동래효산벨뷰 부산광역시 70세대 분양 프로젝트 재조명 | 2026년 상반기 시장분석

프로젝트 개요: 소규모 분양의 가치 재평가

부산광역시 동래구 온천동에 위치한 동래효산벨뷰는 총 70세대 규모의 소형 분양 프로젝트로, 2020년 5월 청약접수를 진행한 사업이다. 시공사는 (주)효산개발이며, 온천동의 주거 환경 변화와 맞닿아 있다. 2026년 현재 시점에서 이 프로젝트는 6년간의 시장 성숙을 거쳤으며, 부산 아파트 시장의 구조적 변화 속에서 소규모 분양의 의미를 재검토할 필요가 있다.

부산광역시는 최근 5년간 아파트 공급이 대형 프로젝트 중심으로 재편되면서, 70세대 규모 단지들의 상대적 희소가치가 높아지고 있다. 이 분석에서는 동래효산벨뷰의 입지, 주변 시세, 수요층 특성, 그리고 향후 재평가 가능성을 데이터 기반으로 살펴본다.

입지 분석: 온천동 지리적 위치와 접근성

동래효산벨뷰가 위치한 온천동은 부산광역시 동래구의 중심부이며, 온천장의 문화ㆍ관광 기능과 주거 기능이 겹치는 복합 지역이다. 해당 단지의 주소는 온천동 1249-2번지로, 온천시장, 온천장 온천수 시설과 직선거리 800m~1.2km 범위 내에 위치한다.

주요 접근성 지표

온천장역은 부산 지하철 1호선 역으로 도심 접근의 핵심 거점이다. 당시(2020년) 기준으로 온천장역까지의 거리는 분양 광고에서 주요 마케팅 포인트였을 것으로 보이나, 실제 도보 거리는 약 15분 이상 소요되는 관계로 직접 승차보다는 버스 환승 권역으로 분류된다.

더 중요한 점은 온천동의 관광지 성격이다. 동래온천은 부산의 대표 온천지로 알려져 있으며, 이에 따라 주변에 숙박시설, 식음료점, 관광객 유입이 꾸준하다. 이는 지역 상권 활성화에는 긍정적이나, 주거 환경의 조용함을 선호하는 층에게는 교통음, 유동인구 증가라는 단점으로 작용할 수 있다.

시장 규모와 공급 현황: 70세대의 의미

총 70세대 규모는 부산광역시 아파트 분양 시장에서 소규모에 해당한다. 2020년 당시 부산의 분양 시장은 중형(150～250세대)과 대형(400세대 이상) 프로젝트가 주류였으므로, 70세대는 틈새 시장 전략으로 평가할 수 있다.

소규모 분양의 장점:

• 빠른 완공: 공기 단축으로 조기 인수 가능성 높음
• 밀도 낮음: 엘리베이터 대기 시간, 주차 경쟁 완화
• 관리비 안정성: 대형 단지보다 관리비 인상 속도 완만
• 공동체 친숙성: 이웃 간 유대감 형성 용이

소규모 분양의 단점:

• 재산가치 변동성: 아파트값 상승/하락 시 낙폭이 상대적으로 클 수 있음
• 유동성 제약: 매매 시 선택 폭 좁음
• 커뮤니티 시설 제약: 대형 단지 대비 편의시설 제한
• 🏗️

  개발 이익 기대 낮음

  단지 가치 상승률이 보수적

부산광역시 연도별 소규모(~100세대) 분양 통계

자료: 부산광역시 건축허가 현황 기반 추정

표에서 보듯 2020년 동래효산벨뷰 분양은 소규모 분양이 여전히 시장의 약 10% 수준을 차지하던 시기에 진행되었다. 이후 대형 재개발·재건축 사업이 활성화되면서 상대적으로 소규모 신규 분양은 감소 추세를 보인다.

주변 시세 비교: 온천동 유사 단지 시세분석

동래효산벨뷰의 현재 가치를 평가하기 위해 온천동 인근 1km 반경 내 유사 평수 단지들의 시세를 비교 분석했다. 2026년 5월 기준 시세는 부산 아파트 시세조회 플랫폼 데이터를 참고했다.

온천동 인근 주요 비교 단지(1km 반경)

2026년 5월 기준 추정 시세 (실제 거래는 변동 가능)

시세 비교 해석

동래효산벨뷰는 **신축 프리미엄(약 5～8%)**을 반영하여 평당 650～700만원대의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정된다. 이는 온천장힐스테이트와 유사하나, 다음 요소에 따라 변동될 수 있다:

1. 신축 가치: 2022～2023 준공으로 충분히 신축 프리미엄 유지 가능
2. 세대 규모: 70세대 소규모로 인한 희소성 프리미엄 약 2～3%
3. 입지 단점: 온천장역 도보 거리(15분+)로 인한 할인율 약 3～5%
4. 관광지 환경: 온천장 유동인구 증가로 인한 생활환경 민감도

결과적으로 동래효산벨뷰는 주변 단지 대비 시세 경쟁력 중립~약한 양호 수준으로 평가된다.