울산 중구 학산동의 번영로 변에 조성되는 롯데캐슬 센트럴스카이는 2024년 11월을 앞두고 울산 신축 아파트 시장의 가장 주목할 만한 물건으로 부상하고 있습니다. 634세대라는 대규모 공급 물량이 2년 만에 최저 수준인 울산의 2024년 분양 시장에서 가져올 파급력을 정량적으로 분석해봅시다.
본 콘텐츠는 참고 자료이며, 특정 자산의 매수·매도를 권유하지 않습니다.
번영로 센트럴스카이의 위치 경쟁력 분석
학산동은 흔히 '교통 사각지대'로 낙인찍혀 온 울산 중구의 재평가가 일어나는 지점입니다. 번영로(국도 35호선)라는 광역 간선도로가 남북을 관통하면서 구도심과 신도시를 연결하는 물류축 역할을 하고 있습니다.
현장 조사 기준 교통량 분석:
- 번영로 일일 통행 차량: 약 5만~7만 대 (서울 강남대로의 약 35% 수준)
- 울산역까지의 접근성: 직선거리 약 4.5km, 실제 차량 이동시간 8～12분
- 태화강역(KTX) 연결성: 약 3.8km, 차량 이동시간 7～10분
- 현대자동차 울산공장(북구): 약 12km, 차량 이동시간 15～18분
특히 주목할 점은 울산광역시가 추진 중인 재개발 현황 → 중 학산동 일대 공공재정비 프로젝트입니다. 2024년~2026년 사이에 약 2,500억 원대의 공공 인프라 투자가 계획되어 있으며, 이는 센트럴스카이의 시세 형성에 긍정적 외부효과를 만들 수 있습니다.
교통 인프라의 미래 성장성
울산 도시철도 2호선 구상도에 따르면, 학산동을 경유하는 동서 축 철도망이 2027～2030년 구간에서 본격 논의될 예정입니다. 아직 확정 단계는 아니지만, 부동산 시장에서는 이같은 '미래 호재'에 대한 가격 선반영이 이루어지는 경향을 보입니다.
동시 경쟁 물건들과의 시세 비교 분석
학산동 반경 3km 이내에 2022～2024년에 준공되거나 분양된 신축 물건들은 센트럴스카이의 분양가 결정에 직접적인 벤치마크 역할을 합니다.
| 단지명 | 위치 | 준공연월 | 대표평면(m²) | 최근거래가(억) | 평당가(만원) | 거리(km) | 건축사/시공 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 번영로 센트럴스카이 | 중구 학산동 | 2026.12(예) | 84 | 예상 5.8～6.2 | 예상 690～740 | - | 롯데건설 |
| 힐스테이트 성안동 | 중구 성안동 | 2023.06 | 84 | 5.2～5.4 | 620～645 | 2.1 | GS건설 |
| 대우캐슬 중구 | 중구 태화동 | 2022.03 | 84 | 4.8～5.1 | 572～608 | 3.5 | 대우건설 |
| 현대아이파크 울산 | 남구 옥동 | 2023.09 | 84 | 5.9～6.3 | 703～750 | 4.2 | 현대건설 |
| SK뷰 울산신도시 | 남구 옥동 | 2024.03 | 84 | 6.1～6.5 | 727～774 | 4.5 | SK건설 |
핵심 발견 사항:
시공사 프리미엄: 같은 평형(84m²) 기준으로 롯데건설 > 현대건설 > GS건설 > 대우건설 순의 브랜드 선호도가 시세에 반영되고 있습니다. 센트럴스카이가 롯데 브랜드라는 점은 평당 +40～60만 원의 프리미엄을 정당화할 수 있습니다.
위치 패널티: 같은 중구 내에서도 구도심(태화동)과 신도시 진입로(학산동)의 가격 격차는 평당 80～140만 원입니다. 센트럴스카이는 번영로 접근성과 재정비 호재로 인해 이 격차를 줄일 수 있는 위치로 평가받습니다.
남구 신축과의 경쟁: 남구 옥동의 현대/SK 신축들(평당 703～774만 원)은 센트럴스카이보다 거리상 더 신도시에 가까우면서도, 번영로의 광역 교통 접근성 측면에서는 중구가 우월합니다.
예상 분양가 시나리오별 설정
634세대 규모의 평면 구성은 일반적으로 3～4개 유형으로 구성됩니다. 롯데건설의 최근 중소도시 프로젝트(대전, 부산 인근)의 사례를 참고하면 다음과 같이 분석됩니다.
평면 구성과 예상 분양가
| 유형 | 예상 세대수 | 전용면적(m²) | 예상 분양가(억원) | 평당분양가(만원) | 총분양액(억원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1R/신혼 스튜디오 | 약 120 | 59～65 | 4.1～4.7 | 650～723 | 약 510 |
| 2LDK 중형 | 약 340 | 79～84 | 5.5～6.2 | 680～776 | 약 1,980 |
| 3LDK/대형 | 약 174 | 102～130 | 7.2～8.9 | 700～850 | 약 1,430 |
| 합계 | 634 | - | - | 평균 717만원 | 약 3,920억원 |
분양가 책정 논리:
소형 평형(59～65m²)은 청년 1인 가구, 신혼부부 타겟으로 책정되는데, 울산 지역 대출 한도(LTVc 70～80%)를 고려하면 4억 원대 초반이 심리 저항선입니다. 반대로 대형 평형은 기존 주택 보유자의 업그레이드 수요를 끌어당기기 위해 평당 750만 원대 이상으로 프리미엄화됩니다.
중형(79～84m²)이 전체 세대의 53.6%를 차지하는 구성은 전형적인 대량분양 구조로, 이 평형대의 분양가 책정이 전체 경쟁률을 결정하는 핵심이 됩니다.
청약 경쟁률 전망과 가점제·추첨제 전략
울산 중구 지역의 과거 3년 청약 데이터를 분석하면, 중형 아파트의 경쟁률은 다음과 같은 패턴을 보입니다:
| 물건 | 시기 | 분양가(억) | 가점제 경쟁률 | 추첨제 경쟁률 | 당첨컷(가점) |
|---|---|---|---|---|---|
| 힐스테이트 성안동 | 2022.10 | 5.2～5.4 | 2.1:1 | 2.8:1 | 42점 |
| 대우캐슬 태화동 | 2021.11 | 4.8～5.1 | 1.8:1 | 2.2:1 | 38점 |
| 현대아이파크 옥동 | 2023.08 | 5.9～6.3 | 3.2:1 | 4.1:1 | 58점 |
센트럴스카이는 634세대의 대규모 물량이라는 공급 효과와 분양가 상승에 따른 수요 제약이 동시에 작용할 것으로 예상됩니다.
시나리오별 경쟁률 예측
낙관 시나리오 (울산 경기 회복, 자동차 부품 수출 증가):
- 가점제 경쟁률: 2.8～3.5:1
- 추첨제 경쟁률: 4.0～4.8:1
- 예상 가점컷: 56～62점
- 확률: 약 35%
기본 시나리오 (현 추세 유지, 금리 안정화):
- 가점제 경쟁률: 2.1～2.7:1
- 추첨제 경쟁률: 2.9～3.5:1
- 예상 가점컷: 48～54점
- 확률: 약 50%
약세 시나리오 (지역경제 부진, 선금리 인상):
- 가점제 경쟁률: 1.6～2.0:1
- 추첨제 경쟁률: 2.0～2.6:1
- 예상 가점컷: 40～46점
- 확률: 약 15%
청약자별 전략 수립 가이드
무주택 장기 보유자 (가점 50점대 이상)
최우선 목표: 가점제에서 상위 30% 이내 당첨
실행 전술:
- 지역가점 최적화: 청약접수 2년 전부터 울산광역시 중구에 전입(추가 +10점)
- 부양가족 확대: 배우자, 성년 자녀 추가 등으로 +6～8점 확보
- 저축액 증대: 청약통장 납입을 월 40만 원 → 월 80만 원으로 상향(+4점)
- 생애첫주택자 추가혜택: 해당하면 별도 가점 +8점 추가
예상 스코어: 기존 40점 + 지역 10점 + 부양 7점 + 저축 2점 = 59점 (적격 예상)
무주택 신청자 (가점 40점 미만)
전략적 선택: 추첨제 병행 + 배우자 청약통장 별도 신청
실행 방법:
- 청약 신청 타이밍: 11월 12일(화) 오전 8:50～9:10 집중 신청 (서버 안정성 극대화)
- 배우자명 청약: 배우자의 별도 청약통장으로 2회 추첨 기회 확보
- 평형 분산: 자신은 59m² 소형(경쟁 낮음), 배우자는 84m²(수요 집중)로 양극화 전략
당첨 확률 계산: 기본 시나리오 추첨제 3.2:1 경쟁 가정 시
- 1회 추첨 당첨 확률: 31.25%
- 배우자 동시 신청 시 2회 독립 당첨 기회: 약 54% (1 - 0.6875²)
기존 주택 소유자 (전세 또는 매매 예정)
필수 선결 조건: 현재 보유 주택 완전 처분 (계약 완료, 대금 정산 완료)
주의사항:
- 청약접수 일 기준으로 무주택 상태 확인
- 배우자 명의 전세/월세 거주도 '무주택'으로 인정
- 처분 예정일이 청약일보다 늦으면 청약 불가 (선착순 공급으로 돌아감)