종부세 정책 변경 논의, 보유수 기준에서 주택가액 기준으로 | 2026년 7월 강성훈 교수 주장

종부세 개편 논의의 배경

종부세(종합부동산세) 적용 기준 변경 제안이 학계에서 대두되고 있습니다. 강성훈 한국부동산분석학회 회장은 2026년 7월, 현행 주택 보유 수에 따른 차등 과세 구조를 주택의 실제 가액 중심으로 재구성해야 한다고 주장했습니다. 이는 단순히 소유 주택 개수보다 자산 규모를 정확히 반영하자는 취지로, 부동산 과세 체계의 공평성 논쟁에 새로운 각도를 제시합니다.

현재 종부세 제도는 다주택자 규제와 자산 재분배 목적으로 설계되었지만, 시간이 지나면서 시장 변화와 개별 주택 가치의 편차가 커지면서 제도의 정합성 문제가 제기되기 시작한 것입니다. 강 교수의 주장은 이러한 구조적 한계를 직시하고 개선 방안을 제시한다는 점에서 주목할 만합니다.

현행 종부세 제도의 구조와 문제점

현행 종부세 체계는 개인당 주택 보유 수를 1차 기준으로 삼고 있습니다. 2026년 현재 기준세율은 다음과 같이 설정되어 있습니다:

이 구조의 핵심 문제점은 주택 개수와 실제 자산 규모 간의 괴리입니다. 예를 들어:

• 강남 아파트 3채를 소유한 가구: 약 30억 원대 자산
• 지방 아파트 5채를 소유한 가구: 약 10억 원대 자산

같은 "다주택자" 범주에 속하지만, 실제 자산 규모는 3배 이상 차이가 납니다. 현행 제도에서는 두 경우 모두 동일한 기준세율(1.0%)이 적용됩니다. 강성훈 교수는 이 점이 형평성을 심각하게 훼손한다고 지적했습니다.

또한 최근 5년간 부동산 시장의 지역별 가격 편차가 이전 대비 30～50% 확대되면서, 보유 수 기준만으로는 세부담의 공정성을 담보할 수 없다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.

강성훈 교수의 개편 제안: 주택가액 기준 적용

강성훈 교수가 제시한 개편안의 핵심은 "총 주택 자산가액"을 과세 기준으로 삼자는 것입니다. 이는 다음과 같은 논리에 기반합니다:

1. 자산가액 기준 과세율 체계: 보유 주택의 총 평가액을 합산하여 누진세율을 적용
2. 개별 주택 가치 반영: 주택의 위치, 규모, 연령 등 실제 가치를 세액 계산에 직결
3. 형평성 강화: 같은 자산 규모는 같은 세부담을 지도록 조정

예상 세율 구조안 (참고: 학계 제안 기준):

이 체계가 도입되면 저자산 다주택자는 세부담이 감소하고, 고자산 다주택자의 세부담은 증가하는 구조로 개선될 수 있습니다. 강 교수는 이를 통해 "세제의 누진성을 강화하면서도 불필요한 규제는 완화할 수 있다"고 주장했습니다.

개편안의 기대 효과와 긍정 평가

주택가액 기준 도입이 실현된다면 3가지 주요 효과가 예상됩니다.

첫째, 과세 체계의 형평성 개선입니다. 현재 종부세의 가장 큰 비판은 "기준이 자의적"이라는 점입니다. 보유 수 중심 제도에서는 지역 간 주택 가격 차이를 반영하지 못해, 실제 자산 규모와 관계없이 세부담이 결정됩니다. 가액 기준으로 전환하면 이 문제를 상당 부분 해소할 수 있습니다.

둘째, 부동산 시장의 왜곡 완화입니다. 현행 제도 하에서는 "다주택자 낙인" 때문에 불필요한 규제가 발생합니다. 예를 들어 자산 규모가 작은 다주택자들도 높은 세율을 적용받으면서, 오히려 영세 임대사업자의 경영을 어렵게 하는 부작용이 생깁니다. 가액 기준 도입은 이러한 과도한 규제를 정상화시킬 수 있습니다.

셋째, 고자산층의 자산 재분배 기능 강화입니다. 현재 종부세는 사실상 고소득층의 빠져나갈 구멍이 많습니다. 높은 자산을 가진 사람이 전략적으로 주택을 분산 소유하면 세부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 가액 기준 도입 시 이 같은 "세금 회피"를 원천 차단할 수 있어, 재정 수입 안정화에도 도움이 됩니다.

한국개발연구원(KDI)의 2026년 상반기 분석에 따르면, 주택가액 기준 도입 시 정부의 종부세 수입이 현행 대비 12～18% 증가할 수 있다고 예측했습니다.

개편안의 우려 사항과 부정 평가

반대론자들은 가액 기준 도입이 여러 실질적 문제를 야기할 수 있다고 지적합니다.

첫째, 주택 가격 평가의 복잡성 문제입니다. 보유 수는 객관적이고 명확하지만, 주택 가액은 평가 방식에 따라 큰 편차가 발생합니다. 공시지가, 감정평가가, 실거래가 등 여러 기준이 존재하는데, 어느 것을 선택하든 분쟁의 소지가 커집니다. 2026년 부동산 평가 관련 소송 건수는 이미 연간 3,000건을 넘어선 상황이므로, 기준 추가는 행정 부담을 크게 늘릴 수 있습니다.

둘째, 지방 소유자와 영세 임대사업자의 피해입니다. 지방에서 여러 채의 주택을 소유하는 것은 종종 "자산 다각화" 또는 "세대 간 자산 이전" 차원이 아니라 "임대 사업"입니다. 가액 기준 도입 시 이들의 세부담이 현행 대비 30～50% 증가할 수 있어, 영세 임대 사업 부문의 수익성 악화로 이어질 우려가 있습니다.

셋째, 부동산 시장 위축 가능성입니다. 종부세 인상 기대감만으로도 부동산 시장이 민감하게 반응하는 현 상황에서, 명확한 제도 개편이 추진되면 거래량 위축과 가격 하락 압박이 불가피합니다. 한국은행의 2026년 상반기 금융 안정 보고서는 이미 "종부세 관련 정책 불확실성이 시장 심리를 악화시키고 있다"고 지적했습니다.

넷째, 신규 주택 공급 감소 우려입니다. 가액 기준 도입 시 신규 주택 개발 후 분양받는 투자자의 세부담이 증가하면, 결과적으로 신규 주택 수요 감소 → 공급 부진 → 주택 부족이라는 악순환이 벌어질 수 있습니다.

국제 비교: 선진국의 부동산 과세 제도

주택가액 기준 과세는 이미 여러 선진국에서 시행 중입니다. 각국의 사례를 비교 분석하면 정책 결정에 도움이 됩니다:

미국과 영국의 사례에서 볼 수 있듯이, 가액 기준 도입 시 명확한 평가 기준과 상위법 정비가 선행되어야 합니다. 프랑스의 경우 공시지가에 대한 시민 신뢰도가 높아 제도가 안착했으나, 한국의 공시지가는 실거래가 대비 평균 40～60% 수준이어서 신뢰도 개선이 시급합니다.

2026년 정책 환경과 개편 가능성

종부세 제도 개편은 2026년 후반 국정 과제로 논의될 가능성이 있습니다. 현재 정부의 부동산 정책 기조를 보면:

1. 주택 공급 확대 기조: 다주택자 규제 완화 필요성 대두
2. 형평성 강화 필요: 보유수 기준의 한계 인식
3. 재정 안정성: 지방세 수입 감소에 따른 중앙정부 대체 재원 필요

이 세 가지 요소가 종부세 개편을 정책 의제로 올릴 수 있는 조건을 만들고 있습니다. 다만 실제 입법까지는 최소 1～2년의 시간이 필요할 것으로 예상됩니다.

학계와 정부 부처 간의 협의도 시작되고 있는 상황입니다. 행정안전부(지방세 담당)와 기획재정부는 "2026년 중 종부세 개편 기본 방향을 도출하고, 2027년 상반기 입법안 제출"을 목표로 하고 있는 것으로 알려져 있습니다.

시나리오 분석: 3가지 정책 경로

긍정 시나리오: 가액 기준 단계적 도입

이 경로에서는 2027년부터 단계적으로 주택가액 기준이 도입되는 시나리오입니다.

구체적으로:

• 2027년: 기준세율 및 세액 계산 기준 변경 ("보유수 + 가액" 병행)
• 2028년: 가액 기준 비중 확대 (가액 40%, 보유수 60%)
• 2030년: 순수 가액 기준으로 완전 전환

영향:

• 저자산 다주택자: 세부담 15～25% 감소
• 중자산층: 현 수준 유지
• 고자산층: 세부담 20～35% 증가
• 정부 세수: 단계별로 8～15% 증가

이 경로가 실현되면 종부세 관련 정책에 대한 불확실성이 해소되고, 부동산 시장이 새로운 균형을 찾을 수 있습니다. 강성훈 교수가 주장하는 형평성 개선도 상당 부분 달성될 것입니다.

중립 시나리오: 보유수 기준 유지, 보완 조정

이 경로에서는 현행 보유수 기준 틀을 유지하되, 세부 기준만 조정하는 시나리오입니다.

구체적으로:

• 기준세율 재조정 (1채 0.5% → 1채 0.4%로 인하, 3채 이상 1.0% → 1.2%로 인상)
• 주택가액 기반 "세금 환급" 시스템 도입 (가액 기준으로 역산하여 과도한 세부담 환급)
• 지역별 차등 세율 도입 (고가 지역 추가 세율 적용)

영향:

• 기존 제도 틀 유지로 행정 복잡성 최소화
• 형평성 개선은 제한적 (20～30% 수준)
• 정부 세수: 현 수준 유지 또는 소폭 증가 (3～5%)
• 시장 영향: 최소화

이 경로는 "급진적 개편의 부작용을 피하되, 현 제도의 가장 심각한 문제만 해결하자"는 보수적 접근입니다. 실무적으로는 가장 "현실적"이지만, 근본적 개선 효과는 제한적입니다.

부정 시나리오: 기존 제도 강화

이 경로에서는 현행 종부세 제도의 다주택자 규제를 오히려 강화하는 시나리오입니다.

구체적으로:

• 3주택 이상 소유자에 대한 추가 세율 신설 (현 1.0% → 1.5%)
• "초과보유주택" 개념 도입 (지역별 기준 초과 시 세금 급증)
• 임대차 시장 규제와 종부세 연동 강화

영향:

• 다주택자 감소 압력 강해짐
• 임대주택 공급 위축 (2～3년 내 10～15% 감소 가능)
• 전월세 가격 상승 (보증금 상승)
• 정부 세수: 초기에는 증가하지만 장기적으로는 세 납부자 감소로 감소

이 경로는 정부가 "주택 공급 확대"보다 "다주택자 규제"를 정책 우선순위로 삼을 경우 나타날 수 있습니다. 그러나 임대주택 공급 축소라는 부작용으로 인해 서민 주거 불안정이 심화될 가능성이 높습니다.

이해관계자별 영향 분석

주택가액 기준 도입이 각 주체에 미칠 영향은 다양합니다. 구체적으로 살펴보면:

1. 강남 등 고가 지역 다주택자

• 세부담 증가: 20～50%
• 포트폴리오 재구성 압박 증가
• 일부 주택 매도 유인 발생

2. 지방 임대주택 소유자

• 세부담 변화: 감소 가능성 높음 (-10～20%)
• 임대사업 수익성 개선
• 신규 임대 투자 유인 발생

3. 1주택 소유자

• 직접 영향 없음 (비과세 유지 가능)
• 간접 영향: 부동산 시장 안정화 수혜 가능

4. 임차인

• 임대료 인상 압력: 다주택자 세부담 증가 시 일부 전가 가능
• 임대주택 공급 감소 시 전월세 상승 압박

5. 정부

• 세수 증가: 12～18% (연 2～3조 원 규모)
• 행정 비용 증가: 평가 체계 개선, 분쟁 대응 비용

종부세 개편과 부동산 시장 변동 전망

주택가액 기준 도입 논의 자체가 이미 시장에 영향을 미치고 있습니다. 2026년 7월 현재:

• 강남/강북 고가 아파트: 거래 관망 증가
• 지방 임대주택: 가격 회복세
• 다주택 거래량: 전월 대비 7～12% 감소

이는 시장 참가자들이 "정책 불확실성에 대한 리스크 회피" 심리로 움직이고 있음을 보여줍니다. 부동산 시장 분석에 따르면, 종부세 개편 관련 보도가 나올 때마다 시장 변동성이 30～50% 증가하는 패턴이 반복되고 있습니다.

다만 정책 방향이 명확해지면 시장은 빠르게 새로운 균형을 찾을 것으로 예상됩니다. 강 교수의 주장이 구체적인 입법안으로 진행되려면 최소 6～12개월이 더 필요하므로, 현 단계의 시장 영향은 "심리적" 수준입니다.

강성훈 교수 주장의 정책적 의의

강성훈 교수의 종부세 개편 제안은 "공정한 세제"라는 원점으로의 복귀를 의미합니다.

현행 종부세 제도는 2005년 도입 이후 20년이 넘게 시장 변화를 반영하지 못한 채 운영되어 왔습니다. 당시에는 "보유수 = 투기성"이라는 등식이 어느 정도 타당했지만, 지금은 지역별 가격 편차 심화, 임대료 상승, 영세 임대사업자 증가 등으로 인해 이 등식이 성립하지 않습니다.

그의 제안이 의미 있는 이유는:

1. 학계의 객관적 분석: 특정 이익집단이 아닌 중립적 학자의 주장
2. 형평성 강화: 동일한 자산 = 동일한 세부담이라는 기본 원칙 복원
3. 국제 비교: 선진국 사례를 근거로 한 합리적 제안
4. 시장 왜곡 최소화: 불필요한 규제 완화를 통한 시장 정상화

다만 실현 과정에서는 이해관계자 조정, 평가 체계 개선, 입법 절차 등 많은 과제가 남아 있습니다. 정책 입안자들은 강 교수의 제안을 참고하되, 한국의 현실적 상황에 맞게 조정해야 할 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 종부세는 언제부터 납부하나요?
A. 종부세는 매년 11월 말이 납부 기한입니다. 2026년의 경우 11월 30일까지 납부해야 합니다. 다만 정책 변경이 논의되고 있으므로 최신 공지를 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 1주택 소유자도 종부세를 내나요?
A. 현행 제도상 1주택 소유자는 대부분 비과세 대상입니다. 다만 9억 원 초과 주택(2026년 기준)은 예외적으로 과세 대상이 될 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

Q. 강성훈 교수 주장이 정책으로 채택될 가능성은?
A. 2026년 현재 학계 제안 단계이며, 정부 정책 입안에는 아직 본격 반영되지 않았습니다. 다만 행정안전부와 기획재정부가 종부세 개편을 검토 중인 것으로 알려져 있어, 2027년 중 입법안 제출 가능성이 논의되고 있습니다.

Q. 주택가액 기준으로 바뀌면 세금이 올라가나요?
A. 자산 규모에 따라 다릅니다. 저자산 다주택자는 세금이 감소할 수 있고, 고자산 다주택자는 증가할 수 있습니다. 정확한 영향은 본인의 보유 주택 총액과 지역에 따라 달라집니다.

Q. 현재 종부세로 인한 세부담이 얼마나 되나요?
A. 2026년 기준 종부세 총 세수는 약 2.5～3조 원 규모입니다. 개인별로는 보유 주택의 과세 표준액, 보유수, 지역에 따라 크게 다르며, 부동산 정책 분석을 통해 구체적인 계산 방법을 확인할 수 있습니다.

Q. 임대주택 소유 시 종부세 감면이 있나요?
A. 네, 있습니다. 임대주택으로 등록한 경우 기준세율에서 50～75% 감면받을 수 있습니다. 다만 임대차 계약 내용, 보유 기간 등에 따라 감면율이 달라지므로 전문가 상담이 필요합니다.

Q. 해외 자산도 종부세 대상인가요?
A. 아닙니다. 종부세는 국내 부동산만 과세 대상입니다. 다만 국내에서 소유한 해외 투자 관련 증권(해외 부동산 투자 펀드 등)은 다른 세제가 적용될 수 있습니다.

결론: 종부세 개편 논의의 신호

강성훈 교수의 종부세 개편 주장은 현행 제도의 근본적 한계를 직시한 제안입니다. 보유수 기준의 단순성은 당초 장점이었으나, 20년이 지난 지금은 오히려 형평성을 훼손하는 요인이 되었습니다.

주택가액 기준 도입 논의는 앞으로 1～2년간 부동산 정책의 핵심 이슈가 될 가능성이 높습니다. 정부가 이를 실제 정책으로 채택할지, 또는 현행 제도를 보완 조정할지, 아니면 기존 규제를 강화할지에 따라 부동산 시장의 향방이 크게 달라질 것입니다.

현재로서는 정책의 불확실성이 존재하므로, 부동산 투자자는 정책 진전 상황을 주시하며 의사결정을 미루는 것이 현명한 판단일 수 있습니다. 임차인의 경우도 임대료 상승 압력이 생길 수 있으니 장기 거주 계획 수립 시 정책 동향을 고려하는 것이 좋습니다.

관련 데이터 출처: 행정안전부, 기획재정부, 국토교통부 공식 통계; 한국은행 금융 안정 보고서 2026년 상반기; 한국개발연구원(KDI) 부동산 정책 분석; 강성훈 한국부동산분석학회 회장 공개 발언(2026년 7월)

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