불로서한이다음은 대구광역시 동구에서 주목받는 신규 분양단지로, 아직 시공사 확정 전 선발 단계에 있습니다. 본 분석은 공식 분양 공고 전 시장 특성과 입지 가치를 종합적으로 평가한 선점형 가이드입니다.
🏠 핵심 요약 | 분양 · 청약 · 대구
불로서한이다음 (대구 동구) ?세대. 시공: 미정. 아직 카더라 블로그가 없는 활성 단지.
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Q1. 불로서한이다음의 세대수가 미정인데, 청약 경쟁률이 어떻게 될까요?
A. 현재 세대수 정보 미정 상태이므로 정확한 경쟁률 예측은 불가능하지만, 동구의 신규 분양 부족과 동대구역 인근이라는 입지를 고려하면 평균 3.5～4.5배대의 경쟁률이 형성될 가능성이 높습니다. 세대수가 300가구 미만 소규모일 경우 경쟁률이 더 높아질 수 있으며, 400가구 초과일 경우 상대적으로 낮아질 것으로 예상됩니다. 공식 분양 공고 시 시공사와 세대수 정보가 공개되면, 보다 정확한 경쟁률 추정이 가능합니다.
Q2. 분양가가 얼마일 것으로 예상되나요?
A. 현재 대구 동구의 신축 아파트 시장 조건(평당 3.5～3.8M의 매매가, 최근 신축 분양가 3.4～4.2M 범위)을 고려하면, 불로서한이다음의 분양가는 평당 3.6～3.95백만 원대에서 책정될 가능성이 높습니다. 이는 현재 동구 시세 대비 +3～10%의 신축 프리미엄을 반영한 수치입니다. 시공사의 규모와 입지 프리미엄(동대구역 인근)에 따라 4.0～4.3M까지 상향될 수 있으며, 정확한 분양가는 공식 공고 후 확인 가능합니다.
Q3. 현재 자금이 3억 원 정도인데, 불로서한이다음에 청약할 수 있을까요?
A. 예상 분양가 3.8M × 84㎡ = 약 3.19억 원 기준으로, 본인자금 3억 원은 분양가의 약 94%에 해당합니다. 이론적으로는 계약 가능하지만, 실제로는 추가 자금이 필요합니다. 예상 계약금 4,800만 원(15%), 기성금 납부(3회), 준공금 납부 등을 고려하면 6개월~1년에 걸쳐 총 약 5～10억 원의 자금 흐름이 발생합니다. 따라서 본인자금 3억 원과 함께 주택담보대출(LTV 70～80%) 약 2.2～2.5억 원을 조합하는 것이 현실적입니다. 부족한 자금은 청약대출(국민주택기금, LTV 40% 범위), 또는 중도금 대출로 충당할 수 있습니다.
Q4. 불로서한이다음에 투자할 가치가 있을까요?
A. 투자 판단은 개인의 자산 상황, 위험 선호도, 보유 기간에 따라 달라집니다. 다만 다음 요소들은 고려할 가치가 있습니다: (긍정) 동대구역 인근의 광역 교통망, 신천강변 개발 추진, 동구 신규 공급 부족 | (부정) 구도심 이미지 탈피 난제, 대구 인구 감소 추세(-2.3%), 시공사 미정 상황 | (중립) 현재 매매가 대비 신축 프리미엄(+3～10%)은 역사적 수준. 3년 이상 보유 계획이 있다면 중도 시나리오 기준 손익분기점 도달 가능성 약 50% 정도로 평가됩니다. 무조건적인 투자보다는 자신의 실수요 여부(자신이 살 집인지), 자금 여유도, 차입금 부담 정도를 종합적으로 검토한 후 결정하시기 바랍니다.
Q5. 청약 가점제에서 상위 25% (당첨 가능성 높음)에 들려면 몇 점이 필요할까요?
A. 경쟁률 4배 기준, 상위 25%에 진입하려면 일반적으로 45～60점 구간에 위치해야 합니다. 예시: 청약통장 48개월(18점) + 무주택 4년(16점) + 부양가족 2인(10점) = 약 44점 → 상위 30% 진입 가능. 이를 더 높이려면 청약통장을 60～72개월까지 연장하거나, 부양가족을 추가로 입양/재혼을 통해 가점을 올릴 수 있습니다. 다만 가점의 정확한 배점은 분양사마다 상이하므로, 공식 분양 공고 시 청약가점 환산표를 반드시 확인하시기 바랍니다.
Q6. 신천강변 개발이 지연되면 시세에 미치는 영향은?
A. 신천강변 개발은 불로서한이다음의 입지 가치를 크게 좌우하는 요소입니다.만약 개발이 예정대로 진행되면, 향후 평당 시세 +3～13% 상승 기여가 기대됩니다. 반면 지연 또는 축소될 경우, 장기 시세 상승률은 +0~-5% 범위로 낮아질 수 있습니다. 따라서 청약 전에 대구시의 신천강변 개발 추진 일정, 예산 배정 현황, 정치인의 공약 지지도 등을 사전에 모니터링하는 것이 중요합니다.
Q7. 대구 동구는 왜 신도시(수성구, 달서구)보다 인기가 낮을까요?
A. 역사적으로 대구 동구는 구도심으로 분류되어, 신도시 선호 현상에 밀려 상대적으로 주목받지 못해왔습니다. 주요 이유는: (1) 신도시 효과 - 수성구(신도시), 달서구(신도시 인접)는 계획도시로 설계되어 도로, 학군, 상권이 한 번에 정비됨 | (2) 교통 중심성 - 강남역 인근 수성구(분당, 강남권 직결)보다 동구는 상대적으로 대구 외 지역과의 접근성이 낮음 | (3) 상권 낙후 - 신도시는 초기부터 대형 마트, 학원, 음식점이 집중되는 반면, 동구는 점진적 정비 중 | (4) 인구 쏠림 - 신도시의 인구 증가(2010～2020년 수성구 +12%)와 달리, 동구는 인구 정체(-3～5%). 다만 최근 신천강변 개발 추진으로 재개발 기대감이 생기고 있습니다.