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Q1. 배우자 명의 주택도 내 주택 개수에 포함되나요?
A. 네, 양도세 중과 판정 시 당사자와 배우자가 보유한 모든 주택을 합산합니다. 예를 들어 남편이 2주택, 아내가 1주택을 소유 중이면 부부 합산 3주택으로 판정되어 중과 대상이 됩니다. 단, 법적 혼인 상태에만 적용되므로 이혼 전에 양도 완료를 하면 배우자 주택이 제외될 수 있습니다.
Q2. 상속받은 주택은 중과 대상에서 제외되나요?
A. 현재 정부 공고 기준으로는 상속 주택도 일반 주택과 동일하게 취급됩니다. 다만, 정책 재논의 과정에서 상속·증여 주택에 대한 예외 규정이 추가될 가능성이 있습니다. 개인별로 상이하므로 세무사와 상담하시기 바랍니다.
Q3. 3주택을 동시에 매도하면 세금이 더 많아지나요?
A. 주택별로 별도 계산되므로 동시 매도 여부는 세금 계산에 직접 영향을 주지 않습니다. 다만 한 해에 다량 매도 시 종합소득에 포함되어 누진세율이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 3주택 모두를 2026년에 판매하면 총 양도소득이 높아져 최고 42% 세율이 적용될 가능성이 높습니다.
Q4. 1주택 자가소유자도 영향을 받나요?
A. 1주택만 소유하고 있다면 영향을 받지 않습니다. 정부는 자가소유 가구를 보호하기 위해 1주택자에게 우대 세율을 적용합니다. 다만 본인이 자가인 동시에 배우자가 다른 주택을 2개 이상 소유 중이라면, 부부 합산으로 중과 대상이 될 수 있습니다.
Q5. 전월세 보유는 주택 개수에 포함되나요?
A. 아니오, 전월세 보유(보증금·전세금 보유)는 주택 개수로 인정되지 않습니다. 양도세 중과는 소유권이 있는 주택(매매로 취득한 자산)에만 적용됩니다. 따라서 자신의 집 1개 + 전세금 2개를 보유 중이어도 중과 대상이 되지 않습니다.
Q6. 2026년 5월 이전에 매도하면 중과가 적용되지 않나요?
A. 정부 공고에 따르면 2026년 5월 1일 이후 계약 체결분부터 중과가 적용됩니다. 이전에 계약을 완료했다면 기존 세율이 유지됩니다. 다만 정부 시행령 발표 후 정확한 기준일이 변경될 수 있으므로, 공식 발표를 반드시 확인해야 합니다.
Q7. 법인이 소유한 주택의 양도세는 어떻게 되나요?
A. 법인이 보유한 주택은 개인의 다주택 중과 대상이 아닙니다. 대신 법인세(22% 또는 27.5%) + 배당세(10～42%)가 이중으로 적용되므로 실질 세 부담은 개인 양도세보다 높을 수 있습니다. 법인 주택 양도 시 별도의 세무 계획이 필수적입니다.
Q8. 양도세 중과로 인해 매도 가격을 올려야 하나요?
A. 시장에서 결정되는 매매가는 양도세 부담과 무관합니다. 대신 개인 입장에서는 수령 금액이 감소하므로, 장기 수익률 재계산이 필요합니다. 예를 들어 6억 원에 구입한 주택을 6.5억 원에 판매 시, 중과 전에는 실제 수령액이 5.95억 원이었으나 중과 후에는 5.37억 원으로 줄어듭니다. 따라서 손실을 보지 않으려면 판매가를 상향 조정할 수 있지만, 시장 수용성이 낮으면 거래 성사 자체가 어려울 수 있습니다.