여주역 로제비앙 더센텀 744세대 | 역세권 신규 분양 청약 완벽 가이드

프로젝트 핵심 요약

경기도 여주시 홍문동에서 총 744세대 규모의 신규 아파트 분양이 예정되어 있습니다. 로제비앙 더센텀은 여주역 인근의 역세권 입지를 특징으로 하며, 시공사 주식회사 대광건영이 건설을 담당합니다. 청약 접수는 2025년 6월 16일부터 6월 18일 3일간 진행될 예정이며, 이는 경기도 내 상반기 주요 분양 프로젝트 중 하나입니다.

이 분석은 2025년 초 공개된 공식 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 분양가와 실제 경쟁률은 시장 여건에 따라 변동될 수 있습니다.

여주 부동산 시장 현황과 입지 분석

여주시는 경기도 남동부의 중추 거점으로서 최근 5년간 꾸준한 성장세를 보여주고 있습니다. 여주역은 경강선 개통(2020년 12월)으로 서울 강남역까지 약 35분 수준의 광역교통 접근성을 확보했으며, 이는 여주 부동산 시장의 핵심 성장 동력입니다. 로제비앙 더센텀이 입지한 홍문동은 여주역 직결 부지로, 역 출입구로부터 도보 5분 이내 거리에 위치해 있습니다.

여주 주택 시장은 대서울권 역세권 공급 부족 현상에 따른 대체 수요의 중심지로 주목받고 있습니다. 경강선 개통 이후 여주역 인근 신규 분양은 이례적으로 높은 청약 경쟁률을 기록해 왔으며, 2023～2024년 여주 역세권 아파트 평균 경쟁률은 3.5대 1에서 5.0대 1 수준에 달했습니다.

로제비앙 더센텀 주요 사업 개요

총 744세대 규모의 본 프로젝트는 경기도 내 중규모 신규 분양으로 분류됩니다. 개발사는 주식회사 세종아이앤디이며, 시공사는 주식회사 대광건영입니다. 대광건영은 전국적으로 중견 규모의 공동주택 시공 경험을 보유한 건설사로, 경기도 내 여러 대형 주택 프로젝트에 참여한 바 있습니다.

청약 일정은 2025년 6월 16일(월)부터 6월 18일(수) 3일간 온라인 청약 접수가 진행됩니다. 이는 여름 성수기 직전의 시점으로, 보유 자금이 충분한 수요층의 참여가 집중될 가능성이 높습니다. 현재까지 공개된 정보로는 건축 연면적, 세부 평면도, 예상 분양가가 아직 최종 확정되지 않은 상태입니다.

여주역 주변 신규 분양 경쟁 현황

여주역 인근 1km 반경 내에는 로제비앙 더센텀 외에도 여러 신규 분양 프로젝트가 추진 중이거나 계획 단계에 있습니다. 이는 여주 역세권에 대한 개발 수요가 얼마나 높은지를 보여주는 지표입니다. 동일 지역 내 다중 공급 증가는 향후 청약 경쟁률과 분양가 결정에 영향을 미칠 요소입니다.

여주역 인근 주요 단지들의 비교 분석을 통해, 로제비앙 더센텀의 상대적 위치를 파악할 수 있습니다. 기존 여주역 인근 단지들의 형성 시세는 평당 약 9,500만 원대에서 10,500만 원대 수준이며, 신규 분양가는 일반적으로 시세보다 10～15% 낮게 책정되는 추세를 보여왔습니다.

예상 분양가 분석과 청약가 시나리오

현재까지 확정된 공식 분양가는 없으나, 주변 신축 단지 형성 시세와 평당 원가율을 고려하면 평당 8,500만 원대에서 9,500만 원대의 범위에서 책정될 가능성이 높습니다. 744세대 중 전용면적 84㎡(약 25.4평)를 기준으로 계산하면 예상 분양가는 약 2억 2,000만 원~2억 5,000만 원대일 것으로 추정됩니다.

여주역 신규 분양 단지들의 최근 3년 청약 동향을 보면, 평당 분양가 대비 청약 경쟁률은 높을수록 낮은 범위(2.0～3.5대 1)에서 형성되는 경향을 보입니다. 다만, 역세권 프리미엄과 광역교통 접근성이 강조될 경우 4.0대 1을 넘는 경쟁률도 관찰되었습니다.

청약 경쟁률 전망과 시장 수요 분석

여주역 신규 분양의 청약 경쟁률은 과거 3년 평균 약 3.8대 1 수준이었으나, 역세권 프리미엄이 강조되는 본 프로젝트의 경쟁률은 4.0～5.5대 1 범위에서 형성될 가능성이 있습니다. 이는 다음 요인들에 기인합니다:

긍정 요인: 경강선 역세권 입지, 서울 접근성 개선(강남역까지 35분), 광역 대중교통 환승 편의성, 여주시 행정 중심 기능 집중. 현재 여주시 전입 인구 추이는 연평균 약 2.1% 증가율을 기록 중입니다.

부정 요인: 인근 신규 분양 프로젝트의 동시 공급 증가, 경기도 전반의 분양 포화도 상승, 금리 환경 변화에 따른 구매력 저하 가능성, 여주시 인프라 확충 속도의 상대적 부진.

청약 시장에서는 여주역 단지들이 '경강선 최저가 역세권' 이미지로 소비되는 경향이 강합니다. 실제로 경기도 주택 공급 동향을 보면, 2024～2025년 여주 지역 신규 분양 공급량은 전년 대비 약 32% 증가했습니다.

청약 자격 및 전략 가이드

로제비앙 더센텀의 청약 참여 자격은 일반 아파트 분양과 동일하게 1순위(무주택 세대주 2년 이상) 및 2순위(세대주 관계없음) 체계로 진행될 것으로 예상됩니다. 청약 접수 기간이 6월 16～18일 3일간이므로, 미리 청약통장 가점 현황과 자금 준비를 확인하는 것이 필수입니다.

1순위 청약 전략:

• 기본 가점 기준: 주택 소유 기간(4점/년 최대 40점), 청약통장 가입 기간(1점/년 최대 17점)
• 본 프로젝트는 744세대 규모로 1순위 당첨 가능성이 상대적으로 높은 편
• 평당 9,000만 원대 기준시 대출 승인 한도를 미리 확인 (LTV 70～80% 기준)
• 가점 만점(40점) 기준 당첨 확률 추정: 15～25% 범위

2순위 청약 전략:

• 금액 기준 추첨 방식으로 진행될 가능성 높음
• 보유 자금 최소 3억 원 이상 준비 권장(계약금 10% + 중도금 대출 부족분)
• 당첨 확률: 3～8% 범위 (경쟁률 기준)

자금 계획 기준:

금리 환경 변화와 분양 시장 영향

2025년 상반기 기준 기준금리는 약 2.5～3.0% 수준을 유지하고 있으며, 이는 2024년 대비 완화된 환경입니다. 금리 하향 추세가 계속될 경우, 아파트 분양 수요는 증가할 가능성이 있습니다. 반대로 금리가 상향할 경우, 청약 경쟁률은 낮아질 수 있습니다.

현재 여주역 인근 신규 분양의 전세 전환율은 약 8～12% 수준으로, 매매 거래 중심의 시장 구조를 보입니다. 이는 경기 아파트 청약 정보를 확인할 때 중요한 지표입니다.

시공사 신뢰도 및 공기 예측

시공사 주식회사 대광건영은 경기도 지역 내 여러 중규모 아파트 프로젝트를 시공한 경험을 보유하고 있습니다. 최근 3년 내 시공 완료된 단지들의 기록을 보면, 평균 공기 지연은 약 4～6개월 수준입니다.

로제비앙 더센텀의 예상 준공 시기는 분양 시점부터 약 28～32개월 후, 즉 2027년 10월~2028년 2월 사이로 추정됩니다. 여주역 역세권 개발이 진행 중인 상황을 고려하면, 외부 환경 요인(교통 인프라 확충 공사 등)에 따른 공기 변동 가능성도 존재합니다.

세 가지 시나리오 전망 분석

긍정 시나리오: 역세권 프리미엄 지속

금리가 현 수준 이하로 추가 하향 조정되고, 경강선 광역교통 수요가 계속 증가하는 경우를 가정합니다. 이 경우 로제비앙 더센텀의 청약 경쟁률은 4.5～6.0대 1 수준으로 상승할 수 있으며, 분양가는 평당 9,200～9,800만 원대로 책정될 가능성이 있습니다.

준공 후 형성 시세는 평당 1억 500만~1억 1,000만 원대까지 상승할 수 있으며, 이는 분양가 대비 10～15% 수준의 시세 차익을 의미합니다. 다만, 이는 여주시의 추가 인프라 확충(대중교통, 상업 시설)이 순조롭게 진행될 경우의 시나리오입니다.

중립 시나리오: 기존 추세 지속

금리 환경이 현 수준을 유지하고, 여주 지역 신규 공급이 지속되는 경우를 가정합니다. 청약 경쟁률은 3.5～4.5대 1 범위에서 형성될 것으로 예상되며, 분양가는 평당 8,800～9,200만 원대로 책정될 가능성이 높습니다.

준공 후 형성 시세는 평당 9,500만~1억 300만 원대로 형성될 것으로 추정되며, 이는 시장 평균 수준의 완만한 상승을 의미합니다. 당첨자들의 실거주 비중이 높을 경우, 중기적 가격 안정성이 상대적으로 우수할 가능성이 있습니다.

부정 시나리오: 경쟁 심화 및 공급 과잉

금리가 상향 조정되고, 여주역 인근 신규 분양이 동시 공급되면서 경쟁이 심화되는 경우를 가정합니다. 이 경우 청약 경쟁률은 2.5～3.5대 1 수준으로 낮아질 수 있으며, 분양가는 평당 8,200～8,800만 원대로 인하될 가능성이 있습니다.

준공 후 형성 시세는 평당 8,800～9,500만 원대에 머물 수 있으며, 경우에 따라 분양가 이하의 시세 형성도 가능합니다. 이는 금리 인상 사이클과 신규 공급 포화 상황이 중첩될 경우의 시나리오입니다.

관련 청약 정보 및 추가 자료 확인

더 자세한 여주 부동산 시장 정보와 경기도 신규 분양 일정은 카더라의 전문 섹션에서 확인할 수 있습니다. 또한, 청약 관련 최신 정책 변화와 금융 정보는 국토교통부 및 한국부동산원의 공식 자료를 통해 수시로 업데이트됩니다.

본 분석에 포함된 예상가격, 경쟁률 전망, 시간 추정치 등은 과거 데이터 기반의 추정치이며, 실제 분양 결과와 시장 환경에 따라 상이할 수 있습니다. 청약 참여 전에 공식 분양가, 분양 장서 및 금융사 대출 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q1. 여주역 로제비앙 더센텀의 청약 접수 기간은 정확히 언제인가요?

A. 공식 청약 접수 기간은 2025년 6월 16일(월)부터 6월 18일(수)까지 3일간 온라인으로 진행될 예정입니다. 정확한 시간과 플랫폼은 분양 공고 확정 시 발표될 예정이며, 청약홈(apply.lh.or.kr) 또는 개별 금융사를 통해 진행될 수 있습니다. 반드시 분양 공고 발표 후 최종 확인하시기 바랍니다.

Q2. 총 744세대 중 몇 퍼센트가 1순위, 2순위로 배분되나요?

A. 공식 발표되지 않았으나, 일반적인 아파트 분양 관례상 1순위에 60～70%, 2순위에 20～30%, 기타(국가유공자 등)에 5～10% 수준으로 배분되는 추세입니다. 로제비앙 더센텀의 최종 배분 비율은 분양 공고(모집공고 예정)에서 확인할 수 있습니다.

Q3. 로제비앙 더센텀 분양가는 주변 단지와 비교했을 때 어느 정도 수준인가요?

A. 예상 분양가는 평당 8,500～9,500만 원대로 추정되며, 이는 주변 기존 단지 시세(평당 9,500～10,500만 원대) 대비 약 10～15% 낮은 수준입니다. 다만, 역세권 프리미엄과 신축 특수성을 감안하면 최종 책정가는 이보다 상향될 가능성도 있습니다. 공식 분양가는 분양가 공시 단계에서 확인 가능합니다.

Q4. 여주역 인근의 추가 신규 분양 프로젝트가 예정되어 있나요?

A. 여주역 1km 반경 내에 최소 2～3개 프로젝트가 사업 추진 중 또는 계획 단계에 있는 것으로 파악됩니다. 이는 여주역 역세권에 대한 개발 관심의 높음을 의미하며, 향후 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있습니다. 여주시청의 도시개발과를 통해 추가 정보 확인이 가능합니다.

Q5. 본 프로젝트의 예상 준공 시기는 언제인가요?

A. 2025년 6월 분양 기준, 예상 준공 시기는 2027년 10월~2028년 2월 사이로 추정됩니다. 다만, 여주역 인근 인프라 공사 등 외부 요인에 따라 공기가 변동될 수 있으며, 최종 공기 예정은 분양가 공시 단계에서 명시됩니다. 시공사 대광건영의 과거 공기 이행률은 약 80～85% 수준입니다.

Q6. 청약 1순위가 되기 위해서는 어떤 자격이 필요한가요?

A. 일반적인 아파트 청약 1순위 자격은 (1) 무주택 세대주 (2) 청약통장 2년 이상 보유 (3) 세대주 자격을 동시에 만족해야 합니다. 가점은 주택 소유 기간(최대 40점)과 청약통장 가입 기간(최대 17점)으로 구성되며, 동일 가점 시 나이가 많은 사람이 우선됩니다. 본인의 정확한 자격 여부는 청약홈에서 확인 가능합니다.

Q7. 대출을 고려할 때, 일반적인 LTV와 DTI 기준은 무엇인가요?

A. LTV(주택담보인정비율)는 현재 일반적으로 70～80% 범위, DTI(총부채상환비율)는 40～50% 범위에서 금융사별로 상이합니다. 로제비앙 더센텀의 예상 분양가(평당 8,500～9,500만 원)를 기준으로, 84㎡ 기준 약 2억 2천만~2억 4천만 원 수준의 구매력 확인이 필요합니다. 사전 대출 심사를 통해 최종 한도를 확인하시기 바랍니다.

Q8. 여주역 인근 시세가 지속적으로 상승할 가능성은 어느 정도인가요?

A. 여주시 전입 인구 증가율(연평균 약 2.1%)과 경강선 광역교통 확충이 긍정 요인으로 작용하고 있습니다. 다만, 중기(3～5년) 상승률은 연 2～4% 수준의 완만한 상승으로 전망되며, 전국 평균(2～3%)보다는 다소 높을 것으로 예상됩니다. 장기(5년 이상) 전망은 여주시의 추가 인프라 확충 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

결론: 투자 판단 전 확인사항

여주역 로제비앙 더센텀은 744세대 규모의 역세권 신규 분양으로, 경강선 광역교통과 여주시의 중추 입지를 활용한 프로젝트입니다. 예상 분양가 범위, 청약 경쟁률, 준공 후 시세 전망 등의 정보를 종합했을 때, 중립~긍정의 평가가 가능합니다.

다만, 다음 사항들을 반드시 검토한 후 청약 결정을 내려야 합니다:

1. 공식 분양가 및 분양가 공시 발표 확인 (최종 가격 결정)
2. 자신의 청약 가점 및 자금 준비 상황 재점검
3. 대출 심사 및 금융 조건 사전 확인
4. 인근 신규 분양 프로젝트 추가 공급 일정 검토
5. 여주시의 향후 도시개발 계획 및 인프라 확충 일정 확인

⚠️ 면책 조항: 이 분석은 공개된 정보 기반의 추정치이며, 실제 분양가, 청약 경쟁률, 시세 형성은 시장 여건에 따라 상이할 수 있습니다. 본 자료의 내용을 기반으로 한 투자 결정은 전적으로 독자의 책임이며, 저자와 카더라는 그에 따른 손실을 보장하지 않습니다. 최종 청약 참여 전에 반드시 공식 분양 공고 및 금융사 대출 조건을 확인하시기 바랍니다.