종로구 도렴21 도시환경정비지구, 재개발 추진 현황

종로구 도렴동 일대의 도렴21도시환경정비지구는 최근 서울 강북 재개발 시장에서 관심이 높아지고 있습니다. 이 글에서는 공개된 데이터를 바탕으로 현 단계별 진행 상황, 입지 가치, 투자 위험요소를 객관적으로 살펴보겠습니다.

도렴21도시환경정비지구는 현재 어느 단계에 있나요?

기타 단계에 해당하는 본 사업지구는 정비구역 지정 이후 조합 설립 전 단계로 추정됩니다. 이는 전체 재개발 사이클에서 가장 초기 단계이며, 투자 불확실성이 상당한 시점입니다.

재개발·재건축의 일반적 진행 흐름을 먼저 정리하면:

1단계인 정비구역 지정에서는 지자체가 노후 건축물 밀집도, 도시기반시설 낙후도, 주민 의견 등을 종합 평가하여 사업 필요성을 판단합니다. 서울시는 연평균 3~5개 구역을 새로 지정하고 있으며, 2020년 이후 강북 지역이 상대적으로 관심을 받고 있습니다.

2단계 조합 설립 단계에서는 토지·건물 소유자의 동의가 절대적입니다. 법적으로 토지면적 75% 이상, 소유자 수 75% 이상의 동의가 필요하며, 실제로는 80% 이상의 동의율을 목표로 합니다. 도렴동은 단독주택과 오래된 다세대 건물이 혼재된 지역으로, 조합 결성 과정에서 의견 충돌 가능성이 존재합니다.

3단계인 사업시행인가 단계부터는 시세에 본격 반영되기 시작합니다. 이 단계에서 용적률, 높이 제한, 세대수 등이 확정되고, 신축 아파트의 예상 규모가 드러나기 때문입니다. 최근 강남 재개발 통계에 따르면, 사업시행인가 단계 진입 시 기존 주택가는 평균 15~25% 상승하는 경향을 보입니다.

4단계 관리처분인가는 가장 중요한 단계입니다. 조합원별 분담금과 신축 아파트의 분양가가 확정되는 시점이기 때문입니다. 이 단계에서 추가 상승이 일어나며, 대출 규제(LTV·DTI·DSR)에 따라 실제 수요가 결정됩니다. 국토교통부 통계에 따르면 관리처분인가 이후 실제 착공까지 평균 8~12개월이 소요됩니다.

5단계 착공부터 준공까지는 보통 3년에서 5년이 걸립니다. 최근 강남역 일대 재개발 사례에서는 4년 3개월이 소요되었으며, 철거 단계에서의 분쟁이 공기(工期)를 연장시키는 주요 요인입니다.

도렴21지구가 현재 '기타' 단계라는 것은 정비구역 지정은 되었으나 조합 설립 추진 중이거나 조합 설립 전 협의 단계임을 의미합니다. 분양 정보 →에서 최신 추진 현황을 확인하실 수 있습니다.

종로구 도렴동의 입지 경쟁력은 어느 수준인가요?

도렴동은 종로구 동부에 위치한 구도심 지역으로, 대중교통 접근성과 상권 형성 정도에서 서울 평균을 상회합니다.

교통 연결성: 지하철 3호선 안국역(도보 약 12분), 1호선 종로3가역(도보 약 8분)이 인접해 있습니다. 버스 노선은 101, 103, 151, 162, 163번 등 간선버스 7개 노선이 지나갑니다. 서울 평균 지하철역 도보 거리가 600m(약 8분)임을 고려하면, 도렴동의 교통 지수는 상위 30% 수준입니다.

업무 연결성: 강남, 여의도, 여름동 강북 업무지구(강동)까지 지하철로 20분 이내 접근 가능합니다. 특히 종로·청계천 상권에서는 도보 5~10분 내 진출입이 가능하여, 직장 중심지로부터의 거리는 서울 평균(직주근접률 35%) 대비 유리한 편입니다.

상권 수준: 도렴동은 인사동·종로 보조도로 상권과 인접해 있으며, 로컬 카페·음식점·편의점이 밀집된 생활 밀착형 상권입니다. 대형 쇼핑몰(신세계·롯데백화점)까지 도보 1015분 거리에 있습니다. 한국부동산원 분석에 따르면 강북 상권 활성도 지수에서 종로·중구 일대는 62점(100점 만점)으로 강남 주요 상권(8090점) 대비 낮으나, 강북 평균(48점) 대비 30% 이상 높습니다.

학군: 도렴동 일대는 종로초등학교(도보 10분), 경운중학교(도보 12분), 강남고등학교(도보 8분) 등이 인접해 있습니다. 강남고는 서울 명문고 중 하나로 평가받으며, 이는 지역 부동산 가치에 긍정 요인입니다. 다만 강남 강북선 교육 격차는 여전하여, 입시 결과에서 강남 고등학교 대비 약 15~20% 상대적 경쟁력이 낮은 것으로 평가됩니다.

공실률과 세입 시장: 도렴동은 대학로·낙원상가 상권과 인접해 있어, 2030대 1인 가구 및 청년층 수요가 존재합니다. 월세 수익률은 평균 3.54.2% 수준(월 전세가 대비 월세)으로, 강남 평균(2.5~3%) 대비 상대적으로 높은 편입니다.

신축 아파트 준공 후 예상 세대수, 주변 공실률, 임차인 풀의 변화를 면밀히 추적할 필요가 있습니다. 실거래가 조회 →에서 도렴동 인근 전세·월세 시세를 확인할 수 있습니다.

도렴21지구가 재개발되면 신축 아파트 규모는 어느 정도일까요?

현재 공개된 정보는 제한적이나, 유사 사업지구 사례를 바탕으로 추정할 수 있습니다.

지역 정책: 종로구는 2019년 '종로 도시재생 기본 계획'에서 도렴동을 준공업 지역·일반주거 지역 혼합 구역으로 분류했습니다. 용적률은 최대 300350% 수준으로 예상됩니다(강남 재개발 통상 400500% 대비 낮음).

주변 사업지 비교: 인근 삼청동 재개발(완공 2018년)은 11,500m²의 부지에 연면적 38,000m²을 신축하여 약 185세대 규모 아파트 완성했습니다. 도렴동 지구는 부지 면적이 약 12,00015,000m²로 추정되므로, 신축 규모는 200280세대 수준으로 예상됩니다.

분담금 추정: 서울시 평균 재개발 분담금은 ㎡당 300만 원에서 550만 원대입니다. 도렴동 지역 토지가격(공시지가 기준 약 800만 원/㎡), 건설비 상승(최근 3년 평균 약 7% 연증), 각종 인프라 구축비(도로·상하수도 등)를 감안하면:

• 토지비: 추정 분담금의 50~55%
• 건설비: 35~40%
• 기타(인프라·수익금): 5~10%

분담금 예상 범위: 320만 원에서 480만 원/㎡

• 100㎡ 건물(약 60만 원/㎡): 최소 1억 9200만 원 ~ 최대 2억 8800만 원

다만 이는 현재 단계에서의 추정치이며, 실제 분담금은 관리처분인가 단계에서 확정됩니다. 분담금 산정의 투명성을 위해 조합은 감정평가사의 공식 감정을 거쳐야 하며, 일반적으로 감정가는 공시지가보다 10~30% 높게 책정됩니다.

조합 분쟁이 발생할 가능성은 어느 정도인가요?

재개발 사업의 성공 여부는 조합의 결합력에 달려 있습니다. 최근 5년간 서울시 재개발 통계에 따르면:

• 전체 재개발 지구 중 조합 분쟁으로 사업 지연된 지구: 약 23%
• 평균 분쟁 기간: 2년 6개월에서 4년 2개월
• 분쟁 해결 후 완공까지 평균 소요 기간: 3년 8개월

도렴동 분쟁 리스크 평가:

도렴동은 단독주택, 다세대 주택, 다가구 주택이 혼재된 지역입니다. 소유자 구성이 다양할수록 이해관계가 복잡하고, 분담금 배분에 대한 의견 차가 발생합니다. 특히 도심 노후주택의 경우:

• 세대주 다양성: 건물주, 임차인, 대출금 있는 소유자 등 이해관계자가 많음
• 분담금 부담: 도렴동의 토지가(공시지가) 강남권 대비 낮아, 신축 아파트로의 업그레이드 시 추가 분담금 부담이 상대적으로 큼
• 권리금 분쟁: 임차인 영업 권리금 보상 문제

비교 사례: 광진구 중곡동 재개발(2012~2018년)은 조합 분쟁으로 인해 계획상 착공 시점보다 3년 이상 지연되었습니다. 최종 조정 내용은 기존 분담금 배분안을 기준으로 약 15% 수준의 이권금 조정을 통해 합의되었습니다.

부동산 블로그 →에서 재개발 분쟁 사례와 대응 방안을 확인할 수 있습니다.

세금 부담을 고려할 때 실제 수익률은 어느 수준일까요?

부동산 투자의 최종 수익은 세금 공제 후 순수익입니다. 도렴21 지구 재개발 아파트 투자 시 예상 세금 부담을 시뮬레이션하면:

취득세:

• 1주택 기준: 과세표준의 1~12% (지역·가격대별 차등)
• 도렴동 예상 신축 아파트 가격(5억 원 기준): 약 1,500만 원~3,000만 원

보유세 (종합부동산세):

• 공시가격 12억 원 초과 시만 부과
• 신축 아파트 공시가격은 일반적으로 시장가의 75~85% 수준
• 5억 원 아파트 → 예상 공시가 3.75~4.25억 원 → 종합부동산세 대상 제외

양도소득세 (향후 매각 시):

• 1세대 1주택 비과세: 조건 충족 시 양도차익 전액 비과세
• 다주택자 또는 비사업용 건물: 차익의 20~42% (보유 기간에 따라 차등)

실거래가 기반 수익률 계산 예시 (5억 원 신축 아파트 기준):