서울 전월셋 급등, 10년래 최고 상승률 기록 | 2026년 5월 부동산 시장 분석

서울의 주택 전월셋값 상승률이 10년 중 최고 수준에 도달했습니다. 특히 빌라와 오피스텔 등 저가 주택의 전세 공급 부족이 심화되면서, 대출 기반이 약한 저소득층의 주거 안정성이 크게 흔들리고 있습니다. 2026년 5월 현재 서울 시장의 전월셋 동향을 심층 분석해봅시다.

서울 전월셋 급등의 현황

서울 주택 전월셋값 상승률이 역대 10년 중 최고 수준에 도달한 것으로 집계되었습니다. 한국부동산원과 부동산포털 데이터에 따르면, 5월 현재 서울 평균 전월세 가격은 전년 동월 대비 15～18% 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 2015년 이후 11년 만의 최고 상승률입니다.

특히 문제가 되는 것은 저가 주택의 공급 부족입니다. 빌라와 오피스텔의 전세 물량이 급속도로 감소하면서, 전세 시장에서 가장 취약한 계층인 저소득 세입자들이 직격탄을 맞고 있습니다. 이들은 높은 전월세로 전환되는 과정에서 보증금 마련의 부담이 커지고 있으며, 일부는 주거지 이탈까지 고려하고 있습니다.

지역별 전월셋 동향 비교

강북과 외곽 지역의 상승률이 강남보다 2～3배 높은 현상이 주목됩니다. 이는 저가 주택 공급 부족이 중산층 이하 계층의 주거비 부담을 가중시키고 있음을 의미합니다.

전세 공급 부족의 근본 원인

빌라와 오피스텔 전세 공급이 2024년부터 급감하고 있습니다. 이러한 현상의 핵심 원인은 다음과 같습니다.

첫째, 금리 인상 사이클입니다. 2022～2023년의 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 증가하면서, 임대인들이 전세 대신 월세로 전환하는 추세가 가속화되었습니다. 전세금을 묵혀둔 상태에서 받는 이자 수익이 낮아지자, 높은 월세 수익으로 전환하는 것이 더 유리해진 것입니다.

둘째, 정부의 주택 담보 대출 규제 강화입니다. 주택 담보 대출의 최대 한도와 금리 기준이 강화되면서, 임대인의 재정 리스크가 증가했습니다. 이에 따라 보유 주택의 용도를 변경하거나 매각하는 임대인들이 증가하고 있습니다.

셋째, 신축 주택의 분양가 상승입니다. 건설비 상승으로 인해 신축 주택의 공급가가 올라가면서, 매매가가 크게 인상되었습니다. 이는 기존 저가 주택의 상대적 가치를 높이고, 매매 선호 현상을 심화시킵니다.

주택 유형별 전월세 추이 분석

빌라와 오피스텔의 2년 상승률이 30～40% 수준으로 매우 높습니다. 이는 저가 주택 시장의 공급 부족이 얼마나 심각한지 보여주는 지표입니다. 특히 월세 비중이 빠르게 증가하고 있어, 세입자들의 월 임차료 부담이 증가하고 있는 상황입니다.