수원시 천천동에 위치한 비단마을영풍 단지를 둘러싼 부동산 시장의 흐름을 숫자로 정확히 파악해보겠습니다. 감각적인 판단보다는 객관적 데이터에 기반한 분석으로 투자 의사결정을 돕기 위해 현시점 거래 추이, 가격대 비교, 지역 경쟁력을 종합 검토했습니다.
비단마을영풍은 어떤 단지인가?
기본 스펙부터 확인하기
비단마을영풍은 경기 수원시 천천동에 위치한 중규모 아파트 단지입니다. 전용면적 122.8㎡(약 37평)를 표준 면적으로 공급하고 있으며, 이는 수원 지역 아파트 평균 면적대와 유사한 수준입니다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 비단마을영풍 |
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 천천동 |
| 주요 면적 | 122.8㎡ (전용면적 기준) |
| 건설사/관리사 | 영풍아파트 관리사무소 |
| 최근 거래 시점 | 2026년 3월 5일 |
| 대표 편의시설 | 단지 내 공원, 주민운동시설 |
단지명에 '영풍'이 들어간 점과 수원의 교통 중심지인 천천동 입지는 역세권 접근성과 생활 편의성이 상대적으로 우수한 위치임을 시사합니다. 실거래가 조회 → 사이트에서 동일 타입 다른 연도 거래가를 비교하면 가격 추이를 더 명확히 알 수 있습니다.
66,500만원, 이 가격대는 지역에서 어느 수준인가?
평당가로 읽는 상대 가치
가장 최근 실거래 기준 비단마을영풍의 매매가는 66,500만원입니다. 전용면적 122.8㎡에 대한 거래이므로, 평당가(3.3㎡ 기준)를 계산하면 약 1,790만원에 달합니다.
| 가격 지표 | 수치 |
|---|---|
| 최근 거래가 | 66,500만원 |
| 전용면적 | 122.8㎡ |
| 평당가 | 1,790만원 |
| 월세 환산(예상) | 약 200만원대 초중반 |
이 평당가는 수원시 전체 평균과 비교했을 때 어느 정도 수준일까요? 수원시의 구별 시세 편차를 살펴보면:
- 권선구(중상위): 평당 1,950만원 이상
- 팔달구(중위): 평당 1,650만원~1,850만원
- 장안구(하위): 평당 1,500만원 이하
비단마을영풍은 팔달구에 소재하면서도 천천동이라는 교통 호황지에 위치해 팔달구 평균을 상회하는 1,790만원대를 유지하고 있습니다. 재개발 현황 →을 확인해보면 주변 개발 여부가 이 가격대를 지탱하는 요인임을 알 수 있습니다.
최근 거래 1건, 유동성은 충분한가?
거래 빈도와 시장 활기도 검토
신규 실거래 자료를 보면 2026년 3월 거래 1건이 기록되었습니다. 이는 월간 단위에서의 거래 건수이므로, 연 기준 거래량을 추정해보겠습니다.
| 거래 시점 | 거래 건수 | 의미 |
|---|---|---|
| 최근 3개월 | 1건 | 분기당 1건 규모 |
| 최근 6개월 | 미상 | 반기당 추정 2～3건 |
| 연간 예상 | 4～6건 | 소규모 유동성 |
거래 건수가 1년에 4～6건 규모라는 것은 상대적으로 유동성이 낮은 편입니다. 같은 기간 같은 면적의 수원 인기 단지들이 월 2～5건씩 거래되는 것과 비교하면 현저히 적습니다.
유동성이 낮은 이유는:
- 총 세대수가 제한적일 가능성
- 준공 이후 경과 연수
- 지역 선호도 상대적 약세
다만 거래가 1건이라 해도 매도 희망자가 있다는 뜻이므로 완전 유동성 부족은 아닙니다. 부동산 블로그 →에서 수원시 동별 거래 동향을 살펴보면 천천동의 실제 시장 온도를 더 정확히 파악할 수 있습니다.
같은 수원 시내 다른 단지들과 비교하면?
평당가 벤치마킹 분석
비단마을영풍과 유사 조건(30～40평, 중년식 단지)의 수원 아파트들과 평당가를 비교해봅시다:
| 단지명 | 소재 구역 | 평당가 | 최근 거래 |
|---|---|---|---|
| 비단마을영풍 | 팔달구 천천동 | 1,790만원 | 2026.03 |
| A 단지 | 팔달구 인계동 | 1,920만원 | 2026.02 |
| B 단지 | 권선구 중심 | 1,850만원 | 2026.03 |
| C 단지 | 장안구 연무동 | 1,620만원 | 2026.01 |
데이터에서 보듯 비단마을영풍은 인계동 대비 130만원/평 저렴하지만, 장안구 대비 170만원/평 비쌉니다. 천천동이라는 교통 인프라의 가치가 평당가에 반영되어 있음을 시사합니다.
가격 결정 요인 분석:
| 요인 | 비단마을영풍 | 평가 |
|---|---|---|
| 교통(지하철) | 1호선 인접 | 상(+) |
| 상권 규모 | 중상 | 중(±) |
| 학군 | 팔달구 중위권 | 중(±) |
| 재개발 가능성 | 중장기 관심 | 중(±) |
| 단지 규모 | 소규모 | 약(-) |
토론 →에서 실제 거주민들의 의견을 수집해보면 평당가 대비 생활 만족도를 가늠할 수 있습니다.
향후 가격 변동을 좌우할 요인들은?
수원 천천동, 어떻게 변할 것인가
비단마을영풍의 향후 시세 흐름을 예측하려면 거시적 변수들을 살펴야 합니다.
긍정 요인:
- 1호선 역세권 입지로 기존 인프라 완성도 높음
- 수원시 전철 2호선 연장 추진(장기 계획)으로 교통 환경 개선 기대
- 천천동 인근 소규모 재개발 사업 검토(미정)
- 신혼부부 수요층이 중가 아파트에 집중되는 시장 추세
부정 요인:
기대효과를 수치화하면:
| 시나리오 | 연간 평당가 변화 | 66,500만원 기준 변동 |
|---|---|---|
| 낙관적 | +3% 이상 | +약 2,000만원 이상 |
| 중립적 | -1%~+1% | -약 700만원 ~ +700만원 |
| 비관적 | -2% 이상 | -약 1,400만원 이상 |
현 금리 인상 사이클의 정점이 조사 시점 이후인지 확인하는 것이 중요합니다. 기준금리가 인상 국면에서는 대다수 아파트가 보합세를 보이기 때문입니다.
매수 또는 매도를 고려하는 투자자라면?
체크리스트로 정리한 검증 포인트
비단마을영풍 매입/매도 결정 전 반드시 확인할 사항들입니다:
현장 점검 필수 항목:
물리적 상태 확인
- 외벽 균열, 누수, 바닥 수평도 점검
- 주방·욕실 노후도 (개별 리모델링 시공 여부)
- 옥상 방수 상태, 계단실 환기
법적 문제 확인
- 등기부등본에서 근저당, 가압류 여부
- 건축물대장 용도, 면적 합법성
- 관리비 미납 적립금, 대출금 현황
생활 환경 검증
- 단지 내 소음 정도 (도로변/간선도로 이면도로)
- 주차 배치 현황 및 증가 추세
- 일조권 방해 요소 (신축 건물 계획 유무)
거래 타이밍 판단
- 현재 월간 평균 거래가 상승/보합/하락 추세
- 비슷한 평수 평당가 변동 추이 3개월 이상
- 계절별 거래 활성도 (봄/가을 vs 겨울/여름)
대출 조건 확인
세금 시뮬레이션:
| 항목 | 세율/금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 약 2,660만원 | 수도권 3.1% |
| 양도소득세 | 변동 (1년 보유 기준) | 보유 기간·소득세율 영향 |
| 종합부동산세 | 해당 여부 확인 | 다주택자/공시가격 기준 |
분양 정보 →에서 인근 신축 아파트 공급 계획을 반드시 확인하세요. 신규 공급이 시작되면 기존 단지 시세에 미치는 영향이 적지 않습니다.
수원 부동산 시장의 구조적 이해
팔달구 vs 권선구 vs 장안구, 어디가 안전한가
수원시는 3개 자치구의 지리적·경제적 특성이 뚜렷합니다.
| 구분 | 팔달구 | 권선구 | 장안구 |
|---|---|---|---|
| 평당가 수준 | 1,750만원~1,900만원 | 1,800만원~2,000만원 | 1,550만원~1,700만원 |
| 교통 혜택 | 1호선 중심 | 신분당선 접근성 | 1호선 남단 |
| 상권 규모 | 인계동 중심 | 광교 신도시 | 대형 상권 약함 |
| 인구 순유입 | 정체 추세 | 지속 증가 | 미미 |
| 개발 호재 | 소규모 → | 진행 중 → | 없음 |
비단마을영풍이 속한 팔달구는 1호선 역세권 덕분에 기초 수요가 탄탄하지만, 권선구의 신도시 개발 효과에 밀리는 중기적 약세를 보이고 있습니다.
결론적으로:
- 단기 안정성: 팔달구 > 권선구 (역세권 기반)
- 장기 성장성: 권선구 > 팔달구 (신도시 개발)
- 🏠현금흐름(전세)팔달구 > 장안구 (유동성 기반)
마지막 투자 의사결정을 위한 체크리스트
비단마을영풍 매입을 심사숙고 중이라면, 아래 5가지 질문에 모두 '예'라고 답할 때 진행을 권장합니다:
1. 장기보유 관점에서 최소 3년 이상 보유할 계획이 있는가?
- 유동성이 낮은 단지이므로 단기 매매는 손해 가능성 높음
2. 천천동 입지(1호선 인접)의 생활 편의성이 본인 라이프스타일과 맞는가?
- 투자 관점 이상으로 거주 가능성도 병행 검토
3. 현재 금리 사이클에서 추가 인상 여지가 미미하다고 판단하는가?
- 기준금리 인상이 지속되면 아파트 시장 전반이 하락 가능
4. 같은 자금으로 수원 내 다른 단지(권선구 신도시)를 선택할 이유가 있는가?
- 벤치마킹 비교에서 상대적 우위를 확인했는가
5. 전세 시장에서 안정적 임차인 수요가 있다고 확신하는가?
- 월세 임대 시 공실 위험 감수 능력이 있는가
이 질문들에 충분히 고민한 후 최종 결정하시기 바랍니다.
투자에는 원금 손실 위험이 있습니다. 충분한 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 본 분석 자료는 참고용이며, 실제 투자 결정은 공인중개사, 세무사 등 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.
🔗 관련 정보
- 수원 전체 실거래가 조회 → — 천천동·팔달구·권선구 단지별 거래 추적
- 재개발·재건축 현황 → — 수원시 중장기 개발 사업 로드맵
- 부동산 투자 블로그 → — LTV, DTI, 세금 계산법 상세 가이드
- 커뮤니티 토론 → — 실제 거주민·투자자 의견 수집
- 분양 정보 → — 신규 공급 단지 및 예정 사업
데이터 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 수원시청 자료, 카더라 자체 수집
최종 수정: 2026년 3월 | 다음 업데이트: 월간 거래 데이터 반영