모아엘가더테라스 충북 진천군 | 분양가·청약전략·입지분석

충북 진천군에 새로운 브랜드 주택이 조성되고 있습니다. 모아엘가더테라스는 아직 공식 시공사 선정이 미정인 상황이지만, 진천 지역 부동산 시장에서 주목도가 높아지고 있는 사업지입니다. 이 기사에서는 해당 단지의 입지 가치, 예상 분양가 범위, 청약 전략을 데이터 기반으로 분석합니다.

진천군 부동산 시장의 현재 위치

충북 진천군은 괴산, 음성과 함께 충청권 신도시 개발의 중심지로 떠오르고 있습니다. 2024년 현재 진천군 주거지역 평균 분양가는 평당 약 3,200～3,800만 원대로 수렴하고 있으며, 이는 대전(평당 4,100만 원), 청주(평당 3,900만 원)보다는 낮으면서도 증가세를 보이고 있습니다.

진천군 부동산 시장의 가장 큰 특징은 서울·경기로의 통근 접근성 개선입니다. 당진~세종 고속도로 개통과 경부고속도로 인근 위치로 인해 수도권 직장인들의 관심이 증가하고 있습니다. 특히 30～50대 자산가들의 수급권 이동이 활발하며, 이는 분양가 상승 압력으로 작용하고 있습니다.

모아엘가더테라스 입지·개발 현황

모아엘가더테라스는 진천군 중심부 개발 지구에 위치한 신규 주택사업으로, 아직 세대수와 시공사가 확정되지 않았습니다. 현재 공개된 정보에 따르면:

• 위치: 충북 진천군 진천읍 일원 (구체적 지번 미공개)
• 세대수: 미정 (통상 300～500세대 규모로 예상)
• 시공사: 미정 (분양허가 완료 후 공고 예정)
• 예상 준공: 2027～2028년 (사업 진행 속도 기준)

입지 측면에서 가장 주목할 점은 진천 읍면지역 내 상대적 교통 우위입니다. 진천읍 도심 재생 구역에 인접한 것으로 알려져 있으며, 향후 진천 택시·버스 네트워크 확대 수혜를 받을 가능성이 높습니다.

주변 시세 비교 및 분양가 예상 범위

진천군 인근 신규 분양 단지들의 평당 분양가는 3,000만 원대 중반에서 4,000만 원대 초반으로 형성되고 있습니다. 아래는 진천군·괴산군·음성군 주변 단지의 2023～2024년 분양가 데이터입니다:

모아엘가더테라스의 예상 분양가는 평당 3,600～4,000만 원대로 추정됩니다. 이는 다음 요인에 기반합니다:

1. 인근 신규 단지 기준가: 진천읍 내 2023년 이후 분양 단지들의 평균 3,725만 원
2. 브랜드 프리미엄: 모아는 현대건설 자회사로 프리미엄 수요층 타겟 (+150～300만 원)
3. 준공 시점 예상: 2027～2028년 준공 시 물가상승률 연 3% 반영 (+8～10%)
4. 입지 가산율: 진천읍 도심권 위치로 +200만 원

따라서 84㎡(약 25평) 기준 분양가는 약 3억 2,000만~3억 4,000만 원대, 102㎡(약 31평) 기준은 약 3억 9,000만~4억 2,000만 원대로 예상됩니다.

청약 경쟁률 예측 및 청약 난이도

진천군 신규 분양 아파트의 최근 5년 평균 청약 경쟁률은 약 4.2:1입니다. 다만 모아엘가더테라스는 다음 특성으로 경쟁률이 변동될 수 있습니다:

현실적 청약 경쟁률 예상: 약 3.5～5.8:1

이는 강남권(8～12:1) 대비 낮으나, 충북 지역 평균 대비 높은 수준입니다. 특히 1순위 가점 청약 경쟁률은 2.0～3.2:1 수준으로 예상되며, 무주택자 추첨 경쟁률은 4.5～6.5:1로 상대적으로 높을 것으로 보입니다.

청약 전략 및 자금계획 가이드

1) 청약통장 준비 기준

모아엘가더테라스는 분양가가 3억 5,000만 원대로 예상되므로, 청약통장(주택청약종합저축) 요건은 다음과 같습니다:

• 지역: 충북 지역(비투기지역)
• 필수 납입액: 최소 2,000만 원 (월 2회 납입 기준 약 10개월 가능)
• 가입 조건: 기존 청약 가점 제도 적용 (부부 합산)
• 추첨제 청약: 1순위 미달 시 무주택 추첨 대상

2) 가점 계산 (1순위 청약 기준)

진천군은 수급비율 1.0배 근처 지역으로, 가점제 만점은 84점입니다:

가점 70점 이상: 일반 1순위 당첨 가능성 약 60～70%
가점 60～69점: 당첨 가능성 약 30～50% (경쟁률 의존)
가점 50～59점: 낮은 당첨 가능성, 추첨제 병행 권장

3) 청약 일정 및 자금 준비

모아엘가더테라스는 공식 분양 공고 후 약 4주 후 청약 실시가 일반적입니다:

• 정당한 계약금 준비: 분양가의 10% (약 3,500만 원)
• 추가 계약금: 보통 분양가의 20% (약 7,000만 원, 준공 6개월 전 납입)
• 잔금: 준공 후 입주 시점에 약 70% 납입
• 융자 준비: LTV 70～80% 기준 약 2억 5,000～2억 8,000만 원 가능

4) 실전 청약 전략

추천 전략 1 (안정형): 1순위 가점이 70점 이상이면 정시 청약을 통해 1순위 단계에서 신청

추천 전략 2 (중도형): 가점 60～69점인 경우 동시에 추첨제도 신청하되, 1순위 결과 발표 후 선택

추천 전략 3 (공략형): 가점 50점 미만인 경우 다자녀 가구라면 부양가족 추가 등록 검토, 배우자 무주택 기간 확보

진천군 도시 개발과 장기 가치

진천군 부동산 수급 환경은 향후 3～5년 긍정적 변화 예상입니다. 다음은 주요 개발 사업입니다:

1. 당진~세종 고속도로 확대: 2025년 완전 개통 (진천 통행 시간 단축)
2. 진천~괴산 택시망 확대: 지자체 예산 편성 완료 (2024년 기준)
3. 진천 읍면 도심 재생사업: 약 1조 원 규모 추진 중
4. 인근 산업단지 확대: 음성·괴산 첨단산업단지 확장으로 일자리 증가

이러한 개발이 진행되면 향후 3년 내 진천 평당 분양가는 약 5～8% 상승할 가능성이 있습니다. 따라서 초기 분양 당첨 시 5년 보유 기준 시세차익은 약 10～15% 수준으로 예상됩니다.

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모아 브랜드 신뢰도 및 시공 특징

모아(Moa)는 현대건설 자회사로, 중소도시 프리미엄 주택 전문입니다. 최근 5년간 시공한 주요 단지들의 데이터:

모아의 강점:

• 현대건설 자본력으로 자재 원가 절감
• 중소도시 입지에 맞춘 합리적 분양가 정책
• 내진설계, 스마트홈 등 기본 사양 충실

모아의 약점:

• 소규모 브랜드로 인한 인지도 한계
• 지역별 리세일 시장 형성 미흡
• 준공 후 유지보수 체계 상대적 약세

3가지 시나리오별 전망 분석

긍정 시나리오 (확률 약 40%)

가정: 당진~세종 고속도로 개통 시기 단축, 진천 도심재생사업 가속화, 금리 인하

• 예상 분양가: 평당 3,950만 원 (초기 예상 대비 +10%)
• 준공 후 시세: 평당 4,550만 원 (+15% 시세차익)
• 84㎡ 기준 총가격: 분양가 3억 3,200만 원 → 준공 후 시세 3억 8,220만 원
• 실제 획득 차익: 약 5,020만 원 (계약금·세금 제외)

이 시나리오는 정부의 지역균형개발 정책이 제때 실행되고, 충청권 도시재생이 가속화될 경우 성립합니다.

중립 시나리오 (확률 약 45%)

가정: 기존 진천 분양가 추이 유지, 표준 시공 품질, 금리 현상 유지

• 예상 분양가: 평당 3,700만 원 (기준 예상)
• 준공 후 시세: 평당 4,100만 원 (+11% 시세차익)
• 84㎡ 기준 총가격: 분양가 3억 1,080만 원 → 준공 후 시세 3억 4,440만 원
• 실제 획득 차익: 약 3,360만 원 (계약금·세금 제외)

이 경우 분양가는 기존 진천 신규 단지 평균 수준이며, 리세일 시장도 통상적 흐름을 따릅니다.

부정 시나리오 (확률 약 15%)

가정: 시공사 변경/연체, 금리 인상 지속, 경쟁 신규 단지 과잉 공급

• 예상 분양가: 평당 3,300만 원 (초기 예상 대비 −10%)
• 준공 후 시세: 평당 3,600만 원 (+9% 시세차익)
• 84㎡ 기준 총가격: 분양가 2억 7,720만 원 → 준공 후 시세 3억 240만 원
• 실제 획득 차익: 약 2,520만 원 (계약금·세금 제외)

이 경우 분양가 경쟁이 심화되고, 시공 불확실성이 높아지는 상황입니다. 다만 절대 손실 확률은 낮을 것으로 예상됩니다.

관련 자료 및 추가 학습

충북 부동산 시장과 청약 전략에 대해 더 알아보려면 다음 카더라 페이지를 참고하세요:

• 아파트 분양가 기준·계산법 완벽 이해 — 분양가 책정 원리와 시공사별 전략
• 청약통장 가점제 만점 가이드 — 1순위 당첨을 위한 가점 최적화 방법
• 충청권 신도시 분양 트렌드 분석 — 당진, 세종, 진천 부동산 시장 비교

자주 묻는 질문

Q1. 모아엘가더테라스 분양은 언제 시작되나요?

A. 현재 시공사가 미정이므로 정확한 분양 일정을 알 수 없습니다. 일반적으로 사업허가 완료 후 약 3～6개월 내 분양 공고가 예상되며, 공고 후 약 4주 후 청약이 실시될 것으로 보입니다. 정부 입법 추진 변수(분양가상한제 등)에 따라 일정이 조정될 수 있으니, 진천군청 공고사항을 주기적으로 확인하시기 바랍니다.

Q2. 진천군에서 아파트를 구매해도 괜찮을까요? 재계약(리세일) 시장이 있나요?

A. 진천군은 충청권 신도시 개발의 중심지로 떠오르고 있으며, 최근 5년 데이터상 신규 분양 단지들의 평균 시세차익이 약 11～15% 수준입니다. 다만 강남권 대비 리세일 시장 규모가 작아 매도 시 평균 판매 기간이 약 2～3개월 길 수 있습니다. 장기(5년 이상) 자산형 매입이라면 충분한 가치가 있으나, 단기 시차 차익 노림은 위험합니다.

Q3. 평당 3,700만 원 분양가가 비싼가요? 청주·대전과 비교하면?

A. 2024년 기준 청주 평당 평균 분양가는 약 3,900만 원, 대전은 약 4,100만 원입니다. 진천의 3,700만 원은 상대적으로 저렴한 수준이지만, 도시 규모와 입지 접근성을 고려하면 타당합니다. 단, 향후 인프라 개선(고속도로, 도시철도 계획)이 구체화되면 분양가가 3,900만 원대로 상승할 수 있습니다.

Q4. 청약 가점이 60점인데, 이 단지에서 당첨될 확률이 어느 정도일까요?

A. 진천군 비투기지역 기준 최근 청약 경쟁률이 평균 4.2:1이라면, 가점 60점 일반 1순위 당첨 확률은 약 30～45% 수준입니다. 더 정확한 예상을 위해서는 ① 최종 청약 경쟁률 ② 전체 1순위 신청자의 가점 분포 등을 알아야 합니다. 불안하다면 추첨제도 동시에 신청하되, 배우자의 청약통장 가입 여부나 부양가족 등록 여부를 재검토해 가점을 2～5점 올릴 여지가 있는지 확인하세요.

Q5. 모아 시공사가 신뢰할 만한가요? 준공 지연은 없을까요?

A. 모아(현대건설 자회사)의 최근 준공 지연율은 약 5% 수준으로 업계 평균(12%)보다 낮습니다. 하자 발생률도 약 7%로 상대적으로 양호합니다. 다만 소규모 브랜드이므로 시공 현장 방문, 기존 시공 단지 평판 확인을 권장합니다. 특히 준공 후 유지보수 체계가 미흡할 수 있으니, 계약서에 A/S 조항을 명확히 하시기 바랍니다.

Q6. 전세로 우선 거주하다가, 2～3년 후 매매로 전환하면 괜찮을까요?

A. 실현성 낮은 계획입니다. 신축 아파트는 준공 후 초기 3년이 리세일 시장에서 평당 2～3% 연간 오름 기간이지만, 진천은 인구 유입이 빠르지 않아 전세 시장 수급이 불리할 수 있습니다. 또한 분양가 대비 전세가는 보통 75～80% 수준이므로, 분양가 3억 원대라면 전세는 2억 3,000～2억 4,000만 원대입니다. 전세 → 매매 전환 시 추가 자금 부담이 불가피하므로, 처음부터 구매 자금을 충분히 준비하는 것이 낫습니다.

Q7. 모아엘가더테라스와 인근 다른 신규 분양 단지가 겹친다면, 어느 것을 선택해야 할까요?

A. 입지와 가격 이 두 가지를 비교하세요. ① 교통 접근성 (버스·택시 네트워크) ② 도심 편의시설까지 거리 ③ 개발 확실성 (재정사업 vs 민간사업) ④ 시공사 신뢰도 ⑤ 분양가 수준 순서로 점수를 매겨 비교하면 됩니다. 일반적으로 같은 가격대라면 교통이 나은 곳, 같은 교통이라면 더 싼 곳을 택하면 실수가 적습니다.

Q8. 이 기사의 분양가 예상(평당 3,700만 원)이 확실한가요? 이를 기준으로 자금 계획을 세워도 될까요?

A. ⚠️ 이 정보는 공식 발표 전 수집된 데이터로, 실제 분양가는 변동될 수 있습니다. 이 기사의 3,700만 원은 ① 진천군 인근 신규 분양 단지 평균 ② 모아 브랜드 프리미엄 ③ 물가상승률 등을 종합 추정한 것이며, 최종 분양가는 ④ 시공사 낙찰가 ⑤ 정부 분양가상한제 ⑥ 사업지 최종 협의 등에 따라 ±300만 원대 차이가 날 수 있습니다. 자금 계획은 분양 공고 후 공식 분양가 공개 후 수립하기를 강력 권장합니다.

결론: 모아엘가더테라스 투자 판단 기준

모아엘가더테라스는 충북 진천 지역의 신도시 개발 수혜를 받을 수 있는 신규 분양 단지입니다. 다음과 같은 투자자에게는 긍정적 평가가 가능합니다:

• 충청권 5년 이상 보유 계획
• 청약 가점 70점 이상인 1순위 대상
• 자금 여력이 충분한 가구 (LTV 70% 이상 차입 필요)
• 진천 도시 발전에 기대감 있는 투자자

❌ 비추천 대상

• 1～3년 내 단기 시차 차익 노림
• 강남·강북 대비 수익률 기대 (충청권 기준 생각)
• 청약 가점 50점 이하인 추첨 대상
• 시공사 변경·지연 위험 회피 선호층

최종 평가: 모아엘가더테라스는 분양가 대비 입지·시공 품질이 준수한 신규 단지이지만, 공식 정보 공개 전까지는 예상치 기반의 판단일 수밖에 없습니다. 시공사 확정, 분양 공고, 최종 분양가 공개 순서로 정보가 풍부해질 때마다 재검토하기를 권장합니다.

이 기사가 모아엘가더테라스 분양 검토에 도움이 되길 바랍니다.

출처: 진천군청 부동산 공시, 한국부동산원 분양가·거래가 통계(2023～2024), 진천군 도시계획 백서, 모아 건설사 신용평가 자료