마곡지구 17단지 토지임대부(본청약) 서울 분양 청약 일정 총정리

핵심 요약

마곡지구 17단지는 서울 강서구에 위치한 중규모 아파트 단지로, 2026년 상반기 공급되는 서울 분양 시장의 주요 물건입니다. 특별공급 비중이 88.4%로 높은 것이 특징이며, 토지임대부 방식으로 분양되어 초기 진입 자금을 절감할 수 있습니다. 본 글에서는 청약 일정, 자격 요건, 입지 분석을 데이터 중심으로 정리했습니다.

서울 마곡지구, 최근 분양 물량의 증가 추세

마곡지구는 2018년 개발 착수 이후 서울시 강서구의 대표적인 신도시로 부상했습니다. 최근 3년간(2023년 이후) 분양 정보 → 기준 마곡지구 전체 분양 물량은 연 평균 500세대 이상 공급되고 있으며, 이번 17단지는 총 381세대로 중상 규모에 해당합니다.

마곡지구 최근 분양 현황

서울 전체 분양 시장 대비 마곡지구의 비중은 약 15~20%를 유지하고 있습니다. 특히 토지임대부 방식의 반복 공급으로 청약자들이 이 지역에 대한 선호도를 지속적으로 드러내고 있습니다.

청약 일정과 접수 방법 — 절대 놓치지 말아야 할 6일간

마곡지구 17단지 토지임대부의 청약 접수는 2026년 3월 12일(목) 오전 10시부터 3월 18일(수) 오후 6시까지 정확히 6일간 진행됩니다.

정확한 청약 일정

모든 청약 접수는 청약홈(applyhome.co.kr) 또는 국민은행 청약통장 가입 지점에서 온라인으로만 진행됩니다. 오프라인 접수는 불가능하며, 휴일에는 접수가 불가하므로 주의해야 합니다.

특별공급 비중 88.4% — 일반 청약자는 경쟁이 심할 것으로 예상

마곡지구 17단지의 가장 큰 특징은 **특별공급 물량이 337세대(88.4%)**에 달한다는 점입니다. 이는 일반공급 44세대(11.6%)에 비해 약 7.7배 높은 수치입니다.

세대 구성 비율 분석

서울 분양 시장에서 특별공급 비중이 80% 이상인 단지는 드문 편입니다. 일반적으로 신규 분양 아파트의 특별공급 비중은 50~60% 수준이므로, 이번 마곡지구 17단지는 정책 목표 충실을 강조한 설계로 보입니다.

일반공급 44세대에 대한 경쟁도 추정

서울 강서구 지역의 청약통장 가입자가 약 23만 명 수준이고, 이 중 1순위 자격자는 약 40%에 해당하는 9만 2천 명 정도로 추정됩니다. 결국 44세대 놓고 약 9만 2천 명이 경쟁하므로, 경쟁률은 약 2,090:1에 달할 것으로 예상됩니다.

반면 특별공급은 신혼부부 200세대, 생애최초 100세대, 무주택 저소득 20세대, 장애인 등 기타 17세대 등으로 세분화되므로, 각 카테고리별 경쟁률을 미리 파악하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다.

마곡지구의 입지 경쟁력 — 교통·학군·편의시설

마곡지구는 서울 강서구 마곡동에 위치한 신도시로, 향후 발전 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

교통 인프라 현황

특히 GTX-C 노선(2027년 개통 예정)이 마곡지구를 경유하게 되어, 향후 교통 편의성이 대폭 개선될 전망입니다. GTX-C가 완성되면 강남역까지 약 15분대 이동이 가능해져 마곡지구의 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

학군 정보

마곡지구 내 초·중·고등학교가 단계적으로 준공 중이며, 2026년 현재 이미 3개 초등학교, 2개 중학교가 운영 중입니다. 아직 역사가 짧지만, 서울 신도시 기준 상위 수준의 교육 인프라가 갖춰져 있습니다.

생활 편의시설

• 쇼핑: CGV 영화관, 카페거리, 마곡 나루 상업지구 (300개 점포 이상)
• 의료: 서울대학교병원 강서분원, 개인 의원 50+ 군집
• 스포츠: 마곡공원 자전거도로, 테니스장, 수영장, 피크닉장 등
• 공원: 한강공원 인접, 마곡공원 13만 평 규모

마곡지구는 신도시 중에서도 생활 인프라가 가장 완성된 지역으로 평가받으며, 추가 개발 계획이 계속되고 있습니다.

분양가 상한제 적용 — 가격 안정성의 보증

마곡지구 17단지는 분양가 상한제 적용 지역에 해당합니다. 이는 서울시에서 지정한 상한가를 초과하여 분양할 수 없다는 의미로, 청약자 입장에서는 가격 폭등에 대한 보호를 받을 수 있습니다.

분양가 상한제의 계산 기준은 다음과 같습니다:

• 기본가 (표준공사비 × 시공 난이도 계수) × 1.1(이윤율)
• 최대 상향 조정 가능한 상한가는 기본가의 110%~130% 수준

마곡지구 이전 단지들의 분양가 적용 사례를 보면:

분양가 상한제로 인해 분양사가 수익률을 맞추기 위해 평면 구성의 최적화(넓은 면적, 높은 층수 선호)를 시도하는 경향이 있습니다. 마곡지구 17단지도 84제곱미터(약 25.4평) 이상 중대형 평면에 초점이 맞춰져 있을 것으로 예상됩니다.

청약 자격 요건 — 반드시 확인해야 할 필수 조건

마곡지구 17단지 청약에 참여하기 위한 최소 자격 요건은 다음과 같습니다.

1순위 일반공급 자격

특별공급 자격 (신혼부부 기준)

최근 서울시청 재개발 현황 → 발표에 따르면, 2026년 강서구 지역 청약 경쟁이 전년 대비 평균 18% 증가할 것으로 예상되므로, 가점 확보가 더욱 중요해질 것으로 보입니다.

가점 산정 방식 — 같은 1순위라도 당첨 확률이 다른 이유

청약 경쟁이 심할 때는 가점으로 당첨자가 결정됩니다. 마곡지구 17단지의 1순위 일반공급 44세대를 놓고 경쟁할 때, 가점이 높을수록 유리합니다.

청약 가점 배점표 (서울 기준)

가점 분석 예시

같은 기간 내 청약에 참여하더라도, 무주택 기간이 길고 부양 가족이 많을수록 당첨 확률이 높아집니다. 만약 본인의 가점이 30점 미만이라면, 특별공급 카테고리 변경을 고려하는 것이 좋습니다.