광명4R구역 재개발 재개발 — 경기 착공 단계 현황

경기 광명시 광명동에서 진행 중인 광명4R구역 재개발 사업이 최근 착공 단계에 접어들면서 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다. 포스코이앤씨가 시공을 맡은 이 사업은 노후 주거지역의 새로운 가치 창출을 약속하지만, 실제 수익성을 판단하려면 단순한 기대감을 넘어 구체적인 데이터 분석이 필수입니다. 오늘은 광명4R구역 재개발의 현황부터 투자 시 체크해야 할 실질적인 포인트까지, 속속들이 파헤쳐 보겠습니다.

3줄 핵심 요약

• 광명4R구역은 포스코이앤씨 시공으로 착공 단계 진입, 준공까지 최소 4년 이상 소요 예상
• 경기 광명시 부동산 시세 상승률이 전국 평균 대비 낮은 수준이므로 입지·가격 메리트 면밀 검토 필수
• 조합원 투자는 높은 수익성보다 리스크(전매제한, 조합 분담금, 사업 지연)를 먼저 고려해야 함

광명4R구역, 정확히 어떤 사업인가

광명4R구역 재개발은 경기도 광명시 광명동에 위치한 대규모 도시재생 프로젝트입니다. 여기서 '4R'이라는 명칭은 사업 구역 번호를 의미하며, 재개발 조합이 중심이 되어 진행되는 사업입니다. 시공사인 포스코이앤씨는 국내 건설사 중에서도 손꼽히는 대형 건설사로, 시공 능력과 자금력이 검증된 업체라는 점이 투자자들의 신뢰도를 높이고 있습니다.

현재 사업은 착공 단계에 있으며, 이는 정비구역 지정→조합설립→사업시행인가→관리처분인가 등 초기 행정 절차를 모두 거친 후 본격적인 건설이 시작된 상태를 의미합니다. 카더라 재개발·재건축 현황에서 전국 주요 재개발 사업의 단계별 진행률을 비교해 보면, 착공 단계의 사업들은 통상 3년 6개월에서 5년 정도의 공사 기간이 소요됩니다.

광명시는 서울 외곽의 베드타운으로 알려져 있지만, 최근 10년간 부동산 시세 상승률이 전국 평균(연 3.5퍼센트) 대비 낮은 수준(연 2.1퍼센트)을 기록하고 있습니다. 이는 곧 재개발 사업의 성공 여부가 단순한 신축 프리미엠뿐 아니라, 입지 개선과 교통 인프라 확충에 얼마나 기여하느냐에 달려 있다는 뜻입니다.

착공 단계, 실제로 무엇이 진행 중인가

재개발 사업의 각 단계는 투자자의 수익 타이밍과 리스크를 결정하는 중요한 요소입니다. 광명4R구역이 현재 '착공 단계'라는 것은 법적·행정적 절차가 완료되고 실제 포크레인이 들어가 기존 건물들을 철거하고 새로운 건축물을 지어올리는 단계라는 뜻입니다.

착공 단계에 진입했다는 것의 의미를 구체적으로 풀어보면:

1단계: 철거 및 지반 공사(착공 후 6개월 ~ 1년) 기존 노후 건물들을 철거하고, 지하층 굴착과 기초 공사를 진행합니다. 광명4R구역의 규모가 얼마나 되는지에 따라 이 기간이 달라질 수 있습니다.

2단계: 주요 건축 공사(착공 후 1년 ~ 3년) 콘크리트 타설, 철골 조립, 외벽 공사 등 주요 공사가 진행되며, 이 시기가 가장 오래 소요됩니다.

3단계: 마감 및 준공(착공 후 3년 ~ 4년) 전기, 수도, 가스, 인테리어 등 마감 공사와 준공 검사가 이루어집니다.

착공 단계에서 주목할 점은 입주 타이밍의 불확실성입니다. 최근 건설 경기 부진, 자재비 상승, 노동력 부족 등으로 인해 공사 일정이 예정보다 3개월에서 1년까지 지연되는 경우가 증가하고 있습니다. 카더라 청약 일정에서 유사한 시기의 재개발 준공 현황을 확인해 보면, 예정 준공일에서 평균 4개월 정도의 지연이 발생하고 있습니다.

조합원 분담금, 실제 얼마나 들까

재개발 사업에 참여하는 기존 조합원들이 가장 먼저 부담해야 할 비용이 바로 조합 분담금입니다. 이것은 철거비, 공사비, 보상비 등 전체 사업비에서 조합원들이 부담할 몫을 계산한 것입니다.

광명4R구역의 정확한 분담금액은 아직 공개되지 않았지만, 경기도 내 유사 규모 재개발 사업들의 사례를 통해 추정할 수 있습니다:

조합원 분담금의 규모는 다음 요소들에 의해 결정됩니다:

기존 토지 보상액: 광명시의 공시지가가 낮을수록 보상액이 작아지고, 따라서 조합원의 추가 분담금도 줄어듭니다. 반대로 신축 건물의 품질이 높을수록 분담금이 증가합니다.

건축비 및 인허가비: 최근 건설 물가 상승으로 인해 조합 분담금이 원래 예상치보다 10퍼센트에서 15퍼센트 증가한 사례들이 보고되고 있습니다.

감정평가액: 조합 설립 당시 토지와 건물에 대한 감정평가액이 낮게 나오면 조합원의 실질 부담금이 증가합니다.

입지와 시세, 정말 오를까

재개발 사업의 성패는 결국 준공 후 신축 아파트의 시세가 주변 시장과 어떻게 형성되는지로 결정됩니다. 광명4R구역의 입지 경쟁력을 객관적으로 평가하려면 다음 세 가지를 확인해야 합니다.

교통 접근성 광명시는 서울 지하철 7호선의 종점인 광명역을 중심으로 발전해 왔습니다. 광명4R구역이 광명역으로부터 얼마나 떨어져 있는지, 버스 노선은 충분한지를 확인하는 것이 첫 번째 과제입니다. 일반적으로 지하철역에서 1km 이내의 재개발 단지는 역세권 프리미엄으로 시세 상승률이 연 0.5퍼센트에서 1퍼센트 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

학군과 교육 시설 경기도 광명시는 강남·서초구 수준의 학군으로 알려져 있지 않지만, 최근 광명시가 진행 중인 교육 시설 확충 사업(초등학교 3개교 신설, 고등학교 1개교 이전)으로 인해 학군 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

주변 상권과 편의시설 카더라 미분양 현황에서 광명시 전체의 미분양 추이를 살펴보면, 최근 3년간 광명시의 미분양률은 3.2퍼센트에서 4.8퍼센트 사이를 오가고 있습니다. 이는 신규 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있다는 뜻으로, 신축 아파트의 수요는 충분할 가능성이 높습니다.

투자자가 꼭 알아야 할 세금과 규제

광명4R구역 재개발에 조합원으로 참여하거나 준공 후 분양권·입주권을 매매할 때 반드시 확인해야 할 세금과 규제가 있습니다.

전매제한 규정 대부분의 재개발 사업은 입주권 취득 후 준공 전까지 다른 사람에게 팔 수 없는 전매제한 규정이 있습니다. 광명4R구역의 경우 조합에서 정한 규정에 따라 다르겠지만, 일반적으로 입주 6개월 전부터 전매가 허용되거나 입주 직후부터 전매가 가능한 구조입니다. 이는 곧 투자 자금이 최소 3년 6개월에서 4년 6개월 동안 묶인다는 뜻입니다.

양도소득세 준공 후 분양권을 팔 때 발생하는 양도소득세는 보유 기간과 실제 수익률에 따라 달라집니다:

• 1년 미만 보유: 기본세율 45퍼센트 (최고 세율)
• 1년 이상 보유: 기본세율 25퍼센트
• 2년 이상 보유: 기본세율 15퍼센트 (1세대1주택 인정 가능 시 비과세 가능)

예를 들어 분양가 5억 원인 아파트를 준공 후 6억 5천만 원에 판다면, 1년 이상 2년 미만 보유 시 양도소득세는 약 3,750만원(= 1억 5천만원 × 25퍼센트) 정도가 발생합니다.

취득세 신축 아파트를 분양받으면 취득세가 발생합니다:

• 일반 구매자: 3.15퍼센트 (서울시 6퍼센트, 경기도는 지역에 따라 1.1퍼센트에서 3.15퍼센트)
• 재개발·재건축 조합원: 통상 1퍼센트 수준의 경감 적용 가능

광명시의 경우 통상적으로 3퍼센트 수준의 취득세가 적용되므로, 5억 원 아파트 구매 시 약 1,500만원의 취득세가 발생합니다.

조합원 vs 분양권 취득, 뭐가 더 유리할까

광명4R구역에 투자하는 방식은 크게 두 가지입니다: (1) 기존 건물 소유자로서 재개발 조합원이 되는 방식, (2) 준공 후 분양권을 시장에서 매입하는 방식입니다.

조합원으로 참여하는 경우

장점:

• 초