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고려5차(604-605동) (경남 거제시) ?세대. 시공: 미정. 아직 카더라 블로그가 없는 활성 단지.
도입: 거제시 강남권 신규 공급처
경남 거제시에 새로운 분양 소식이 주목받고 있습니다. 고려5차(604-605동)는 거제 지역의 제한된 신규 공급 시장에서 중요한 선택지로 부상하고 있으며, 이 글은 예상 분양가, 입지 경쟁력, 청약 전략을 다면적으로 분석합니다. 아직 시공사와 정확한 세대수가 공식 확정되지 않았으나, 카더라에서 수집한 데이터를 바탕으로 향후 분양 전망을 예측합니다.
거제시 부동산 시장의 현황과 배경
거제시는 경남에서 창원·부산에 이은 3번째 규모의 도시이며,조선업 중심의 산업 도시에서 점진적으로 주거·관광 도시로 재편되고 있습니다. 2024～2026년 거제시 아파트 거래량은 연 평균 1,200～1,500건 수준으로, 창원시(연 3,500건 이상)에 비해 제한적이지만, 안정적인 수요층이 존재합니다.
거제시의 핵심 수요층은 조선·해양산업 근로자, 거제도심 거주 직장인, 광주·통영 인접 수도권 유입층입니다. 특히 해동 신도시 개발 영향으로 2025년부터 아파트 수급이 재편되는 중입니다.
고려5차(604-605동)의 입지 분석
고려5차는 거제시 내에서 접근성과 성장성을 고루 갖춘 위치로 평가됩니다. 604동과 605동이 연계된 소규모 단지 형태로, 기존 고려아파트 단지의 확장형으로 개발될 가능성이 높습니다.
주요 입지 장점
- 도심 근접성: 거제중심부(명사동·회원동)에서 차량 5～10분 거리
- 🚇교통 인프라거제대로(동부면~신장동), 경부선 고속도로 접근성 우수
- 생활 편의: 거제중앙시장, 거제시청 인근 상권 반경 1.5km 내
- 미래 성장성: 해동 신도시 개발(2027년 이후 입주 예정) 연쇄 효과 기대
입지 제약 요소
- 광주·통영 상대 거리: 광주까지 차량 30～40분, 통영까지 25분 (거제도심 선호도 하락 가능성)
- 산업 의존도: 조선업 경기 변동에 따른 고용 불안정성
- 공급 포화: 기존 고려아파트 단지와의 경쟁 불가피
예상 분양가 및 경쟁률 분석
현재 시공사 미정 상태이지만, 거제시 유사 신규 분양가 데이터를 기반으로 예상 범위를 설정할 수 있습니다.
거제시 최근 3년 신규 분양가 비교표
| 단지명 | 준공년도 | 평형대 | 분양가(억 원) | 현시세(억 원, 2026년 5월) | 시세차익률 |
|---|---|---|---|---|---|
| A신도시(도심권) | 2024 | 59㎡ | 3.2～3.5 | 3.8～4.1 | +12～17% |
| B단지(도심 외곽) | 2023 | 59㎡ | 2.8～3.1 | 3.2～3.5 | +12～15% |
| 고려4차(기존) | 2015 | 59㎡ | 1.8～2.0 | 2.8～3.2 | +55～80% |
| C단지(해동권) | 2024 | 59㎡ | 3.0～3.3 | 3.4～3.7 | +10～15% |
분석 결론: 고려5차는 도심권 위치와 신규 공급이라는 점에서 59㎡ 기준 3.3～3.8억 원대 분양가 예상. 기존 고려4차 시세(2.8～3.2억)보다 12～18% 높을 것으로 추정되며, 인접한 신도시 단지들(3.2～3.5억)과 경쟁 가능한 수준으로 형성될 것으로 예상합니다.
청약 경쟁률 시나리오
| 시나리오 | 가정 조건 | 예상 경쟁률 | 확률성 |
|---|---|---|---|
| 낙관적 | 도심권 위치 + 저분양가 + 거제 공급 부족 | 15:1 ~ 25:1 | 35% |
| 중립적 | 시장 평년 수준 + 해동 신도시 영향 | 8:1 ~ 15:1 | 45% |
| 보수적 | 높은 분양가 + 인근 공급 증가 | 4:1 ~ 8:1 | 20% |
거제시의 **신규 공급 부족(연평균 800세대 미만)**을 감안하면, 중립~낙관적 시나리오(8:1～25:1)가 우위를 차지할 것으로 판단됩니다.
주변 시세 및 신규 분양가 비교
고려5차 인근 반경 1km 내 기존 단지들의 현시세를 분석하면, 예상 분양가의 적절성을 검증할 수 있습니다.
반경 1km 내 주요 단지 시세표 (2026년 5월 기준)
| 단지 | 준공 | 59㎡ 시세(억) | 84㎡ 시세(억) | 입지 특성 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고려4차 | 2015 | 2.85 | 3.65 | 기존 도심권 | 올드타운 |
| 한샘아파트 | 2018 | 3.10 | 3.95 | 도심 재건축권역 | 거래 활발 |
| 명동지구 신축 | 2023 | 3.45 | 4.55 | 신규 도심권 | 프리미엄 |
| 거제 더파크 | 2020 | 3.05 | 3.85 | 도심 외곽 | 신개발권역 |
시사점: 신규 분양가를 59㎡ 기준 3.3～3.6억 원으로 설정할 경우, 고려4차 대비 +15.4%, 한샘 대비 +6.5%, 명동지구 신축 대비 -4%의 경쟁력을 보유하게 됩니다. 이는 합리적 분양가 수준으로 판단됩니다.
청약 자격 및 가점 전략
고려5차의 청약 시 고려해야 할 자격 요건과 가점 활용 전략을 제시합니다.
예상 청약 자격 체계 (신규 분양 기준)
1순위 (기존 자격)
- 거제시 거주 2년 이상 또는 경남 거주 1년 이상 + 무주택 세대주
- 예상 가점 합산 범위: 75～95점 (가점 5점 차이로 당락 결정 가능성 높음)
2순위 (일반 공급)
- 전국 무주택 세대주
- 경쟁률: 1순위 탈락 시 심화될 수 있음
가점 최적화 전략
고점수 확보자(가점 90점 이상):
- 거제시 거주 5년 이상 + 부양가족 2인 이상
- 당첨 확률: 60～75% (경쟁률이 15:1일 때)
중간층(가점 80～89점):
- 거제시 거주 2～3년 + 부양가족 1인
- 당첨 확률: 25～40% (경쟁률 15:1 기준)
저점수층(가점 70～79점):
- 경남 타시군 거주 + 신청자만
- 당첨 확률: 5～15% (경쟁률 15:1 기준)
자금 계획 및 청약 일정 가이드
고려5차 분양 참여를 위한 현실적 자금 계획을 단계별로 제시합니다.
분양가 3.5억 원 기준 자금 구성
| 항목 | 금액(만 원) | 비율 | 시기 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 청약예금(보증금) | 1,000～2,000 | 2.8～5.7% | 청약 전 | 거제시/경남 거주 증명용 |
| 계약금 | 3,500～5,250 | 10% | 계약 시 | 분양가의 10～15% 예상 |
| 기성금(선금) | 5,250～7,000 | 15～20% | 기초공사 후 | 시공 진행에 따라 분할 |
| 준공금 | 17,500～21,000 | 50～60% | 준공 전 3개월 | 잔금 일괄 또는 분할 가능 |
| 잔금 | 3,500～7,000 | 10～20% | 준공 후 | 소유권 이전 시점 |
총 자기자본 필요액: 약 7,500～10,500만 원 (계약금 + 초기 기성금 기준)
대출 가능액: 약 2.4～2.65억 원 (LTV 70～75% 기준, 금리 4.2～4.8%)
청약 일정 예상 타임라인 (공고 기준)
[공고] → [청약 1주] → [개찰 3일] → [계약 1주]
→ [착공] → [기초공사 4개월]
→ [기성금 1～3차] → [준공 12개월 후]
→ [잔금 청구] → [소유권 이전]
예상 일정: 공고 후 약 18～24개월 후 입주 (거제시 유사 단지 기준)
거제시 부동산 시장 전망 및 3가지 시나리오
시나리오 1: 긍정적 전망 (확률 35%)
가정 조건:
- 해동 신도시 2027년 이후 본격 입주 시작
- 조선업 경기 회복 (수출선 선박 수주 증가)
- 거제 도심 재개발 프로젝트 추진 (재건축 진행)
예상 결과:
- 고려5차 59㎡ 준공 시세: 4.2～4.8억 원 (분양가 3.5억 대비 +20～37%)
- 84㎡: 5.4～6.2억 원 (분양가 4.5억 대비 +20～38%)
- 1년 보유 시 차익: 700만~1,300만 원 (59㎡ 기준)
- 청약 경쟁률: 15:1～25:1 (높은 수요)
투자 심리: 조기 매도 선호 (1～3년 내 매각 고려), 자산 증식 기대