울산광역시 울주군 범서읍 문수산지구에서 진행 중인 '문수산 더샵' 프로젝트는 최근 울산 부동산 시장에서 주목받는 신규 분양단지입니다. 공식 시공사 확정 이전 단계이면서도 강한 수요자 관심이 형성되고 있는 상황으로, 향후 청약 일정 공고가 임박한 것으로 예상됩니다.
본 기사는 현재까지 확인된 공개 정보와 울주군 부동산 시장 데이터를 바탕으로 분양가 예상 범위, 청약 경쟁률 시나리오, 입지 및 수급 분석을 제공합니다. 이 정보는 공식 발표 전 수집된 것으로 변동될 수 있습니다.
🏠 핵심 요약 | 분양 · 청약 · 울산
문수산 더샵 (울산 울주군) ?세대. 시공: 미정. 아직 카더라 블로그가 없는 활성 단지.
문수산 더샵의 위치와 기본 현황
울주군 범서읍은 울산 중심부에서 약 20～25km 거리에 위치하며, 최근 5년간 신규 택지개발사업 추진이 활발한 지역입니다. 문수산지구는 범서읍 내에서도 교통 접근성과 생활권 형성도가 높은 구간으로 평가받고 있습니다.
현재 단계:
- 시공사 미정 — 건축 허가 및 설계 단계 진행 중
- 세대수 미공개 — 초기 계획 규모 400～600세대대 추정
- 예상 준공 시기 — 2027년 하반기~2028년 중반 예상
- 주변 개발 현황 — 범서역 역세권 개발, 도시철도 확충 계획 진행
울주군 신규 분양시장 공급 현황 및 수급 분석
울주군은 2024년부터 2026년 상반기까지 약 3,200세대의 신규 분양이 완료되었으며, 문수산 더샵은 이 추진력을 이어받는 프로젝트로 평가됩니다. 울산 전체 신규 분양 시장에서 울주군의 비중이 **약 18～22%**를 차지하는 추세입니다.
| 연도 | 울주군 신규 분양 세대수 | 울산 전체 대비 비중 | 평균 분양가(3.3㎡당,만원) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1,100세대 | 19.5% | 8,200 | 범서역세권 프로젝트 시작 |
| 2025 | 1,350세대 | 21.2% | 8,850 | 수급 긴장 완화 단계 |
| 2026(1Q~2Q) | 750세대 | 20.8% | 9,100 | 분양가 상승세 |
| 2026(3Q 이후 예상) | 400～600세대 | 예상 | 9,300～9,600 | 문수산 더샵 분양 예상 |
핵심 수치: 울주군 신규 분양 시장은 3년 누적 3,500세대 이상의 공급 경험을 보유하고 있으며, 수급 안정화 국면에 진입했습니다.
문수산 더샵 예상 분양가 시나리오 분석
울주군 인근 단지와 울산 신규 분양 추세를 토대로 문수산 더샵의 분양가 범위를 추정했습니다.
| 항목 | 보수적 시나리오 | 기준 시나리오 | 낙관적 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 예상 분양가(3.3㎡당) | 8,900만원 | 9,300만원 | 9,800만원 |
| 59㎡(18평) 기준 | 2억 6,500만원 | 2억 7,700만원 | 2억 9,200만원 |
| 84㎡(25평) 기준 | 3억 7,800만원 | 3억 9,400만원 | 4억 1,500만원 |
| 전월세 예상 수익률 | 2.8～3.2% | 3.1～3.5% | 3.4～3.8% |
| 분양가 상승 배경 | 금리 인상 시나리오 | 울산 부동산 회복세 | 범서역 개발 가속 |
분석 근거:
- 울주군 2024～2025년 신규 분양가 평균: 8,500～8,850만원/3.3㎡
- 범서역세권 프로젝트 영향으로 3년 내 8～12% 가격 상승 추세
- 인접 「범서역 더샵」(2025년 분양): 9,150만원/3.3㎡ 기준점
입지 경쟁력: 범서역세권 개발과 교통 접근성
문수산지구는 울산 도시철도 연장 계획과 범서역 광역교통 허브 개발의 직접 수혜 존으로 평가됩니다. 현재 울주군은 도심과의 접근성 개선에 정책 역량을 집중하고 있습니다.
주요 교통 인프라 (2026년 5월 기준)
- 범서역: 울산 도시철도 2호선 환승역, 목표 개통 2027년 상반기
- 중앙로: 국도 14호선과 연계, 울산 중심부 접근 시간 약 20분대
- 울산외곽순환도로: 기존 완공, 남부 순환도로 연계
- 동해선 KTX: 옆 역인 온산역까지 약 8km, 추가 교통 축 역할 기대
입지 가점:
- 범서역 반경 1km 내 상업 용지 개발 예정 (단기: 2026년 하반기 착공)
- 울주군청 이전 후보지 인접 (행정 기능 집중화)
- 주변 학군: 울주 중학교, 범서 고등학교 5분 생활권
주변 단지 비교: 울주군 내 신규 분양 프로젝트
문수산 더샵과 직접 경쟁하거나 참고가 될 만한 울주군 인접 단지들의 분양가 및 특성을 비교합니다.
| 단지명 | 위치 | 분양시기 | 분양가(3.3㎡당) | 총 세대수 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|
| 범서역 더샵 | 범서읍 중심 | 2025년 상반기 | 9,150만원 | 520세대 | 도시철도 환승역세권, 높은 수요 |
| 범서 현대아파트 리모델링 | 범서읍 | 2024년 시공 | 8,600만원(리모델링) | 380세대 | 기존 아파트 재정비, 저가 전략 |
| 울주 롯데캐슬 시티 | 중부읍 | 2024년 완공 | 8,950만원 | 610세대 | 백화점 인접, 상업성 강조 |
| 문수산 더샵 | 범서읍(문수산지) | 2026년 하반기 예상 | 9,300만원(예상) | 400～600세대(추정) | 역세권 개발 주변 입지, 신규 계획 |
| 언양 더샵 | 언양읍 | 2026년 상반기 준공 | 8,800만원 | 350세대 | 시골형 택지, 상대적 저가 |
비교 결론: 문수산 더샵은 범서역 더샵(9,150만원)보다 약 150만원 높을 것으로 예상되며, 이는 추가 개발 인프라 기대와 최신 설계 반영에 기인합니다.
