 것이 정확합니다.
수요자 관전 포인트 3가지
1. 새 시공사의 급이 곧 분양가의 급. 조합이 '하이엔드 시공사'를 못 박은 만큼, 어떤 브랜드가 오느냐가 상품성과 분양가를 동시에 결정합니다. 하이엔드 브랜드가 온다면 당초 예상보다 분양가 상향 가능성도 열립니다.
2. 일정은 뒤로 밀립니다. 시공사 재선정 → 계약 → 관리처분 절차를 감안하면 일반분양 시점은 당초 기대보다 지연이 불가피합니다. 이 현장을 기다리던 청약 대기 수요라면 동래 생활권의 다른 공급(사직·명륜 라인)과 병행 검토가 현실적입니다.
3. 기존 난제는 여전히 살아 있습니다. 문화재 훼손 논란과 학교 이전 문제로 장기 난항을 겪어온 구역입니다. 시공사 교체와 별개로 이 변수들이 다시 일정을 흔들 수 있다는 점은 리스크로 계속 안고 가야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 복산1구역 '동래 자이 더 헤리티지'는 없어지는 건가요?
A. GS건설과의 계약이 해지되면서 '자이' 브랜드 사용은 어려워졌습니다. 새 시공사 선정 후 새로운 단지명이 나올 가능성이 높습니다.
Q. 복산1구역 분양은 언제 하나요?
A. 미정입니다. 새 시공사 선정과 관리처분 절차를 거쳐야 해 당초 기대보다 지연될 전망입니다.
Q. 왜 GS건설과 헤어졌나요?
A. 일반분양가에 대한 이견이 핵심입니다. GS는 미분양 우려로 인하를,조합은 사업성을 위해 고분양가를 원했고, 대여금 반환 선에서 원만히 해지됐습니다.
Q. 규모는 어떻게 되나요?
A. 구역면적 약 39.9만㎡, 지하 5층~지상 32층 74개동, 약 4,300세대로 계획된 동래구 최대 재개발입니다.
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