마포구 재개발, 왜 지금 주목받나?
서울 마포구는 한강·여의도·용산 3대 권역에 접해 있어 재개발 잠재력이 매우 높습니다. 카더라 DB 기준 마포구에는 8개의 주요 재개발 구역이 활성화되어 있으며, 대부분 신속통합기획 또는 도시환경정비지구로 지정되었습니다.
📋 핵심 요약
서울 마포구 재개발 TOP 8 완전 분석 2026. 마포로 1·2·3·4 지구 도시환경정비지구, 대흥·공덕 신속통합기획, 조합 설립부터 입주까지 투자 타이밍.
이 글에서는 마포로 1～4 지구 + 대흥·공덕 구역까지 마포구 재개발 TOP 8을 완전 정리합니다.
- 마포구 재개발 개요
- 마포로 1구역 (제34지구)
- 마포로 2구역 (제1-1·2-3지구)
- 마포로 3구역 (3-7지구)
- 마포로 4구역 (1지구)
- 기타 마포구 재개발
- 투자 전략 & 시세 전망
- FAQ
1. 마포구 재개발 개요
카더라 DB 기준 마포구 재개발
총 8개 활성 구역 등록:
- 마포로 1구역 제34지구 도시환경정비구역
- 마포로 2구역 제1-1지구
- 마포로 2구역 2-3 도시환경정비지구
- 마포로 3구역 3-7 도시환경정비지구
- 마포로 4구역 1지구
- 마포로 1-9-2 도시환경정비지구
- 대흥동 재개발
- 공덕동 일대 신속통합기획 대상
마포구 장점
- 여의도·용산·마포 3대 중심 업무지구 인접
- 경의중앙선, 5호선, 6호선, 공항철도 4개 노선 집중
- 홍대·합정 상권 프리미엄
- 한강변 조망 가능 입지 다수
2. 마포로 1구역 (제34지구)
구역 개요
- 위치: 마포구 공덕동 일대
- 면적: 약 5～10만 제곱미터 (추정)
- 사업단계: 조합 설립 진행
- 예상 세대수: 500～1,000세대 규모
특징
- 공덕역 역세권 (5호선·6호선·경의중앙선·공항철도 4개 노선)
- 여의도 금융권 접근성 우수
- 서울대병원 마포구 외래 근접
3. 마포로 2구역 (제1-1·2-3지구)
마포로 2구역 제1-1지구
- 위치: 아현·공덕 경계
- 아현뉴타운 인접
- 대규모 분양 예정
마포로 2-3 도시환경정비지구
- 도심 + 주거 복합 개발
- 상대적으로 사업 속도 빠름
4. 마포로 3구역 (3-7지구)
- 위치: 대흥동 일대
- 사업단계: 도시환경정비구역 지정 완료
- 특징: 이화여대·홍익대 인근 대학가 프리미엄
5. 마포로 4구역 (1지구)
- 위치: 공덕·아현 경계
- 예상 세대수: 500～800세대
- 사업속도: 조합 설립 진행
6. 기타 마포구 재개발
마포로 1-9-2 도시환경정비지구
- 마포구 주요 도심 권역
- 오피스 + 주거 복합
대흥동 재개발
- 이화여대·연세대 인근
- 대학가 프리미엄 + 신축 수요
공덕동 신속통합기획
- 공덕역 환승 교통 허브
- 2026 서울 신속통합기획 재개발 완전 가이드 참고
7. 투자 전략 & 시세 전망
진입 시점별 전략
| 단계 | 평균 시세 (조합원) | 수익률 기대 | 보유 기간 |
|---|---|---|---|
| 구역 지정 직후 | 8～12억 원 | 2～2.5배 | 5～8년 |
| 조합 설립 후 | 12～18억 원 | 1.5～2배 | 3～5년 |
| 관리처분 인가 후 | 18～25억 원 | 1.2～1.5배 | 1～3년 |
| 입주 시점 | 25～35억 원 | 안정 | - |
마포구 신축 시세 벤치마크 (2026 Q1)
- 공덕 자이 (준공 2017): 평당 4,500～5,200만 원
- 마포 삼성 래미안 (준공 2019): 평당 4,800～5,500만 원
- 마포 보성 한라비발디 (준공 2020): 평당 4,500～5,000만 원
재개발 완공 시 평당 5,500～6,500만 원 예상. 25평 기준 14～16억 원.
체크 포인트
- 조합 정관 확인 — 조합원 권리
- 대지 지분 20평 이상 우선
- 시공사 선정 — 1군 건설사 선호
- 이주비 지급 조건
- 분담금 추정 — 평균 2～4억 원
8. FAQ
Q1. 마포구에서 가장 빠르게 완공될 재개발은?
A. 마포로 2구역 제1-1지구가 현재 가장 진행 속도 빠름. 관리처분 인가 기준 2027～2028년 예상.
Q2. 마포구 재개발 매수 자금 얼마 필요?
A. 조합원 입주권 기준 10～18억 원. DSR 규제 고려 시 현금 비중 50% 이상 필요.
Q3. 마포구 재개발 vs 아현 뉴타운 차이?
A. 아현뉴타운은 이미 대부분 완공된 신축 단지. 마포로 재개발은 아직 조합 설립~관리처분 단계.
Q4. 용산·여의도 재개발과 비교하면?
A. 마포구는 상대적으로 저렴하면서도 교통·업무지구 접근성 우수. 용산·여의도는 최상위 프리미엄, 마포는 차상위 포지션.
Q5. 2026년 지금 매수 타이밍은?
A. 조합 설립 완료 단지는 매수 고려 가능. 다만 2026 금리 인하 vs DSR 스트레스 대출 환경 확인 필수.
📌 마치며
마포구는 서울 재개발의 숨은 보석입니다. 용산·여의도·마포 3대 중심 업무지구 접근성 + 교통 4개 노선 + 대학가 프리미엄으로 2026～2030년 완공 시 큰 가치 상승 기대.