산내마을6단지한라비발디 시세 현황 (2026)

이 글을 읽는 데 3분이면 충분합니다. 파주시 목동동에 위치한 산내마을6단지 한라비발디의 실시간 시세, 입지 분석, 투자 체크리스트를 한눈에 정리했습니다. 매매와 전세를 고려 중인 분이라면 반드시 참고하세요.

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파주 산내마을6단지 한라비발디는 어떤 아파트인가

2013년 준공된 이 단지는 지금 13년차에 접어든 중견 아파트입니다. "13년차면 낡지 않을까?"라고 생각할 수 있지만, 오히려 이것이 강점입니다. 신축 단지처럼 결함이 많지도 않고, 노후 단지처럼 관리 공백이 크지도 않은 '골디락스 존'이기 때문입니다.

파주시 경제자유구역 지정, 교통망 확충, 신도시 개발이라는 지리적 이점과 맞물려, 이 단지는 경기 북부 실거주 수요의 중심지로 평가받고 있습니다. 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 포진해 있으며, 마트, 병원, 카페 등 생활 인프라도 충분합니다.

최근 1년간 매매 거래량이 65건에 달하고, 전월세 거래량은 146건으로 매우 활발합니다. 이는 유동성이 좋다는 뜻이며, 나중에 팔 때 사기 쉽다는 의미입니다.

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실거래가 기준, 지금 이 단지는 얼마인가

최근 실거래 데이터를 보면, 6월 30일에 101.99㎡(약 31평) 아파트가 5억 원에 거래되었습니다. 같은 면적 기준으로 4월에는 4,900만 원, 5월에는 5,000만 원대로 거래되었으니, 매매가는 거의 변동하지 않고 있습니다.

전월세 시장도 살펴볼 필요가 있습니다. 전세가 5억 원, 매매가 5억 원이라는 것은 **전세가율이 100%**라는 뜻입니다. 일반적으로 전세가율이 70～85% 수준이 건강한 시장이므로, 100%는 **"갭투자할 여력이 거의 없다"**는 신호입니다. 다시 말해, 이 단지는 실거주와 임차인의 수요가 거의 같다는 뜻이므로, 투기 수요보다는 거주 수요가 중심이라고 판단할 수 있습니다.

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실거주자 vs. 투자자, 누가 매수해야 할까

실거주자 입장:

산내마을6단지는 강력히 추천합니다. 이유는 다음과 같습니다.

• 관리 상태가 양호한 13년차 단지 (신축 시공 결함 없고, 노후 문제도 크지 않음)
• 학군이 안정적 (초중고 모두 주변 배치)
• 교통 접근성 양호 (시내버스, 마을버스 노선 다수)
• 향후 지역 발전 가능성 (장기 거주 시 자산 가치 상승 기대)
• 매매·전세 거래량 많음 (나중에 팔기 쉬움)

다만, 매매 전 반드시 청약 가점 계산 → 으로 대출 가능 여부를 확인하고, 취득세(1～6%) 납부 계획을 세워두세요. 파주시 목동동의 취득세율은 현재 1～3% 수준입니다.

투자자 입장:

신중한 판단이 필요합니다. 이유는:

• 전세가율이 100%에 가까워 갭투자 여력 거의 없음
• 연간 가격 변동률 0% → 수익성 기대 낮음
• 월세 수익률도 2～3% 수준으로 낮은 편
• 정부 주택담보대출 규제(DSR 40%) 강화로 신규 차입 어려움

따라서 투자 수익을 기대한다면, 다른 단지나 지역을 검토하는 것이 현명합니다. 실거래가 조회 → 에서 더 많은 옵션을 비교해 보세요.

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매매 체크리스트: 계약 전 반드시 확인할 것

부동산 계약은 "한 번 사인하면 되돌리기 어렵다"는 점을 명심하세요. 다음 항목을 반드시 확인하세요.

① 등기부등본 열람 (온라인 무료)

• 소유권 확인 (선순위 근저당이 있는가?)
• 근저당권 설정액 확인 (대출금 규모)
• 가압류·압류 유무 확인

② 관리비 내역서 요청

최근 3개월 관리비 영수증을 요청하세요. 일반관리비, 수선충당금, 장기수선충당금을 분리하여 확인해야 합니다. 현재 산내마을6단지는 평당 월 3만 원대 관리비로 경기 평균 수준입니다.

③ 건축물대장 및 검사 기록

하자 이력, 안전진단 등급, 리모델링 이력 등을 확인하세요. 2013년 준공 단지이므로 향후 5～10년 내 리모델링 논의가 나올 가능성이 있습니다.

④ 현장 방문 및 하자 점검

• 누수 흔적 (벽, 천장, 창 주변)
• 결로·곰팡이 (욕실, 다락)
• 바닥 수평 (구슬 굴리기 테스트)
• 창호 기밀성 (틈새 확인)
• 소음 (도로, 철도, 엘리베이터)
• 일조권 (오전 10시, 오후 2시 일사량 체크)

⑤ 세금 계산 (필수)

• 취득세: 6억 원 × 1% ≒ 600만 원
• 양도세: 2년 이상 보유 시 비과세(1주택, 12억 이하)
• 종부세: 공시가 기준 12억 초과분 부과

대출 규제 환경: 현재 금리 및 LTV, DSR 확인하세요

2025년 현재 부동산 대출 환경은 여전히 규제 중심입니다. 반드시 확인해야 할 항목:

예를 들어, 5억 원 아파트를 매수하고 싶은데 연소득이 1억 원이라면:

• LTV 70% 기준 → 3.5억 원 대출 가능
• DSR 40% 기준 → 연 4,000만 원까지만 상환 가능 (월 333만 원)

금리 5% 기준, 3.5억 원 대출의 월 상환액은 약 180만 원이므로, DSR 조건을 충족합니다. 하지만 생활비, 자녀 교육비 등을 고려하면 실제 여유는 매우 제한적입니다.

생애최초 주택 구매자라면 LTV 80% 완화 혜택을 받을 수 있으니, 청약 일정 → 에서 관련 정보를 확인하세요.

부동산 투자의 오류: "시세가 안 오르면 나쁜 투자다"는 거짓

많은 사람들이 부동산 투자를 평가할 때 **"1년에 5～10% 오르는가?"**를 기준으로 삼습니다. 하지만 이는 투자 수익의 일부일 뿐입니다.

산내마을6단지처럼