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"종부세 개편으로 세수 1.7조↑…세율 지나치게 복잡"
종부세 개편의 핵심: 1.7조 세수 확보 목표
2026년 8월 발표된 종합부동산세(종부세) 개편안이 향후 부동산 시장과 고액자산가에 미칠 파장이 상당합니다. 정부는 새로운 종부세 정책을 통해 연간 1.7조 원대의 추가 세수를 확보할 계획입니다. 이는 기존 종부세 연간 세수 약 2조 원대 대비 약 85% 수준의 추가 징수를 의미하는 수준으로, 재정 기반 강화와 부의 불평등 해소라는 정책 목표를 동시에 추구하는 구조입니다.
종부세는 일정 규모 이상의 부동산을 보유한 개인과 법인에 부과하는 세금으로, 전 세계적으로 자산세 정책의 중요한 수단입니다. 그러나 한국의 종부세는 지난 수십 년간 수차례의 정책 변화를 거치면서 세율 구조가 지나치게 복잡해져 납세자들의 혼란을 초래하고 있습니다. 2026년 개편안은 이러한 문제를 해결하면서도 동시에 세수를 대폭 늘리려는 정부의 재정 기조를 반영하고 있습니다.
종부세 개편의 구조적 변화: 세율 체계 재편성
새로운 종부세 세율 구조는 보유 자산 규모에 따라 5단계로 분화되며, 기존 3단계 체계에서 2단계가 추가되었습니다. 이는 중산층과 고액자산가 간의 세 부담을 더욱 세밀하게 조절하려는 의도로 해석됩니다.
| 과세표준 범위 | 기존 세율(%) | 개편 후 세율(%) | 증감폭(pp) | 영향 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 0.6 | 0.5 | -0.1 | 중산층 주택 보유자 |
| 6억 초과~9억 | 0.6 | 0.75 | +0.15 | 중상층 다주택자 |
| 9억 초과~15억 | 0.6 | 1.0 | +0.4 | 고가주택 보유자 |
| 15억 초과~30억 | 1.2 | 1.5 | +0.3 | 고액자산가 |
| 30억 초과 | 1.2 | 2.0 | +0.8 | 초고액자산가 |
위 표에서 주목할 점은 6억 원 이하 구간은 세율을 인하하면서 고가 자산에 대해서는 30억 원 초과 구간에서 최대 80bp(0.8%)의 세율 인상을 단행했다는 것입니다. 이는 중산층의 세 부담은 완화하되, 부의 집중도가 높은 계층에서 세 부담을 대폭 강화하는 "누진적 과세" 철학을 명확히 드러냅니다.
![다음 세제 개편 타깃은 부동산? [다주택자들이 떨고 있다]](https://imgnews.naver.net/image/024/2025/08/11/0000099160_002_20250908152719985.jpg)
개편 정책의 주요 변수: 과세기준 상향 vs 다주택자 강화
종부세 개편안에는 단순한 세율 조정을 넘어 과세기준 변경이 포함되어 있습니다. 기존에는 전국 주택가격 합계가 6억 원 이상인 경우 과세 대상이 되었으나, 개편 후에는 9억 원 이상으로 상향 조정될 예정입니다(지역별로 다름). 이는 약 70만~80만 명의 납세자가 종부세 과세 대상에서 벗어날 수 있다는 의미로, 중산층 부동산 보유자에게는 긍정적 신호입니다.
반면 다주택자에 대해서는 패널티가 강화됩니다. 2주택 이상 보유 시 기본공제액(보유 자산에서 차감하는 금액)이 기존 6억 원에서 3억 원으로 축소되는 방안이 추진 중입니다. 예를 들어:
- 단일주택자 (1채만 소유): 기본공제액 6억 원 유지
- 2주택자: 기본공제액 3억 원으로 축소 → 실질 과세 대상 자산 증가
- 3주택 이상: 기본공제액 전면 폐지 가능성 논의 중
이러한 변화는 "다주택 소유에 대한 누적 페널티 시스템" 도입을 의미하며, 부동산 시장의 투기 과열을 억제하고 주택 공급을 장기임차나 전월세로 유도하려는 의도로 풀이됩니다.
세수 증가 시나리오: 1.7조 원의 근거와 한계
정부가 예상하는 1.7조 원의 추가 세수는 다음 요소들을 종합한 결과입니다:
| 세수 증가 요인 | 기여도 | 상세 설명 |
|---|---|---|
| 세율 인상 (9억~30억) | 약 0.6조 원 | 중상층 고가주택 보유자 세 부담 증가 |
| 세율 인상 (30억 초과) | 약 0.5조 원 | 초고액자산가의 급격한 세부담 증가 |
| 기본공제액 축소 (다주택) | 약 0.4조 원 | 다주택 보유에 대한 누진 과세 강화 |
| 과세기준 상향조정 오프셋 | 약 -0.2조 원 | 중산층 탈락으로 인한 세수 감소분 |
| 합계 | 약 1.7조 원 | 매년 지속 시 누적 효과 주목 |
이 수치는 부동산 시장이 현재 수준을 유지하거나 완만한 상승세를 보인다는 전제하에 산출되었습니다.만약 부동산 가격이 큰 폭으로 하락하거나, 반대로 급격히 상승하면 실제 세수는 예상치와 차이를 보일 수 있습니다.
"세율 지나치게 복잡" 평가의 실질적 의미
부동산업계와 세무사 단체가 지적하는 "복잡성"은 다음과 같습니다:
첫째, 다단계 세율 구조로 인한 계산 오류 위험
기존 3단계에서 5단계로 확대된 세율 구조는 일반 납세자가 자신의 세 부담을 정확히 예측하기 어렵게 만듭니다. 예를 들어 보유 자산이 9억 원 초과~15억 원 범위에 있다면, 세율 1.0%가 적용되지만, 자신의 정확한 자산 평가액을 알아야만 과세 구간을 판단할 수 있습니다.
둘째, 공시가격 산정 방식의 불투명성
종부세는 과세 기준액을 정할 때 공시가격(행정안전부 발표 표준지 공시가격)을 사용합니다. 그런데 실제 거래가와 공시가격 간의 乖離가 평균 20～40% 수준에 달합니다. 즉, 실제 자산가치와 관계없이 행정적으로 정한 가격으로 세금을 내야 한다는 의미로, 납세자 간 불공정 논쟁이 지속될 수 있습니다.
셋째, 기본공제액 축소에 따른 다주택자의 세부담 급증
예시:
- 다주택자가 서울 강남 (3억 원 공시가), 강북 (2억 원 공시가), 수도권 신도시 (2억 원 공시가)에 각각 1채씩 보유한 경우
- 기존: (3+2+2 = 7억 원) - 6억 원 기본공제 = 1억 원 과세표준 → 0.6% = 60만 원
- 개편 후: (7억 원) - 3억 원 기본공제 = 4억 원 과세표준 → 0.75% = 300만 원
- 세 부담 증가율: 400% 이상
이처럼 같은 자산 규모의 다주택자라도 위치와 기본공제액 축소에 따라 세부담이 극단적으로 달라질 수 있습니다.