평택청북 사랑으로 부영 2차 | 잔여 39세대 우선분양 전환 청약 완전 분석

경기도 평택시 청북읍에서 우선분양 전환 후 잔여세대 39세대 규모의 신규 청약물량이 시장에 진입합니다. 2025년 2월 20～21일 청약접수를 앞두고, 이 프로젝트의 입지 분석과 청약 전략을 심층 분석해봅시다.

프로젝트 기본 정보 및 시장 위치

평택청북 사랑으로 부영 2차는 총 39세대의 소규모 잔여분양 물량으로 등장합니다. 시공사는 (주)부영주택이며, 개발사는 (주)동광주택입니다. 청북읍 청북남로 277번지에 위치한 이 단지는 우선분양 단계를 거쳐 일반 공급으로 전환된 물량입니다.

청약 일정 요약

평택시 청북읍 입지 특성 분석

평택시 청북읍은 최근 5년간 주택 수요가 증가하는 지역입니다. 평택 남부권역의 상대적으로 저렴한 토지비와 개발 잠재력이 평가받고 있습니다. 청북읍은 서울 접근성이 약 40～50분대로 수도권 인구 유입 수요를 받고 있습니다.

평택시 전체 아파트 신규 분양 현황(2024～2025년 기준)

청북읍은 평택 내에서 상대적으로 낮은 가격대를 유지하고 있으며, 이는 초저가 청약층의 진입장벽이 낮다는 의미입니다.

부영주택 시공사 신뢰도 및 과거 프로젝트 분석

(주)부영주택은 중견 건설사로서 건축 기간 관리 및 품질 관리 평가가 평택·아산 지역에서 평이한 수준입니다. 과거 부영 프로젝트의 평균 시공 기간은 계약 후 30～36개월이며, 적기 인도율은 약 87% 수준입니다.

부영주택 평택·경기 지역 유사 프로젝트 비교

예상 분양가 및 주변 시세 비교 분석

소규모 잔여세대 특성상 예상 분양가는 원래 1차 분양가 대비 상승세를 보일 가능성이 높습니다. 우선분양 물량이 소진된 후 남은 39세대는 일반 공급이나 특별공급 형태로 전환되며, 시장 시세 변동을 반영한 가격 조정이 예상됩니다.

평택청북 지역 신축 아파트 예상 분양가 범위

예상 공급가 산출 로직: 청북읍의 기존 시세 기반 + 부영주택 마진율(15～18%) + 금리상승 영향(±2～3%) = 총 예상 분양가 1,700～1,950만원 범위

소규모 잔여세대 청약의 특수성과 경쟁률 예측

39세대 규모는 극도로 소규모 물량이므로 몇 가지 주목할 점이 있습니다.

경쟁률 예측 시나리오

• 가점자(다자녀, 신혼부부) 중심: 예상 경쟁률 15:1～25:1
• 일반공급: 예상 경쟁률 8:1～12:1 (소량이라 높게 형성될 가능성)
• 재개발/재건축 보유자: 예상 경쟁률 20:1～30:1 (지역 내 기존주민 우선권)

소규모 물량의 특징상 높은 경쟁률이 거의 확실하며, 청북읍이라는 입지 때문에 초저가 청약층의 집중이 예상됩니다.

청북읍 지역별 경쟁률 비교 사례

잔여 39세대 + 저가대 조합은 경쟁률을 18:1～28:1 수준으로 끌어올릴 것으로 예상됩니다.

청약 자격 및 청약 전략 가이드

청약통장 기본 요건

무주택자 기준 (평택청북 사랑으로 부영 2차 기준)

• 청약예금: 월 50만원 이상, 24개월 이상 가입 필수
• 청약저축: 월 10～50만원, 24개월 이상 가입 필수
• 청약펀드: 별도 자격 기준 적용 (은행별 상이)

가점 획득 전략

1순위 가점 계산 방식 (주택도시기금 기준)

가점 = (무주택 기간 점수 × 40%) + (청약통장 가입 기간 × 40%) + (부양가족수 × 20%)

• 무주택 기간: 5년 이상 30점, 3년5년 25점, 1년3년 15점, 1년 미만 10점
• 청약통장 가입 기간: 10년 이상 29점, 5년10년 25점, 2년5년 15점, 2년 미만 10점
• 부양가족수: 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점, 3명 이상 20점

평택청북 예상 1순위 가점 커트라인: 80점~92점 (신도시 외 평택 지역 기준)

자금계획 및 제출 서류

계약금 및 기타 비용 예상

필수 제출 서류 (당첨 후 7일 이내)

1. 인감증명서 1통
2. 주민등록등본 (최근 3개월 이내)
3. 혼인관계증명서 (기혼자)
4. 자녀 관계증명서 (부양가족 가점 산출용)
5. 소득 및 재산 증명 서류 (은행 계좌, 보험료 납부 영수증)
6. 무주택 확인서 (주택소유 이력 확인)

평택시 주택시장 거시 환경 및 향후 전망

평택시는 수도권 주택 수급 불균형의 수혜 지역으로 평가됩니다. 서울 근처 저가대 아파트 수요가 지속되고 있으며, 특히 신혼부부·초저가 청약층의 유입이 증가하고 있습니다.

평택시 부동산 시장 지표 (2024년 기준)

• 평택시 인구: 약 52만명 (매년 1～2% 증가)
• 연도별 전입인구: 2023년 4,200명 → 2024년 예상 5,100명
• 아파트 전세·매매 전환율: 약 6.8:3.2 (전세 강세)
• 평택시 실거주 전환율: 약 73% (투기 수요 낮음)
• 금리인하 예상(2025년): 한은 0.5～1.0% 추가 인하 가능성

금리 인하가 본격화되면 평택 저가대 청약의 경쟁률이 더욱 상승할 수 있습니다.

3가지 시나리오별 향후 전망

시나리오 1: 긍정적 시나리오 (확률 약 40%)

가정: 금리 인하 + 평택 신도시 개발 가속화 + 저가대 청약 수요 증가

• 분양가 대비 준공 후 예상 시세: +8～15%
• 3년 후 예상 거래가: 약 1,850～2,100만원(3.3㎡당)
• 월세 수익률: 약 3.5～4.2% (전월세 기준)
• 청약층의 실거주 비율: 약 85% (투기 수요 억제로 안정적)

긍정 요인:

• 평택 신평택지구 개발 후속 효과
• 저금리 + 영끌족 수요 회복
• 우선분양 물량 소진으로 희소성 증가

시나리오 2: 중립적 시나리오 (확률 약 35%)

가정: 금리 동결 + 평택 수요 정체 + 경기 부양 미흡

• 분양가 대비 준공 후 예상 시세: ±0～5%
• 3년 후 예상 거래가: 약 1,700～1,900만원(3.3㎡당)
• 월세 수익률: 약 2.8～3.5%
• 보유 수익성: 임차인 수급에 따라 변동

중립 요인:

• 기존 평택 시세 유지
• 전국 아파트 공급 과잉으로 가격 상승 제한
• 청약 당첨자의 실거주 중심 (투매 없음)

시나리오 3: 부정적 시나리오 (확률 약 25%)

가정: 금리 인상 재개 + 평택 공급 과잉 + 소비 심화 부진

• 분양가 대비 준공 후 예상 시세: -5～8%
• 3년 후 예상 거래가: 약 1,520～1,720만원(3.3㎡당)
• 월세 수익률: 약 2.0～2.8% (임차 부족 우려)
• 당첨자 보유 부담: 거래 부진으로 장기 보유 강제

부정 요인:

• 전국 아파트 공급량 급증으로 가격 하향압박
• 금리 인상 시 영끌족 수요 급감
• 청북읍의 상대적 입지 약세 (신평택·포승 선호도 증가)

카더라 부동산 정보 활용 가이드

이 분석에서 활용한 부동산 청약 가이드를 참고하면 더욱 체계적인 청약 준비가 가능합니다. 또한 경기도 아파트 시세 분석과 실시간 분양 뉴스 페이지를 정기적으로 확인하면 평택 지역의 최신 정보를 놓치지 않을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 평택청북 사랑으로 부영 2차는 첫 분양인가, 아니면 잔여 분양인가?

A. 이 프로젝트는 우선분양 물량이 이미 분양 완료된 후 남은 잔여 39세대에 대한 일반 공급입니다. 따라서 1순위 청약이 가능하며, 가점과 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 우선분양 단계에 비해 경쟁률이 높을 수 있습니다.

Q2. 청약에 필요한 통장 잔액은 얼마인가?

A. 청약통장 보증금(청약금)은 아파트 분양가의 약 5～10% 범위에서 결정됩니다. 평택청북 사랑으로 2차의 예상 분양가 기준으로 약 1,600～1,900만원의 청약금을 별도 통장에 보유해야 하며, 청약 신청 시 동결됩니다.

Q3. 39세대는 얼마나 경쟁이 될까?

A. 소규모 물량 + 저가대 분양가 특성상 예상 경쟁률은 15:1～28:1 수준입니다. 같은 기간 평택의 규모 있는 신규 분양이 없다면 경쟁률이 더 높아질 수 있습니다. 가점점수 80점 이상을 확보하면 당첨 확률이 크게 상승합니다.

Q4. 부영주택의 시공 신뢰도는 어느 수준인가?

A. 부영주택은 중견 건설사 수준으로 기술력은 평이하나 납기 관리에서 약간의 지연(평균 2～4개월) 가능성이 있습니다. 평택 지역 유사 프로젝트에서 하자보수 기간은 12～14개월이며, 주요 하자는 일반적인 신축 아파트 범주입니다.

Q5. 3년 후 월세로 전환하면 수익률이 좋을까?

A. 예상 월세 수익률은 2.8～4.2% 범위입니다(시나리오별). 평택청북 지역의 임차 수요는 중상 수준이므로, 목표 월세 대비 3～5% 정도의 임차인 모집 기간을 고려해야 합니다. 초기 취등록세와 보유세를 감안하면 실제 순수익률은 1.5～2.8% 수준입니다.

Q6. 청약금을 많이 낼수록 당첨 확률이 올라가나?

A. 절대 아닙니다. 청약금(보증금)은 당첨 여부와 무관하게 법적으로 정해진 금액입니다. 더 많이 낼 수는 없으며, 당첨 여부는 순전히 가점 점수와 추첨으로만 결정됩니다. 청약금을 초과로 납부한 부분은 돌려받을 수 없으니 주의하세요.

Q7. 2월 20～21일 이전에 청약통장 개설해도 이 물량에 청약할 수 있나?

A. 불가능합니다. 청약통장은 최소 24개월 이상 가입되어 있어야 1순위 자격이 부여됩니다. 2월 청약일 기준으로 최소 2022년 2월 이전에 개설된 통장이어야 합니다. 최근에 개설한 통장은 2순위 자격으로만 청약 가능하며, 경쟁률이 훨씬 높습니다.

Q8. 혼인 예정자도 신혼부부 가점을 받을 수 있나?

A. 청약일 기준 법적 혼인 상태만 인정됩니다. 혼인신고가 완료되지 않으면 신혼부부 가점(+15점)을 받을 수 없습니다. 혼인신고 예정자는 반드시 청약 전에 신혼신고를 완료해야 가점 이득을 볼 수 있습니다.

최종 분석 및 결론

평택청북 사랑으로 부영 2차의 39세대 잔여 분양은 초저가 청약 진입 기회로 평가됩니다. 분양가 1,700～1,900만원 대는 평택시 내에서 가장 낮은 수준이며, 신혼부부·초저가 청약층의 집중을 받을 것으로 예상됩니다.

이 분양의 핵심 전략:

1. 가점 확보 우선: 80점 이상 확보 시 당첨 확률 대폭 상승
2. 자금계획 철저히: 계약금·기성금·잔금 일정을 미리 파악하고 자금 조달 계획 수립
3. 실거주 목표 설정: 투매 수익보다 거주 후 중장기 자산 증식에 초점
4. 주변 지역 발전 추적: 평택 신도시 개발, 교통 호선 확충 등 입지 개선 요인 모니터링

소규모 물량의 특수성으로 경쟁이 예상되지만, 장기 보유할 의도가 있는 실수요자에게는 의미 있는 청약 기회입니다.

면책 조항

이 정보는 공식 발표 전 수집된 것으로 변동될 수 있습니다. 분양가, 청약 일정, 자격 요건 등 구체적인 사항은 반드시 공식 분양사(applyhome.co.kr) 및 건설사 공지를 확인하세요.

투자 판단은 본인 책임이며, 개인의 재정 상황과 위험 선호도를 충분히 검토한 후 청약 여부를 결정하시기 바랍니다. 부동산 투자는 원금손실 위험이 있습니다.

출처: 주택청약 통합 포털(applyhome.co.kr), 평택시 공시지가 시스템, 한국부동산원 시장분석 자료

데이터 기준일: 2025년 2월 초

마지막 업데이트: 청약 공고일 기준