종부세 정책 변경 논의, 보유수 기준에서 주택가액 기준으로 | 2026년 7월 강성훈 교수 주장

종부세 개편 논의의 배경

종부세(종합부동산세) 적용 기준 변경 제안이 학계에서 대두되고 있습니다. 강성훈 한국부동산분석학회 회장은 2026년 7월, 현행 주택 보유 수에 따른 차등 과세 구조를 주택의 실제 가액 중심으로 재구성해야 한다고 주장했습니다. 이는 단순히 소유 주택 개수보다 자산 규모를 정확히 반영하자는 취지로, 부동산 과세 체계의 공평성 논쟁에 새로운 각도를 제시합니다.

현재 종부세 제도는 다주택자 규제와 자산 재분배 목적으로 설계되었지만, 시간이 지나면서 시장 변화와 개별 주택 가치의 편차가 커지면서 제도의 정합성 문제가 제기되기 시작한 것입니다. 강 교수의 주장은 이러한 구조적 한계를 직시하고 개선 방안을 제시한다는 점에서 주목할 만합니다.

현행 종부세 제도의 구조와 문제점

현행 종부세 체계는 개인당 주택 보유 수를 1차 기준으로 삼고 있습니다. 2026년 현재 기준세율은 다음과 같이 설정되어 있습니다:

이 구조의 핵심 문제점은 주택 개수와 실제 자산 규모 간의 괴리입니다. 예를 들어:

• 강남 아파트 3채를 소유한 가구: 약 30억 원대 자산
• 지방 아파트 5채를 소유한 가구: 약 10억 원대 자산

같은 "다주택자" 범주에 속하지만, 실제 자산 규모는 3배 이상 차이가 납니다. 현행 제도에서는 두 경우 모두 동일한 기준세율(1.0%)이 적용됩니다. 강성훈 교수는 이 점이 형평성을 심각하게 훼손한다고 지적했습니다.

또한 최근 5년간 부동산 시장의 지역별 가격 편차가 이전 대비 30～50% 확대되면서, 보유 수 기준만으로는 세부담의 공정성을 담보할 수 없다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.

강성훈 교수의 개편 제안: 주택가액 기준 적용

강성훈 교수가 제시한 개편안의 핵심은 "총 주택 자산가액"을 과세 기준으로 삼자는 것입니다. 이는 다음과 같은 논리에 기반합니다:

1. 자산가액 기준 과세율 체계: 보유 주택의 총 평가액을 합산하여 누진세율을 적용
2. 개별 주택 가치 반영: 주택의 위치, 규모, 연령 등 실제 가치를 세액 계산에 직결
3. 형평성 강화: 같은 자산 규모는 같은 세부담을 지도록 조정

예상 세율 구조안 (참고: 학계 제안 기준):

이 체계가 도입되면 저자산 다주택자는 세부담이 감소하고, 고자산 다주택자의 세부담은 증가하는 구조로 개선될 수 있습니다. 강 교수는 이를 통해 "세제의 누진성을 강화하면서도 불필요한 규제는 완화할 수 있다"고 주장했습니다.

개편안의 기대 효과와 긍정 평가

주택가액 기준 도입이 실현된다면 3가지 주요 효과가 예상됩니다.

첫째, 과세 체계의 형평성 개선입니다. 현재 종부세의 가장 큰 비판은 "기준이 자의적"이라는 점입니다. 보유 수 중심 제도에서는 지역 간 주택 가격 차이를 반영하지 못해, 실제 자산 규모와 관계없이 세부담이 결정됩니다. 가액 기준으로 전환하면 이 문제를 상당 부분 해소할 수 있습니다.

둘째, 부동산 시장의 왜곡 완화입니다. 현행 제도 하에서는 "다주택자 낙인" 때문에 불필요한 규제가 발생합니다. 예를 들어 자산 규모가 작은 다주택자들도 높은 세율을 적용받으면서, 오히려 영세 임대사업자의 경영을 어렵게 하는 부작용이 생깁니다. 가액 기준 도입은 이러한 과도한 규제를 정상화시킬 수 있습니다.

셋째, 고자산층의 자산 재분배 기능 강화입니다. 현재 종부세는 사실상 고소득층의 빠져나갈 구멍이 많습니다. 높은 자산을 가진 사람이 전략적으로 주택을 분산 소유하면 세부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 가액 기준 도입 시 이 같은 "세금 회피"를 원천 차단할 수 있어, 재정 수입 안정화에도 도움이 됩니다.

한국개발연구원(KDI)의 2026년 상반기 분석에 따르면, 주택가액 기준 도입 시 정부의 종부세 수입이 현행 대비 12～18% 증가할 수 있다고 예측했습니다.