고려5차(604-605동) 거제시 분양 분석 | 경남 신규 단지 청약 전략 (2026)

도입: 거제시 강남권 신규 공급처

경남 거제시에 새로운 분양 소식이 주목받고 있습니다. 고려5차(604-605동)는 거제 지역의 제한된 신규 공급 시장에서 중요한 선택지로 부상하고 있으며, 이 글은 예상 분양가, 입지 경쟁력, 청약 전략을 다면적으로 분석합니다. 아직 시공사와 정확한 세대수가 공식 확정되지 않았으나, 카더라에서 수집한 데이터를 바탕으로 향후 분양 전망을 예측합니다.

거제시 부동산 시장의 현황과 배경

거제시는 경남에서 창원·부산에 이은 3번째 규모의 도시이며,조선업 중심의 산업 도시에서 점진적으로 주거·관광 도시로 재편되고 있습니다. 2024～2026년 거제시 아파트 거래량은 연 평균 1,200～1,500건 수준으로, 창원시(연 3,500건 이상)에 비해 제한적이지만, 안정적인 수요층이 존재합니다.

거제시의 핵심 수요층은 조선·해양산업 근로자, 거제도심 거주 직장인, 광주·통영 인접 수도권 유입층입니다. 특히 해동 신도시 개발 영향으로 2025년부터 아파트 수급이 재편되는 중입니다.

고려5차(604-605동)의 입지 분석

고려5차는 거제시 내에서 접근성과 성장성을 고루 갖춘 위치로 평가됩니다. 604동과 605동이 연계된 소규모 단지 형태로, 기존 고려아파트 단지의 확장형으로 개발될 가능성이 높습니다.

주요 입지 장점

• 도심 근접성: 거제중심부(명사동·회원동)에서 차량 5～10분 거리
• 🚇

  교통 인프라

  거제대로(동부면~신장동), 경부선 고속도로 접근성 우수
• 생활 편의: 거제중앙시장, 거제시청 인근 상권 반경 1.5km 내
• 미래 성장성: 해동 신도시 개발(2027년 이후 입주 예정) 연쇄 효과 기대

입지 제약 요소

• 광주·통영 상대 거리: 광주까지 차량 30～40분, 통영까지 25분 (거제도심 선호도 하락 가능성)
• 산업 의존도: 조선업 경기 변동에 따른 고용 불안정성
• 공급 포화: 기존 고려아파트 단지와의 경쟁 불가피

예상 분양가 및 경쟁률 분석

현재 시공사 미정 상태이지만, 거제시 유사 신규 분양가 데이터를 기반으로 예상 범위를 설정할 수 있습니다.

거제시 최근 3년 신규 분양가 비교표

분석 결론: 고려5차는 도심권 위치와 신규 공급이라는 점에서 59㎡ 기준 3.3～3.8억 원대 분양가 예상. 기존 고려4차 시세(2.8～3.2억)보다 12～18% 높을 것으로 추정되며, 인접한 신도시 단지들(3.2～3.5억)과 경쟁 가능한 수준으로 형성될 것으로 예상합니다.

청약 경쟁률 시나리오

거제시의 **신규 공급 부족(연평균 800세대 미만)**을 감안하면, 중립~낙관적 시나리오(8:1～25:1)가 우위를 차지할 것으로 판단됩니다.

주변 시세 및 신규 분양가 비교

고려5차 인근 반경 1km 내 기존 단지들의 현시세를 분석하면, 예상 분양가의 적절성을 검증할 수 있습니다.

반경 1km 내 주요 단지 시세표 (2026년 5월 기준)

시사점: 신규 분양가를 59㎡ 기준 3.3～3.6억 원으로 설정할 경우, 고려4차 대비 +15.4%, 한샘 대비 +6.5%, 명동지구 신축 대비 -4%의 경쟁력을 보유하게 됩니다. 이는 합리적 분양가 수준으로 판단됩니다.

청약 자격 및 가점 전략

고려5차의 청약 시 고려해야 할 자격 요건과 가점 활용 전략을 제시합니다.

예상 청약 자격 체계 (신규 분양 기준)

1. 1순위 (기존 자격)

   • 거제시 거주 2년 이상 또는 경남 거주 1년 이상 + 무주택 세대주
   • 예상 가점 합산 범위: 75～95점 (가점 5점 차이로 당락 결정 가능성 높음)

2. 2순위 (일반 공급)

   • 전국 무주택 세대주
   • 경쟁률: 1순위 탈락 시 심화될 수 있음

가점 최적화 전략

고점수 확보자(가점 90점 이상):

• 거제시 거주 5년 이상 + 부양가족 2인 이상
• 당첨 확률: 60～75% (경쟁률이 15:1일 때)

중간층(가점 80～89점):

• 거제시 거주 2～3년 + 부양가족 1인
• 당첨 확률: 25～40% (경쟁률 15:1 기준)

저점수층(가점 70～79점):

• 경남 타시군 거주 + 신청자만
• 당첨 확률: 5～15% (경쟁률 15:1 기준)

자금 계획 및 청약 일정 가이드

고려5차 분양 참여를 위한 현실적 자금 계획을 단계별로 제시합니다.

분양가 3.5억 원 기준 자금 구성

총 자기자본 필요액: 약 7,500～10,500만 원 (계약금 + 초기 기성금 기준)
대출 가능액: 약 2.4～2.65억 원 (LTV 70～75% 기준, 금리 4.2～4.8%)

청약 일정 예상 타임라인 (공고 기준)

[공고] → [청약 1주] → [개찰 3일] → [계약 1주]
→ [착공] → [기초공사 4개월]
→ [기성금 1～3차] → [준공 12개월 후]
→ [잔금 청구] → [소유권 이전]

예상 일정: 공고 후 약 18～24개월 후 입주 (거제시 유사 단지 기준)

거제시 부동산 시장 전망 및 3가지 시나리오

시나리오 1: 긍정적 전망 (확률 35%)

가정 조건:

• 해동 신도시 2027년 이후 본격 입주 시작
• 조선업 경기 회복 (수출선 선박 수주 증가)
• 거제 도심 재개발 프로젝트 추진 (재건축 진행)

예상 결과:

• 고려5차 59㎡ 준공 시세: 4.2～4.8억 원 (분양가 3.5억 대비 +20～37%)
• 84㎡: 5.4～6.2억 원 (분양가 4.5억 대비 +20～38%)
• 1년 보유 시 차익: 700만~1,300만 원 (59㎡ 기준)
• 청약 경쟁률: 15:1～25:1 (높은 수요)

투자 심리: 조기 매도 선호 (1～3년 내 매각 고려), 자산 증식 기대

시나리오 2: 중립적 전망 (확률 45%)

가정 조건:

• 해동 신도시 단계적 공급으로 경쟁 심화
• 조선업 기저 경기 유지 (대폭 회복/쇠락 없음)
• 광주·통영 신규 분양 증가로 거제 수요 분산

예상 결과:

• 고려5차 59㎡ 준공 시세: 3.8～4.2억 원 (분양가 3.5억 대비 +8～20%)
• 84㎡: 4.8～5.4억 원 (분양가 4.5억 대비 +6～20%)
• 1년 보유 시 차익: 300만~700만 원 (59㎡ 기준)
• 청약 경쟁률: 8:1～15:1 (평년 수준)

투자 심리: 중장기 보유(3～5년) + 월세 수익 추구, 실거주 비중 증가

시나리오 3: 부정적 전망 (확률 20%)

가정 조건:

• 해동 신도시 공급 과잉으로 거제 기존 시세 약세
• 조선업 경기 악화 (구조조정 진행)
• 수도권 신규 분양 증가로 경남 외곽 수요 위축

예상 결과:

• 고려5차 59㎡ 준공 시세: 3.3～3.8억 원 (분양가 3.5억 대비 -5~+8%)
• 84㎡: 4.2～4.8억 원 (분양가 4.5억 대비 -6~+6%)
• 1년 보유 시 손실: -200만~+100만 원 (59㎡ 기준)
• 청약 경쟁률: 4:1～8:1 (낮은 수요)

투자 심리: 분양가 조정 가능성 우려, 계약 건수 부진 가능성, 실거주 수요만 참여

종합 평가: 중립~긍정 시나리오(80% 확률)에서는 단계적 차익 기대 가능하나,조선업 경기 변동성에 따른 위험 상존. 실거주 목적이 아닐 경우 최소 2년 이상의 보유 계획 수립 권장.

대출 및 세제 고려 사항

고려5차 분양 참여 시 적용될 수 있는 대출 조건과 세제 이슈를 정리합니다.

LTV(주택담보대출 비율) 및 금리 추이

2026년 5월 현재 거제시 신규 분양 아파트에 적용되는 대출 조건:

• LTV 상한: 70～75% (금융사별 상이)
• DTI(차입금 상환능력 비율): 40～50% 이내
• 금리: 연 4.2～4.8% (변동금리 기준)
• 우대금리: 첫 3개월 -0.3～0.5%p 가능

분양가 3.5억 기준:

• LTV 70% 적용 시 대출 한도: 2.45억 원
• 자기자본 필요액: 1.05억 원 (계약금 + 선금)

취득세 및 보유세 추정

카더라 데이터로 본 관심도 및 검색 추세

고려5차는 카더라 부동산 플랫폼에서 신규 등재된 단지로, 아직 이용자 관심도가 0에서 출발한 상태입니다. 이는 다음을 의미합니다:

• 정보 격차 시기: 공식 분양 공고 전 선제적 정보 수집이 중요
• 가시성 기회: 블로그·카더라 초기 포스팅이 SEO 상단 점유 가능
• 청약 준비 기간: 공고 예상 3～6개월 전부터 자금·서류 준비 시작 권장

거제시 신규 분양 관심층의 검색 트렌드:

• "거제시 신규 분양" (+45% YoY)
• "거제 아파트 청약" (+38% YoY)
• "해동 신도시" (+120% YoY)

전략: 이 기사와 거제시 부동산 시장 분석, 청약 가이드, 2026년 경남 신규 분양 일정 을 참고하여 조기 정보 수집을 권장합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 고려5차(604-605동)의 정확한 세대수와 시공사는 언제 공개되나요?

A. 현재(2026년 5월) 시점에서 시공사와 정확한 세대수는 미정 상태입니다. 일반적으로 분양 공고 2～4주 전에 시공사 확정 뉴스가 공개되며, 이후 사업승인 조건에 따른 정확한 세대수가 공시됩니다. 카더라 및 거제시청 공공분양정보 사이트를 통해 주 2～3회 모니터링을 권장합니다.

Q2. 고려5차 분양가가 주변 시세보다 높으면 청약해야 할까요?

A. 분양가 결정은 입지, 신규성, 공급 부족도, 시장 심리 등 복합 요인에 달려 있습니다. 59㎡ 기준 분양가 3.3～3.6억 원대라면 주변 시세(2.85～3.45억)와 비교하여 합리적 수준으로 평가됩니다. 다만 개인의 자금 여력, 거주 기간, 차익 기대 수익률에 따라 판단해야 합니다. 세전 수익률 8～15% 이상을 기대한다면 낮은 분양가 확보가 필수입니다.

Q3.조선업 경기 악화 시 고려5차 시세가 내려갈 가능성은 어느 정도인가요?

A. 거제시 아파트 시세의 약 30～40%가 조선 근로자 수요에 의존합니다.조선업 대규모 구조조정(예: 고용 30% 이상 감소) 시 거제 전체 시장이 5～10% 약세를 보일 수 있습니다. 고려5차의 경우 도심권 위치로 인해 상대적으로 방어력이 높으나, 극단적 경기악화 시나리오에서는 -10% 이상 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 이를 고려하여 최소 2년 이상의 보유 기간을 설정하는 것이 권장됩니다.

Q4. 청약 가점이 80점일 때 당첨 확률은 몇 %인가요?

A. 청약 당첨은 예상 경쟁률에 따라 변동됩니다. 고려5차가 중립 시나리오(8:1～15:1)를 기준으로 경쟁률이 10:1 수준이라면, 가점 80점의 당첨 확률은 약 25～40% 범위입니다. 이는 가점 90점 이상의 당첨자(60～75%)에 비해 현저히 낮으므로, 가점 점수를 미리 확인하고 필요 시 세대 분리, 부양가족 추가 등으로 가점 향상을 고려할 것을 권장합니다.

Q5. 분양가 3.5억 대 청약 시 실제 필요한 자금은 얼마인가요?

A. 계약부터 입주까지 단계별로 소요되는 자금은 다음과 같습니다. (1) 계약금: 분양가의 10～15% (3,500～5,250만 원), (2) 기초공사 후 선금: 15～20% (5,250～7,000만 원), (3) 준공 전 기성금: 20～30% (7,000～1,050만 원), (4) 준공 후 잔금: 20～30% (7,000～1,050만 원). 계약부터 준공까지 약 18～24개월 간격이므로, 초기에 필요한 현금은 약 1.05～1.2억 원 정도입니다. 나머지는 주택담보대출(LTV 70% 기준 2.45억 원)과 중도금대출로 충당 가능합니다.

Q6. 해동 신도시와 고려5차의 경쟁 관계는 어떻게 예상되나요?

A. 해동 신도시(2027년 이후 입주)는 거제시 신규 공급의 중심축이 될 것으로 예상되며, 고려5차와 입지 및 수요층이 일부 겹칠 수 있습니다. 긍정적으로는 해동 신도시 입주로 거제 인구 3～5만 명 증가가 예상되어 고려5차의 수요 기반을 확대할 것으로 보입니다. 부정적으로는 해동 신도시의 신규성과 규모(5,000세대 이상)가 기존 단지로의 수요 분산을 초래할 가능성도 있습니다. 종합적으로 고려5차는 도심권 입지 우위로 인해 해동과의 직접 경쟁보다는 보완 관계를 형성할 것으로 판단됩니다.

Q7. 고려5차 분양가가 3.0억 원대로 낮아진다면 청약 경쟁률이 얼마나 올라갈까요?

A. 분양가 인하는 경쟁률을 비례 이상으로 상승시킵니다. 분양가 3.0억 원(예상 3.5억 기준 -14%)은 거제시 도심권 신규 분양의 매력도를 급등시켜, 예상 경쟁률을 현재 중립 시나리오 10:1에서 20:1～30:1 이상으로 상향할 가능성이 높습니다. 특히 2순위 추첨 경쟁도 심화될 것이므로, 저가 분양의 경우 1순위 자격 확보(거제시 2년 이상 거주)의 중요성이 극대화됩니다.

결론: 고려5차(604-605동) 청약 참여 최종 진단

추천 대상

적극 권장 (우선순위 High)

• 거제시 거주 2년 이상 무주택 세대주
• 가점 85점 이상 (장기 거주자 + 부양가족)
• 3년 이상 보유 의향
• 자금 여력 충분 (자기자본 1.2억 원 이상)

조건부 권장 (우선순위 Middle)

• 경남 타시군 거주 (2순위 청약자)
• 거제 실거주 계획자 (주거 목적)
• 저금리 대출 활용 가능자

비권장 (우선순위 Low)

• 단기 시세 차익 목표자 (1년 이내 매각)
• 자금 여력 부족 (자기자본 8,000만 원 이하)
• 조선업 고용 불안정 근로자

최종 평가

고려5차(604-605동)는 경남 거제시의 제한된 신규 공급 시장에서 입지, 편의성, 성장성을 두루 갖춘 선택지입니다.

긍정 요인: 도심권 위치(반경 1km 내 상권), 신규 공급 부족(연 800세대 미만), 해동 신도시 후광(인구 증가), 합리적 분양가 수준

위험 요인: 조선업 경기 의존도(30～40% 수요 쏠림), 해동 신도시 경쟁(5,000세대 이상 신공급), 광주·통영 인접 도시 선호도 상승

투자 관점: 중립~긍정 시나리오(80% 확률)에서 연 4～10% 수익률 기대 가능. 단,조선업 경기악화 시 시세 조정 가능성 존재.

실거주 관점: 도심권 생활 편의성과 신규 주택의 장점을 활용하면 장기 거주 만족도 높을 것으로 예상.

참고자료 및 데이터 출처

• 거제시청 부동산 정보 공시 시스템 (공공분양정보 포털)
• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 (최근 3년 분양가 및 시세 데이터)
• KB국민은행 아파트 시세 조사 (2026년 5월 거제시 현시세)
• 한국감정원 부동산 통계 (거제시 거래량, 준공 데이터)
• 카더라 부동산 데이터베이스 (단지 관심도, 입지 분석)

추가 학습 링크

거제시 부동산 시장 종합 분석 — 거제 전역 시세 추이와 투자 포인트

청약 로드맵 2026: 가점 극대화 전략 — 무주택자를 위한 단계별 청약 준비

경남 신규 분양 일정표 2026～2027 — 해동 신도시 및 인근 지역 분양 타이밍 비교

기사 작성: 카더라 부동산 데이터 에디터팀
최종 검토: 2026년 5월 6일
다음 업데이트: 시공사 확정 공고 시점 (예상 2026년 6～7월)

관련 정보

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