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Q1. 전세 계약 전에 꼭 법무사 자문이 필요한가요?
A. 법무사 자문은 필수는 아니지만 강력히 권장됩니다. 특히 계약가격이 3억 원 이상이거나 건물주 신용도가 의심스러울 경우 더욱 그렇습니다. 비용(15～40만 원)은 전체 계약금에 비해 매우 작지만, 예방할 수 있는 손실(수억 원)을 고려하면 충분히 합리적입니다. 부동산 법률 상담을 통해 계약서 검토 및 등기 신청을 대행받을 수 있습니다.
Q2. 우선변제권이 없으면 정말 보증금을 받지 못할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 우선변제권이 없으면 건물주의 다른 채무자들(예: 은행 대출금)에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 특히 건물주가 파산선고를 받은 경우 더욱 심각합니다. 우선변제권은 계약 후 3개월 이내에 관할 관청에 신청해야 인정되므로, 계약 후 즉시 조치해야 합니다.
Q3. 전세자금대출이 거절되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 계약서에 '대출 거절 시 계약금 전액 반환' 조항이 명시되어 있다면 가능합니다. 그렇지 않으면 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 전에 대출 가능 여부를 먼저 확인하고, 계약서에 대출 조건부 조항을 반드시 포함시켜야 합니다. 많은 청년층이 이 단계를 건너뛰고 계약금을 잃는 경우가 발생합니다.
Q4. 권리금(보증금 외 별도 현금)을 받으면 법적 보호를 못 받나요?
A. 정확합니다. 전세 계약서에 명시되지 않은 권리금 현금거래는 법적으로 보호받지 않습니다. 계약금과 보증금으로만 법적 보호가 인정됩니다.만약 건물주가 별도 현금을 요구한다면, 이를 계약서에 명시하거나 거절하는 것이 안전합니다.
Q5. 전세금보증금반환기금은 언제부터 신청할 수 있나요?
A. 전세금을 돌려받지 못한 날로부터 신청할 수 있습니다만, 실제 지원받으려면 여러 조건이 필요합니다:
- 임차인 확정일자가 등기되어 있어야 함
- 건물주가 보증금을 반환할 능력이 없음이 증명되어야 함
- 신청 기한은 피해 발생 후 3년 이내
신청은 주택도시보장공사 또는 온라인(모바일 앱 '전세금 보증')으로 가능합니다.