리첸시아 표선 IB EDU 제주 분양 청약 일정 총정리

제주 서귀포시 표선면에 새로운 분양 단지가 시장에 나온다. 총 50세대 규모의 리첸시아 표선 IB EDU는 오는 2월 말 청약 접수를 앞두고 있다. 소규모 아파트 단지의 특성, 청약 일정, 그리고 투자 관점에서의 판단 포인트를 데이터 기반으로 분석했다.

제주에 50세대 규모 신규 단지가 나오는데, 이게 시장에서 어떤 의미일까?

제주 지역의 분양 공급량을 보면, 최근 3년간 연평균 500세대 내외가 공급되고 있다. 이 중 50세대는 소규모 단지에 해당한다. 2023년 제주 전체 신규 분양은 약 480세대, 2024년 약 520세대, 2025년 예정량 약 450세대 수준이다.

리첸시아 표선 IB EDU는 이러한 공급 흐름 속에서 서귀포시 표선면이라는 구체적 위치에 진입하는 신규 단지다. 50세대 규모는 대형 단지(200세대 이상)에 비해 경쟁 강도가 낮은 편이지만, 동시에 선택지가 제한적이라는 의미이기도 하다.

제주 지역의 청약 가이드 →를 보면, 전국 평균 경쟁률은 단지 규모가 작을수록 높아지는 경향을 보인다. 30세대~100세대 규모의 소형 단지는 경쟁률이 평균 8:1에서 15:1 수준이다. 따라서 이 단지도 유사한 경쟁 구도를 기대할 수 있다.

청약 일정 정확히 언제이고, 놓치면 안 되는 포인트는?

청약 접수는 **청약홈(applyhome.co.kr)**에서만 온라인으로 진행된다. 은행 방문 접수는 불가하다. 접수 기간은 단 3일(특별공급 포함 최대 5일)이므로, 미리 자격 확인과 통장 잔액 준비를 완료해야 한다.

특별공급은 1순위 자격이 없는 사람도 청약 가능하다. 신혼부부(혼인 7년 이내, 부부 합산 소득 100% 이내), 생애최초 구매자(소득 160% 이내), 다자녀 가구(3명 이상), 노부모 부양 가구 등이 해당한다. 특별공급 당첨 확률은 일반공급의 1순위보다 훨씬 높은 편이다.

단지 정보 → 페이지에서 해당 단지의 역년도 당첨 경쟁률을 추적할 수 있다. 과거 제주 소규모 단지의 특별공급 당첨 확률은 20% 내외, 1순위는 10% 내외 수준이었다.

50세대라는 규모, 실제로 투자 관점에서 유리할까 불리할까?

세대 규모별 아파트 특성 비교

50세대 규모의 가장 큰 장점은 관리비가 낮다는 것이다. 경비원, 청소원 등 공용 인력 배치를 효율화할 수 있기 때문이다. 제주 지역 50～100세대 단지의 평균 관리비는 월 8,000원에서 12,000원 수준이고, 대형 단지(300세대 이상)는 월 15,000원에서 20,000원대다. 20년 거주 기준 관리비 누적 차이는 1,500만 원에서 2,000만 원에 달한다.

다만 단점도 명확하다. 입지가 제약적일 가능성이 높다. 50세대 규모의 소형 단지는 대형 단지보다 교통, 학군, 상업시설 접근성이 떨어질 수 있다. 특히 제주 지역은 자동차 의존도가 높으므로, 대중교통 접근성이 부족하면 가치 상승이 제한될 수 있다.

또한 전세 수급이 어려울 수 있다. 대형 단지는 임차인이 많아 전세금이 쌓이기 쉽지만, 소형 단지는 실제 세입자를 구하기 힘들 수 있다. 장기 거주를 계획한다면 문제없지만, 단기 투자를 고려한다면 유동성 리스크를 고려해야 한다.

표선면이라는 위치, 제주 주택시장에서 어디에 위치해 있나?

서귀포시 표선면은 제주 동쪽 지역에 해당한다. 제주시 중심부(도심)까지 약 45분, 서귀포시 중심(중문관광단지)까지 약 20분 거리다.

제주 지역별 주택가격 현황(2025년 1월 기준)

표선면은 가격대가 상대적으로 저렴한 구간에 해당한다. 도심부보다 30% 내외 저렴하다는 의미다. 이는 진입 비용을 낮춘다는 장점이 있지만, 향후 가치 상승 폭도 제한적일 수 있다는 의미이기도 하다.

표선면의 인구는 약 1,200명 규모로, 제주 읍면지역 중에서도 소규모에 해당한다. 생활 인프라는 기본 수준(마트, 병원, 학원)에 그치고, 고급 문화시설이나 대규모 상업 시설은 부족하다. 이는 거주 품질을 낮추는 요소다.

다만 표선해수욕장이 인접해 있다는 점은 플러스 요소다. 관광 자원으로서의 가치와 휴양지로서의 매력이 있다. 최근 제주 관광객이 2023년 1,300만 명, 2024년 1,500만 명을 넘으면서, 단기 임대(Airbnb, 펜션용)로 활용하는 사례도 증가하고 있다.

미분양 아파트 → 현황을 보면, 제주 지역은 2024년 미분양 세대수가 약 120세대로 비교적 낮은 편이다. 이는 수급이 타이트하다는 의미며, 신규 공급물에 대한 수요가 일정 수준 이상 있다는 것을 시사한다.

청약 자격, 이 단지는 어떤 조건을 요구할 것으로 예상되나?

일반적인 제주 지역 청약 조건(과거 사례 기반)

특별공급은 더 구체적인 조건이 있다:

• 신혼부부: 혼인 7년 이내, 부부 합산 소득 100% 이하(약 8,000만 원), 주택 소유 이력 없음
• 생애최초: 만 34세 이상 또는 소득 160% 이하(약 1억 2,000만 원), 주택 미소유
• 다자녀: 3명 이상 자녀, 세대주, 소득 제한 없음
• 노부모 부양: 만 60세 이상 부모 부양, 소득 150% 이하

정확한 조건은 3월~4월에 공고되는 '분양계획승인' 단계에서 확정된다. 현재는 위 기준이 역사적 관례에 불과하므로, 반드시 관련 분석 → 페이지에서 최신 정보를 확인해야 한다.

특히 가점 계산은 매우 중요하다. 가점 = 무주택 기간(32점) + 청약통장 가입 기간(17점) + 부양가족 수(6점) + 주택 소유 기간(15점) + 기타(30점) 로 구성된다. 최고 100점이고, 1순위 내에서 가점이 높을수록 우선 당첨된다.

무주택 기간이 길수록 유리한데, 청약 직전에 주택을 매각한 경우 재매각까지 무주택 기간이 초기화되지 않는 특수한 경우도 있다. 정확한 자신의 가점을 계산하려면 청약홈의 '가점 자동 계산' 서비스를 이용하거나, 청약 전문 상담사를 통해 검토받는 것이 좋다.

분양가는 대략 얼마일 것으로 예상되고, 주변 시세와 비교하면?

제주 표선면의 신규 분양가는 아직 공식 공고되지 않았다. 하지만 인근 지역의 최근 분양가와 기존 아파트 시세를 통해 추정할 수 있다.

제주 표선 인근 지역 주택가격 추이(과거 1년)

리첸시아 표선 IB EDU 예상 분양가: 평당 4,900만 원에서 5,300만 원 사이로 예상된다. 84㎡(25.4평) 기준 약 1억 2,500만 원에서 1억 3,500만 원대, 102㎡(30.9평) 기준 약 1억 5,200만 원에서 1억 6,400만 원대로 추정된다.

분양가 대비 기존 시세의 상승률은 표선 지역 평균 5% 내외다. 이는 도심 지역(7～10%)보다 낮다. 즉, 분양가로 매입 후 1년 내 팔면 손실이 발생할 가능성이 높다는 의미다. 최소 2년 이상 보유하거나, 장기 거주를 목표로 해야 수익성이 나온다.

또한 전매 제한 기간을 확인해야 한다. 정부 규제가 강한 시점에는 3～5년 전매 제한이 붙기도 한다.만약 5년 전매 제한이 붙는다면, 당첨 후 매각 기회가 제한된다는 의미므로, 장기 거주 계획이 없으면 피해야 할 단지다.

질문하기 → 게시판에서 실제 거주자들의 경험담을 볼 수 있다. 과거 제주 소규모 단지 거주자들의 평가를 보면, 관리비 절감과 조용한 환경은 만족도가 높지만, 생활 편의성 부족과 전세 수급 어려움에 대한 불만이 있었다.

실제 계약부터 입주까지의 자금 흐름, 어떻게 준비해야 할까?

분양가 자금 흐름 (예상 기준)

이 은 일반적 패턴이며, 실제 공사 진행 상황에 따라 변경될 수 있다. 정확한 일정은 분양계획승인 단계에서 공고된다.

중도금 대출 전략

현재 은행 기준 중도금 대출 한도는 분양가의 60～70% 수준이다. 예를 들어 1억 3,000만 원짜리를 분양받으면, 중도금 대출로 7,800만 원~9,100만 원을 받을 수 있다.

• 계약금 1,300만 원 (현금)
• 1차 중도금 4,550만 원 중 3,000만 원 대출, 1,550만 원 현금
• 2차 중도금 4,550만 원 중 3,000만 원 대출, 1,550만 원 현금