2026년 5월 말 기준으로 경기남부 집값이 심상치 않은 신호를 보내고 있습니다. 구리, 동탄, 기흥 세 지역에서 동시다발로 상승세가 이어지고 있는데, 이것이 순수한 수요 때문인지, 규제 회피 때문인지 명확히 구분하기 어려운 상황입니다. 필자가 다년간 부동산 시장을 추적해온 경험으로 볼 때, 지금 이 시점의 상승 패턴은 과거 강남 규제 이후 외곽으로 수요가 몰렸던 것과 정확히 같은 구조입니다. 오늘은 현장 데이터를 바탕으로 이 상황을 어떻게 읽어야 하고, 어떤 결정을 내려야 할지 실전 관점에서 풀어보겠습니다.
왜 지금 경기남부인가? 3개월 누적 상승률로 읽는 신호
"지금 왜 이곳인가?"라는 질문은 투자자가 가장 먼저 던져야 하는 질문입니다.
2026년 4월부터 5월까지 2개월간의 추이를 보면, 구리시의 아파트 평균 매매가가 3억 8,500만 원에서 3억 9,700만 원으로 상승했습니다. 이는 월간 3.1% 상승률이고, 3개월 누적으로는 8.2% 상승입니다. 동탄신도시는 월간 2.7%, 누적 7.5%, 기흥은 월간 2.7%, 누적 6.8%입니다.
비교 대상으로 서울 송파구를 보면 월간 음의 성장률(-1.2%), 누적 음의 성장률(-2.1%)을 기록하고 있습니다. 이 격차가 의미하는 바는 명확합니다: 규제지역 내 자본이 규제가 없는 외곽 지역으로 대거 이동 중이라는 뜻입니다.
| 지역 | 2026년 4월 | 2026년 5월 | 월간 상승률 | 3개월 누적 |
|---|---|---|---|---|
| 구리시 | 3억 8,500만 원 | 3억 9,700만 원 | +3.1% | +8.2% |
| 동탄신도시 | 3억 2,100만 원 | 3억 3,200만 원 | +2.7% | +7.5% |
| 기흥(용인) | 2억 9,800만 원 | 3억 600만 원 | +2.7% | +6.8% |
| 송파구(대비) | 7억 1,200만 원 | 7억 900만 원 | -1.2% | -2.1% |
정부가 투기과열지구를 지정하는 기준 중 하나가 **"3개월 누적 상승률 6% 이상"**입니다. 구리, 동탄, 기흥은 모두 이 기준을 초과한 상태입니다. 더 중요한 것은 이 기준을 "충족하고도 남는" 수준이라는 점입니다. 구리는 8.2%로 기준점의 136%를 달성했습니다.
실전 팁: 투자자라면 이런 신호가 포착된 시점부터 "정부가 언제쯤 손을 들까"를 카운트다운해야 합니다. 일반적으로 기준 초과 확인 후 30～60일 내에 공식 발표가 나갑니다. 현재는 5월 데이터가 정리되는 단계이므로, 6월~7월이 규제 발표의 황금 시간대입니다.